L’origine du démembrement de propriété Avantages, inconvénients et limites du démembrement de propriété
- Le démembrement de propriété résultant d’un décès
- Le démembrement de propriété résultant d’une opération d’ingénierie patrimoniale
- La durée du démembrement de propriété
- L’évaluation des droits démembrés
- Evaluation fiscale usufruit / nue propriété (démembrement viager)
- Evaluation économique de la nue-propriété (démembrement temporaire)
- La fin du démembrement de propriété
- Nous contacter
Le démembrement de propriété est une technique juridique qui permet d’optimiser la jouissance que plusieurs personnes (l’usufruitier et le nu-propriétaire) peuvent retirer de la possession d’un bien. L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien (c’est-à-dire le vendre et le transmettre).
Le démembrement de propriété résultant d’un décès
Le démembrement de propriété résultant d’un décès
La dévolution légale
L’article 757 du code civil prévoit la situation où la personne qui décède n’a pris aucune disposition conventionnelle. Dans cette situation, le conjoint survivant aura le choix entre ¼ en pleine propriété de l’actif de la succession (création d’une indivision avec les enfants) ou 100% en usufruit de l’actif de la succession (création d’un démembrement de propriété).
La dévolution volontaire
La dévolution volontaire peut résulter :
- D’une donation au dernier vivant,
- D’un usufruit issu d’un testament sur un bien déterminé,
- Ou encore de la rédaction d’une convention patrimoniale.
Le démembrement de propriété résultant d’une opération d’ingénierie patrimoniale
Le démembrement de propriété résultant d’une opération d’ingénierie patrimoniale
Le démembrement de propriété résultant d’une opération d’ingénierie patrimoniale peut, par exemple, s’agir de donations portant sur la nue-propriété d’un bien. La réserve d’un usufruit permet de maintenir le niveau de vie du donataire de son vivant et d’anticiper la transmission en cas de survenance du décès.
Il peut également s’agir de donations portant sur l’usufruit d’un bien. Dans cette situation, le donataire se dessaisi temporairement de son droit de jouissance pour le transférer à une autre personne dans le besoin. Ce type de donation peut remplacer le versement d’une pension alimentaire à un enfant, ou aux parents vieillissants et dépendants.
La durée du démembrement de propriété
Le droit de propriété est un droit perpétuel contrairement à l’usufruit qui est un droit temporaire.
Il est à noter que l’usufruitier est propriétaire de son droit, il peut à ce titre, le donner ou le vendre, mais à son décès le droit s’éteindra et le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire du bien.
Le démembrement peut être conclu pour une durée indéterminée mais sans dépenser la durée de vie de l’usufruitier (usufruit viager) ou pour une durée déterminée à l’avance sans dépasser la durée de vie de l’usufruitier ou 30 ans s’il s’agit d’une personne morale.
L’évaluation des droits démembrés
L’évaluation des droits démembrés
Il existe deux méthodes d’évaluations des droits démembrés :
- L’évaluation fiscale ;
- L’évaluation économique.
Démembrement de propriété : l’évaluation fiscale
L’évaluation fiscale est issue de l’article 669 du CGI. Il faut distinguer :
- L’usufruit viager, dont l’évaluation est faite en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de l’usufruit est faible et la valeur de la nue-propriété est forte.
- L’usufruit à durée fixe, dont l’évaluation est faite par application d’un taux de 23% par période de 10 ans. Point de vigilance ; la valeur de l’usufruit à durée fixe ne peut pas être supérieure à l’usufruit viager.
Démembrement de propriété : L’évaluation économique
- Valeur économique de la nue-propriété : elle dépend du rapport de la valeur de la pleine propriété de l’immobilier sur un taux de rendement déterminée en fonction de la durée de l’usufruit temporaire
- Valeur économique de l’usufruit : Elle est déterminée en actualisant les flux de revenus futurs pendant toute la durée du démembrement temporaire. Ainsi, la valeur de l’usufruit temporaire sera d’autant plus élevée que le rendement sera fort et la durée de l’usufruit sera longue.
Evaluation fiscale usufruit / nue propriété (démembrement viager)
Barème applicable aux cessions à titre gratuit ou onéreux. Valeur de l'usufruit temporaire : 23% de la pleine propriété, par tranche de 10 ans. Remarque : sans égard à l'âge de l'usufruitier.
Evaluation économique de la nue-propriété (démembrement temporaire)
Fiscalement, le démembrement de propriété permet de transmettre un bien, un droit à moindre coût. En effet, en cas de donation, les droits à payer (les DMTG) ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété et non sur la pleine propriété du bien, du droit.
La fin du démembrement de propriété
La fin du démembrement de propriété
L’extinction subie du démembrement de propriété
L’extinction du démembrement de propriété peut être subie :
- En cas de survenance du décès de l’usufruitier. Dans cette situation l’usufruit s’éteint et la nue-propriété devient plein propriétaire.
- En cas de l’arrivée du terme défini au préalable. L’usufruit s’éteint purement et simplement à l’arrivée du terme et le nu-propriétaire devient plein propriétaire.
Dans les deux cas, lorsque l’usufruit arrive à son terme, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans avoir aucun droit à payer.
L’extinction organisée du démembrement de propriété
L’extinction du démembrement de propriété peut également être organisée. Par exemple :
- En cas de vente du bien démembré. Par principe, le prix de vente se répartit entre l’usufruitier et le nu-propriétaire au regard de la valeur respective des droits de chacun. Cette règle n’est toutefois pas d’ordre public et il est possible d’y déroger.
- En cas de subrogation du bien. Il est possible de procéder à un report du démembrement sur un nouveau bien grâce à la signature d’une convention de remploi / de subrogation. Le report du démembrement doit intervenir au maximum le jour de la vente du bien démembrée. Il est à noter que le bien subrogé peut ne pas être existant au jour de la vente du bien démembrée ; dans cette situation, les capitaux devront être placés sur un compte bancaire indivis (ou démembré selon les banques) ; à défaut le démembrement disparaitra.
L’immobilier constitue une classe d’actifs incontournable dont le mode de détention doit faire partie intégrante d’une stratégie patrimoniale (SCI, nue-propriété, détention en direct etc.).
Nos équipes vous accompagnent dans l’élaboration de cette stratégie.
Laëtitia Redon Ingénieur Patrimonial
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