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Nous contacterQu’est-ce que le statut de bailleur privé ? Un dispositif fiscal incitatif : cadre et enjeux
Le statut de bailleur privé ou dispositif « Jeanbrun », instauré par la loi de finances 2026, est un dispositif en faveur des investisseurs immobiliers privés, ouvrant droit à la déduction d’un amortissement pour le calcul des revenus fonciers (location nue) sous condition d’une mise en location « abordable » durant 9 ans minimum. Il est conçu comme une alternative plus lisible aux anciennes réductions d’impôt type Pinel.
Quels sont les objectifs de ce nouveau dispositif ?
Quels sont les objectifs de ce nouveau dispositif ?
À travers la mise en place du statut de bailleur privé, le gouvernement souhaite relancer l’investissement locatif et augmenter le nombre de logements disponibles, partout en France.
En effet, cette mesure intervient dans un contexte de difficultés croissantes sur le marché du logement :
- Manque de logement : les mises en chantier de logements ont baissé de 22 % par rapport à la moyenne des 5 années précédentes.
- Fin du dispositif Pinel : frein des investissements privés qui ont été divisés par 2 en 2025.
- Tension locative : l’offre locative a chuté de 15 % en 5 ans[1] renforçant chaque année la pénurie de logement.
Quelles sont les conditions à respecter ?
Pour bénéficier de ce dispositif, plusieurs conditions doivent être respectées :
- le bien acquis doit être neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou construit par le contribuable ;
- le logement doit être situé en France et dans un bâtiment d’habitation collectif (les maisons individuelles sont exclues) ;
- l’acquisition du bien ou la demande de permis de construire doit avoir été réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ;
- le bien acquis peut être dans l’ancien avec nécessité de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition du bien et contribuant à la bonification de sa performance énergétique ;
- le bien doit être loué en tant que résidence principale du locataire pendant une durée de 9 ans minimum (sur le modèle des dispositifs antérieurs) ;
- la location du bien doit prendre effet dans les 12 mois de la date d’achèvement du bien ou d’acquisition (si postérieure à l’achèvement) ;
- le logement est loué nu ;
- les locations dans le cercle familial proche sont interdites ;
- un plafond de loyer doit être respecté (selon la localisation et le type de location : location intermédiaire, location sociale ou location très sociale) ;
- le bien est déclaré au régime réel et non au micro-foncier.
Sous réserve de respecter les conditions précédemment mentionnées, le contribuable bénéficie d’un amortissement à compter du premier jour du mois d’achèvement du bien, ou de son acquisition (si postérieure à l’achèvement).
La mise en place de cet amortissement peut aboutir à un déficit foncier, imputable sur le revenu global dans les conditions de droit commun.
À noter, que le dispositif d’amortissement ne peut pas se cumuler avec les avantages fiscaux provenant des dispositifs Girardin, Denormandie, Malraux ou encore Monuments historiques, ni avec la déduction au titre des revenus fonciers des dépenses de travaux.
Comment calculer le montant de l’amortissement ?
Comment calculer le montant de l’amortissement ?
L’amortissement est plafonné annuellement sur l’ensemble du dispositif et ne peut excéder par foyer fiscal :
- 8 000 € ;
- 10 000 € lorsqu’au moins 50 % des revenus bruts issus de la location sont affectés à la location sociale ;
- 12 000 € lorsqu’au moins 50 % des revenus bruts issus de la location sont affectés à la location très sociale.
Par ailleurs, le cumul des amortissements sur un bien ne peut excéder 80 % du prix d’acquisition net de frais. Cette limite induit donc un plan d’amortissement sur :
- environ 28 ans en présence d’un bien en location intermédiaire ;
- environ 22 ans en présence d’un bien en location sociale ;
- environ 18 ans en présence d’un bien en location très sociale.
En pratique, la première année, l'amortissement du bien ne se fait pas sur l'intégralité de l'année (si achèvement ou acquisition en cours d’année). Un prorata temporis devra donc être réalisé sur la dernière année de mise en location du bien.
