Tout savoir sur le dispositif PINEL et PINEL + Un dispositif avec un impact fiscal simple et accessible

Contenu mis à jour le 25 avril 2024

Qu’est-ce que le dispositif PINEL et PINEL + ?

Le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction d'impôt lors de l’acquisition d’un logement neuf destiné à la location nue. Le logement doit être acheté neuf ou en l'état futur d'achèvement dans certaines zones géographiques, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

Le fonctionnement du dispositif PINEL

Le fonctionnement du dispositif PINEL

Dans le cadre d’un dispositif PINEL, la base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient du logement. Celui-ci s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière.

La loi Pinel met en place un double plafond pour calculer et limiter les sommes qui peuvent effectivement être défiscalisées :

  • Une limite quant au montant de l'investissement fixée à 300 000 € (sur 2 biens maximum par an)
  • Une limite quant au prix au mètre carré du bien, fixée à 5 500 €/m², quelle que soit la zone du logement

La réduction Pinel est prise en compte pour la détermination du plafonnement annuel global des niches fiscales de 10 000 €.

L’évolution du dispositif PINEL au 1er janvier 2023

Le taux de la réduction fiscale diminue : respectivement 10,5%, 15%, et 17,5% selon la durée d’engagement de location. A compter de 2024, il baissera à nouveau : 9%, 12%, et 14% également selon la durée d’engagement de location. 

Le dispositif Pinel disparait progressivement depuis 2023 et prendra fin courant 2024. Les réductions d'impôts seront également revues à la baisse progressivement. 

Le déploiement du dispositif PINEL +

En parallèle des évolutions citées précédemment, le dispositif Pinel + est déployé dès le 1er janvier 2023.

Le dispositif Pinel + permet de conserver les taux de réduction initiaux de 12, 18 ou 21% du prix de revient du logement selon la durée d’engagement de location (respectivement 6, 9 ou 12 ans). Ces taux actuels seront maintenus uniquement pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville et pour ceux répondant à un référentiel de qualité, défini dans le décret n° 2022-384 publié le 17 mars 2022.

Qui peut bénéficier du dispositif PINEL ou PINEL +?

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt l'investisseur doit être impérativement une personne non soumise à l'IS domiciliée fiscalement en France.

Dispositif pouvant répondre aux objectifs de tout investisseur voulant agir sur sa réduction d’impôt dès +/- 2 500 € par an. 

Quels types de biens peuvent être concernés par un PINEL ?

Quels types de biens peuvent être concernés par un PINEL ?

Seuls les appartements sont éligibles au dispositif PINEL (les maisons individuelles neuves ne sont plus éligibles à ce dispositif depuis janvier 2021). Le logement devra être loué nu et destiné à la résidence principale du locataire.Le logement doit être situé dans des zones dites de tension locative soit en zone A, A bis ou B1.

L’éligibilité du bien au dispositif Pinel est subordonnée au respect de conditions relatives à la réglementation thermique du bien, dite "éco-conditionnalité".

En outre, à compter du 1er janvier 2022 une nouvelle réglementation environnementale des bâtiments neuf (RE2020) remplace progressivement l’ancienne réglementation RT2012. 

L'éco-conditionnalité dans le cadre d’un PINEL s'applique aux logements :

  • Acquis neufs,
  • En l’état futur d’achèvement,
  • Que le contribuable fait construire ou dont il achève la construction lorsqu’ils ont été acquis inachevés 

Quelles conditions pour un investissement en loi PINEL + ?

Quelles conditions pour un investissement en loi PINEL + ?

Depuis le 1er janvier 2023, afin de bénéficier du dispositif PINEL+, votre investissement doit respecter en sus des conditions classiques du Pinel, les caractéristiques suivantes :

  • Logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV) et qui respectent des normes de confort définies par décret du 17 mars 2022. (Nombre de m2 minimum, présence d'un espace extérieur et d'une fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins 2 façades).
  • Ou des logements situés hors QPPV mais qui respectent certaines normes environnementales et certaines normes de confort définies par décret du 17 mars 2022.

(Nombre de m2 minimum, présence d'un espace extérieur et d'une fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins 2 façades).

Les normes de confort et normes environnementales dans le cadre d’un PINEL +

Les normes de confort définies par décret du 17 mars 2022 prévoient :

  • Une surface minimale par typologie, 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5.
  • Un espace extérieur privatif ou la jouissance privative d’une surface d’au moins 3 m² pour un T1 ou T2 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5.
  • Une double orientation à minima pour les T3, T4 et T5. 

Quant aux normes environnementales, pour les logements neufs ou en VEFA acquis à partir de 2023 et 2024, elles varient selon la date du dépôt du permis de construire :

  • Permis de construire déposé avant le 1er janvier 2022 : respect du label Bâtiments à Energie Positive et réduction de Carbonne « E+C » et classe énergétique A du DPE.
  • Permis de construire déposé après le 1er janvier 2022 : respect de la norme RE2020 et classe énergétique A du DPE. 

Quels sont les avantages du dispositif PINEL et PINEL + ?

Le dispositif permet une réduction d’impôt étalée sur 6, 9 ou 12 ans.

  • La location à un ascendant ou un descendant est possible si ce locataire respecte les conditions usuelles de plafond de loyer et de ressources.

PINEL et PINEL + : les conditions de mise en location

La location doit être continue : elle doit intervenir dans les 12 mois d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’administration fiscale tolère une vacance locative, dans la limite de 12 mois. L'engagement de location doit être pris pour :

  • 6 ou 9 ans (sur option du contribuable),
  • Et peut être prorogé, 3 ans renouvelable une foisLa durée maximum est donc de 12 ans. 

Le loyer ne doit pas dépasser un plafond fixé chaque année par décret, en fonction de la zone (A, Abis, B1) où se trouve le bien. Ce plafond peut également faire l’objet d’une modulation par arrêté préfectoral localement.

À ce plafond de loyer doit être appliqué un coefficient multiplicateur pour tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement :

  • Surface < 38 m² : coefficient multiplicateur de 1,2
  • Surface > 38 m² : coefficient multiplicateur 0,7 + 19/Surface

Le locataire est soumis à̀ un plafond de ressources déterminé en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien.

Les points de vigilance quant au PINEL et PINEL +

Les points de vigilance quant au PINEL et PINEL +

La réduction d’impôts peut être remise en cause si le propriétaire occupe ou s’il vend le bien pendant sa période d’engagement de location. Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'engagement de location doit obligatoirement être constaté par l'administration fiscale :

  • Personne physique : Dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction d’impôt est intervenu
  • Société IR : Dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction d’impôt est intervenu

Laplace dispose d’une équipe dédiée pour vous accompagner à chaque étape et pour trouver l’investissement immobilier qui correspond le mieux à vos besoins et objectifs d’investisseur.

Marianne Gallion Responsable Immobilier Direct

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