Viager immobilier : Définition, avantages et inconvénients Vendeurs ou acquéreurs, quelles spécificités pour un investissement en viager ?
Qu’est-ce que le viager immobilier ?
En droit français, le « viager » ou contrat de rente viagère, est une convention par laquelle une personne propriétaire d’un logement (le crédirentier) le vend à une autre personne (le débirentier) en échange du versement d’une rente généralement mensuelle ou trimestrielle que le débirentier s’engager à verser au crédirentier jusqu’à la survenance du décès de ce dernier.
Les dispositions régissant le contrat de rente viagère sont énoncées dans les articles 1968 et suivants du Code civil.
Les deux types de viager
Les deux types de viager
Il existe deux types de viager :
Le viager occupé :
Dans le cas d’un « viager occupé », le crédirentier conserve le droit d’usage et d’habitation ou le droit d’usufruit sur le bien, c’est-à-dire qu’il peut occuper le bien ou de le mettre en location. Le débirentier n’en aura la libre jouissance qu’au décès du crédirentier.
Le viager libre
Dans le cas d’un « viager libre », en cédant son bien au débirentier, le crédirentier en perd l’usage. Le débirentier en a la libre disposition avant le décès du crédirentier vendeur.
Dans les deux cas, la conclusion d’un viager permet au crédirentier, généralement plus âgé que le débirentier, de bénéficier d’un revenu régulier (rente) tout en continuant d’occuper le bien jusqu’à son décès. De fait, ce contrat implique pour le débirentier acquéreur un aléa sur la durée de vie du crédirentier vendeur.
Comment est calculé le montant d’une rente viagère ?
La conclusion d’un viager implique le versement d’un capital dit « bouquet » versé à la signature du contrat puis d’une rente payée mensuellement ou trimestriellement.
Les parties ont la liberté de fixer le montant de la rente (Article 1976 du Code civil), cependant, selon que les parties s’engagent dans un viager occupé ou dans un viager libre, le montant de la rente sera calculé différemment.
Le calcul d’une rente en « viager libre »
Pour un viager libre, la rente viagère se calcule selon la valeur vénale du bien et l’espérance de vie du crédirentier.
Le calcul d’une rente en « viager occupé »
Pour un viager occupé, la rente viagère sera établie selon la valeur « occupée » du bien, qui sera donc inférieure à la valeur vénale de celui-ci.
Ainsi, la détermination de la rente tient compte des éléments suivants :
- La valeur foncière du bien ;
- Le versement d'un bouquet et son montant ;
- L'âge et l’espérance de vie du crédirentier ;
- La présence d'une clause de réversibilité, totale ou partielle ;
- Le statut libre ou occupé du bien vendu en viager.
Les professionnels de l'immobilier, compagnies d’assurance et les notaires disposent de tables de mortalité et de bases de données leur permettant de calculer la rente de manière précise.
Viager : décès de l’acquéreur avant le vendeur
Si le décès du débirentier (acquéreur) survient avant le décès du crédirentier (vendeur), ses héritiers ou ayants-droits demeurent solidairement tenus à l’exécution du contrat et au versement de la rente viagère.
Le régime fiscal de la rente viagère
Le régime fiscal de la rente viagère
Viager et impôt sur le revenu
Pour le débirentier (acheteur), aucune déduction d’impôt particulière n'est autorisée sur ses revenus imposables.
Pour le crédirentier (vendeur), la rente viagère représente un revenu imposable à l'impôt sur le revenu. Cependant, la rente bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente. Ainsi, seule une fraction de la rente est imposée selon les modalités suivantes :
- 70 % si le bénéficiaire avait moins de 50 ans au jour du premier versement ;
- 50 % s'il avait entre 50 et 59 ans inclus au jour du premier versement ;
- 40 % s'il avait entre 60 et 69 ans inclus au jour du premier versement ;
- 30 % s'il avait plus de 69 ans, c'est-à-dire à partir de 70 ans révolus, au jour du premier versement.
Le bouquet est exonéré d’impôt.
Impôt sur la fortune immobilière dans le cadre d’un investissement en viager
Si le débirentier est imposable à l’IFI, dans le cas d’un viager libre, il est tenu de déclarer la valeur totale de l'immeuble acquis.
Dans le cas d'un viager occupé, si le crédirentier a opté pour l’usufruit, les deux parties doivent respectivement déclarer la valeur de leur droit sur le bien établie selon l’article 669 CGI (âge de l’usufruitier). Si le crédirentier a opté pour un droit d’usage et d’habitation, son droit est évalué à 60% de la valeur de l’usufruit établi selon l’article 669 du CGI, le débirentier devra alors déclarer la valeur de son droit futur sur l’immeuble obtenu en déduisant de la valeur vénale du bien immobilier le droit d’usage du crédirentier.
Dans tous les cas, le débirentier est autorisé à déduire, à proportion de la fraction de son droit imposable, le montant de la rente due au 1er janvier de l’année d’imposition.
Viager et droit d’enregistrement
A l’instar des ventes immobilières, la vente en viager est soumise au paiement des droits d'enregistrement selon les règles de droit commun. L’impôt est calculé sur le capital de la rente tel qu'indiqué dans l'acte, éventuellement majoré du bouquet.
Impôt sur la plus-value immobilière dans le cas d’un viager
En cas de cession d’un bien acquis moyennant le paiement d’une rente viagère, le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est en principe la valeur du capital représentatif de la rente, majorée, le cas échéant, de la fraction du prix d’acquisition payée comptant (bouquet). Toutefois, sur demande du contribuable, il est possible de retenir le prix d’acquisition suivant :
- Si la revente intervient avant le décès du crédirentier : annuités versées + capital représentatif de la rente restant à verser à la date de la revente + bouquet
- Si la revente intervient après le décès du crédirentier : annuités versées + bouquet
Le viager constitue un investissement immobilier incontournable grâce à sa rentabilité et sa sécurité.
Le viager, tout comme chaque investissement immobilier, doit s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale. Nos équipes vous accompagnent dans l’élaboration de cette stratégie.
Valentine Lancien Ingénieur Patrimonial
Partager cette publication
