Détention du patrimoine via une SCI L’intérêt d’une société civile immobilière
Société civile immobilière : définition
Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique constituée a minima de deux personnes (personnes physiques et/ou personnes morales), chacune ayant le statut d’associé, permettant de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
Le patrimoine immobilier est détenu par la société civile immobilière et chaque associé reçoit un nombre de parts sociales proportionnellement à son apport. En principe, chaque associé répond indéfiniment des dettes sociales à proportion du nombre de parts qu’il détient.
Les associés d’une société civile immobilière
Pour être associé d’une SCI, il faut par principe être « capable » juridiquement.
Les mineurs non émancipés peuvent-ils être associés d’une SCI ?
Les mineurs non émancipés ne peuvent être associés d’une SCI qu'avec l'aide de leur représentant légal. En effet, l'acquisition de parts d'une société civile immobilière constitue un acte de disposition. En cas d’apport d’un bien immobilier, il faut l’autorisation du juge.
En cas de constitution d’une SCI entre un enfant mineur et ses parents, il faudra nommer un mandataire ad-hoc pour représenter l’enfant et éviter une opposition d’intérêts avec les parents (parent-représentant / parent-associé).
Les majeurs protégés peuvent-ils être associés d’une SCI ?
- Les majeurs protégés en sauvegarde de justice peuvent être associés d’une SCI sans autorisation.
- Les majeurs protégés en curatelle peuvent être s’associer dans une SCI avec l’assistance du curateur.
- Les majeurs protégés en tutelle peuvent devenir associés d’une SCI avec l’accord du tuteur, voire avec l’accord du juge des contentieux (ancien juge des tutelles).
Il est à noter qu’un mineur ou un majeur protégé ne peuvent assurer la fonction de gérant au sein d’une SCI.
Les statuts d’une société civile immobilière
Les statuts d’une société civile immobilière
Les statuts d’une SCI doivent obligatoirement être écrit. Ils peuvent prendre la forme d'un acte sous seing privé ou d'un acte authentique (conseillé en présence d'enfants, ou en cas de constitution d’une SCI entre époux et obligatoire en cas d'apport d'un immeuble ou de droit de bail de plus de 12 ans).
Les mentions obligatoires des statuts de SCI
- Le nombre d'associés (deux minimum) ;
- La forme ;
- L’objet social (civil, possible et licite) : il ne doit pas être trop étroit, à défaut la réunion d’une AGE sera nécessaire pour le modifier ;
- La dénomination et l’adresse du siège social ;
- La durée ;
- Le capital social (aucun capital minimum n’est requis, il peut être libéré ou non) ;
- Les apports (en nature, en numéraire ou en industrie) ;
- Et les diverses modalités de fonctionnement (la répartition du capital social entre les associés, les conditions de nomination et de révocation du gérant, les pouvoirs du gérant, les conditions de majorité lors des AG etc.).
Les mentions non obligatoires des statuts d’une SCI
Le notaire dispose d'une grande liberté pour adapter la rédaction des statuts de la SCI aux objectifs des clients (sauf clauses prohibées).
La fiscalité applicable aux sociétés civiles immobilières
La fiscalité applicable aux sociétés civiles immobilières
La SCI peut être soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS). Le régime d'imposition des revenus et des plus-values réalisées ne sont pas les mêmes si la SCI est à l’IR ou à l’IS.
En principe, les associés ont droit aux bénéfices à proportion de leurs parts dans le capital social.
Imposition de la SCI à l’impôt sur le revenu
Le résultat est déterminé au niveau de la société mais est imposé entre les mains des associés au prorata de leur part dans le capital social au titre des revenus fonciers.
A noter qu’en cas de location meublée, la SCI est nécessairement à l’impôt sur les sociétés.
En cas de cession de l’immobilier ou des parts de la SCI, les associés sont imposés au régime des plus-values immobilières des particuliers.
Imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés
Le résultat est déterminé et imposé au sein de la société. Les associés sont imposés uniquement en cas de distribution.
- Imposition des revenus : régime des BIC, avec pratique des amortissements
- Imposition des plus-values sur cession de biens : régime des plus-values professionnelles
- Imposition des plus-values sur cession de parts de la SCI : régime des plus-values mobilières
Point de vigilance concernant la détention de la résidence principale dans une SCI
Point de vigilance concernant la détention de la résidence principale dans une SCI
La détention d’un bien immobilier et notamment de la résidence principale dans une SCI peut engendrer la perte d’un certains nombres d’avantages.
Par exemple, si vous détenez votre résidence principale au travers d’une SCI, votre conjoint ne pourra pas bénéficier des droits viager et temporaire au logement prévu par le code Civil.
Autre exemple : si vous êtes redevable de l’IFI vous ne pourrez pas profiter de l’abattement de 30% au titre de votre résidence principale. Vous ne pouvez pas bénéficier de l’abattement de 20 % au titre des droits de succession.
L’immobilier constitue une classe d’actifs incontournable dont le mode de détention doit faire partie intégrante d’une stratégie patrimoniale (SCI, nue-propriété, détention en direct, etc.).
Nos équipes vous accompagnent dans l’élaboration de cette stratégie.
Laëtitia Redon Ingénieur Patrimonial
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