Dans le cadre de l’acquisition d’un bien faisant l’objet de travaux, l’amortissement est calculé sous les mêmes modalités, à la différence que :
- l’assiette comprend également le montant des travaux (80 % du prix d’acquisition net de frais + 100 % des travaux) ;
- le cumul des amortissements ne peut pas excéder 80 % du prix d’acquisition net de frais + 100 % des travaux.
Quel est le taux d’amortissement ?
Quel est le taux d’amortissement ?
Le taux de l’amortissement dépend du type de location :
- location intermédiaire : 3,5 % par an ;
- location sociale : 4,5 % par an ;
- location très sociale : 5,5 % par an.
L’État « récompense » ainsi l’effort locatif consenti par le propriétaire : plus le loyer est modéré, plus le taux d’amortissement est élevé.
Pour un bien dans l’ancien, les taux d’amortissement diffèrent :
- 3 % pour la location intermédiaire ;
- 3,5 % pour la location sociale ;
- 4 % pour la location très sociale.
Remise en cause du dispositif
Remise en cause du dispositif
Si l’une des conditions n’est pas respectée, le revenu foncier net de l’année au cours de laquelle intervient l’évènement est majoré du montant de l’intégralité des amortissements déduits, sauf en cas de force majeure (invalidité de catégorie 2 ou 3, licenciement ou décès du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune).
Le supplément d’impôt dû au titre de la remise en cause est déterminé en :
- ajoutant au revenu net imposable de l’année, la totalité des amortissements déduits / nombre d’années durant lesquelles l’amortissement a été déduit (amortissement linéaire) ;
- calculant le supplément d’impôt résultant de cette majoration ;
- multipliant le supplément d’impôt par le nombre d’années durant lesquelles l’amortissement a été déduit.
Exemple
Un contribuable avec une TMI de 30% acquiert le 1er janvier 2028 un bien neuf, pour 180 000 € nets de frais. Il affecte ce bien à la location sociale et opte pour le régime de déduction d’un amortissement forfaitaire. Ainsi, dès l’année 2028, il bénéficie d’un amortissement de 80 % x 180 000 € x 4,5 % = 6 480 €.
En 2033, il cède le bien. Il ne déduit pas d’amortissement sur l’année 2033 et réintègre à son revenu imposable les amortissements déduits des années 2028 à 2032 (5 ans).
Ses revenus 2033 sont majorés du montant suivant : (6 480 € x 5) / 5 = 6 480 €.L’impôt résultant de cette majoration est de 6 480 € x 47,2 % (TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2%) = 3 059,56 €.Au total, le supplément d’impôt dû s’élève à 3 059,56 € x 4 = 12 234,24 €
Les amortissements effectivement déduits viennent en minoration du prix d’acquisition (et viennent corrélativement majorer le montant de la plus-value brute, avant application des abattements pour une durée de détention).
En résumé
- Disponible jusqu’au 31 décembre 2028, le dispositif est ouvert à tous les particuliers souhaitant investir dans un logement locatif ;
- Il concerne les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif partout en France ;
- Le bien doit être neuf ou ancien à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % de son prix d’acquisition;
- Le bien doit être loué en tant que résidence principale du locataire pendant une durée de 9 ans minimum ;
- Un plafond de loyer doit être respecté (selon la localisation et le type de location : location intermédiaire, location sociale ou location très sociale) ;
- Le taux de l’amortissement dépend du type de location ;
- Le montant de l’amortissement est plafonné et ne peut excéder 80 % du prix d’acquisition net de frais (+100 % des frais de travaux pour les biens anciens).
Laplace dispose d’une équipe dédiée pour vous accompagner à chaque étape et pour trouver l’investissement immobilier qui correspond le mieux à vos besoins et objectifs d’investisseur.
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[1] https://www.ecologie.gouv.fr/actualites/relance-logement-nouveau-dispositif-faciliter-lachat-location-logements
