L’investissement immobilier en monument historique Se constituer un patrimoine d’exception en bénéficiant d’un régime fiscal favorable

Contenu mis à jour le 25 avril 2024

Restaurer le patrimoine national en réalisant un investissement patrimonial ayant un impact fiscal significatif grâce au dispositif Monuments Historiques.

Qu’est-ce qu’un investissement en monument historique ?

Qu’est-ce qu’un investissement en monument historique ?

L'investissement en monument historique permet de se constituer un patrimoine d’exception tout en bénéficiant d’un régime fiscal très favorable.

Le monument historique est un dispositif qui permet de déduire sous conditions mais sans plafonnement, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration ainsi que les intérêts d’emprunt, de ses revenus fonciers et de son revenu global.

Quel est le fonctionnement d’un investissement en monument historique ?

Quel est le fonctionnement d’un investissement en monument historique ?

La loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques existe depuis près de 100 ans (1913). Cette loi de défiscalisation vise à favoriser l'entretien et la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

L'investissement en loi Monuments Historiques consiste à acquérir un bien nécessitant d'importants travaux de restauration. Les charges de restauration et d'entretien du bien immobilier Monuments Historiques, ainsi que les intérêts d'emprunts liés à l'acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers. Le déficit généré est déductible du revenu global (les charges MH s’imputent en priorité́ sur les éventuels bénéfices fonciers), sans aucun plafonnement.

Quels investisseurs peuvent être concernés par le dispositif Monuments Historiques ?

Le dispositif Monuments Historiques concerne des investisseurs :

  • Fortement imposés et/ou qui sont soumis à l’IFI.
  • Disposant de TMI à 41 % ou 45 % et/ou avec des pics de revenus exceptionnels (dividendes, cession de valeurs mobilières...)
  • Ayant un attrait fort pour l’immobilier ancien.

Quels types de biens peuvent être concernés par le dispositif Monuments historiques ?

Quels types de biens peuvent être concernés par le dispositif Monuments historiques ?

Les immeubles éligibles au dispositifs Monuments Historiques sont :

  • Les immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire ;
  • Les immeubles labellisés « Fondation du patrimoine » ;
  • Les immeubles faisant partie du patrimoine national uniquement si l'agrément du ministère chargé du budget a été reçu ou demandé au plus tard le 31/12/2013. 

L’avantage fiscal diffère selon les cas, le bien pouvant être soit loué, soit occupé par son propriétaire, et dans ce cas éventuellement ouvert aux visites du public*

*Nombre minimum de jours d’ouverture au public : 50 jours par an dont 25 dimanches et jours fériés entre avril et septembre, ou 40 jours pendant les mois de juillet et aout.Cette déduction est à 100% si le bien est loué ou ouvert au public, à 50% s’il est occupé par son propriétaire.

Quels sont les avantages du dispositif Monuments Historiques ?

Quels sont les avantages du dispositif Monuments Historiques ?

  • Le coût des travaux (dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation) ainsi que les intérêts d’emprunt liés aux prêts peuvent être déductibles à 100% des revenus d’imposition.
  • Le déficit généré peut être déductible du revenu global sans aucune limite puisqu’il n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.
  • L’excédent de déficit global se reporte pendant 6 ans
  • Un impact immédiat sur la TMI (tranche marginale d’imposition) pour le contribuable qui doit faire face à un revenu exceptionnel.
  • Une location sans limitation de ressources des locataires, ni plafond de loyer.

A noter : si le propriétaire réside dans l’appartement, la déduction fiscale reste accessible sous conditions à hauteur de 50 % du montant des travaux.

L’illustration graphique et les résultats présentés ne constituent pas un indicateur fiable quant aux performances futures de vos investissements. Ils ont seulement pour but d’illustrer les mécanismes de votre investissement sur la durée de placement. L’évolution de la valeur de votre investissement pourra s’écarter de ce qui est affiché, à la hausse comme à la baisse.

Monuments historiques : les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif

  • Une nécessité d’un engagement de location nue pendant 3 ans minimum.
  • Une durée de conservation du bien est obligatoire pendant 15 ans.
  • Les immeubles mis en copropriété doivent être affectés à l'habitation pour 75 % des surfaces habitables au moins.

Les points de vigilance quant au dispositif Monuments historiques

  • Les avantages fiscaux du dispositif monument historique présentent un attrait important mais ils ne doivent pas être le seul élément déterminant de l’opération.Il est nécessaire d’envisager l’investissement immobilier dans son ensemble et d’en apprécier les caractéristiques économiques et financières.
  • Tout investissement y compris immobilier est soumis à des aléas liés notamment à la conjoncture économique qui ne permettent pas de garantir le montant du capital investi ou le rendement attendu.
  • Une lecture attentive est nécessaire pour l’ensemble des documents qui pourront être soumis à votre signature et en particulier du futur acte réitératif ainsi que de la note d’entretien préventif et le cas échéant, un état des risques à jour, qui seuls font foi, afin de connaître toutes les spécificités de l’immeuble pour lequel vous vous portez acquéreur.
  • Nous attirons votre attention sur la distinction à réaliser entre les travaux déductibles et ceux qui ne le sont pas au titre du régime fiscal retenu. Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
  • Les loyers futurs, le cas échéant indiqués en fonction du marché actuel, pourront faire l’objet d’une adaptation au moment de l’achèvement des travaux de rénovation.
  • Effort de trésorerie pendant la réalisation des travaux (pas de revenus immédiats) et potentiel délais de livraisons allongés en fonction de la vitesse d’exécution des travaux.
  • Pour tout investissement immobilier à usage locatif, même dans le cas d’une nue-propriété, la souscription d’un contrat d’assurance en responsabilité civile dite « Assurance Propriétaire Non Occupant » est devenue obligatoire depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, visée par l’article L215-2 du Code des Assurances.

Exemple de mise en œuvre d’un dispositif Malraux VIR

Hypothèse

Investisseur :

  • TMI investisseur 45 %,
  • Revenus (salaire) : 250 000 €

Investissement 2022 :

  • 300 000 €
  • Dont 225 000 € de travaux

Laplace dispose d’une équipe dédiée pour vous accompagner à chaque étape et pour trouver l’investissement immobilier qui correspond le mieux à vos besoins et objectifs d’investisseur. 

Marianne Gallion Responsable Immobilier Direct

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