Passer d’une location nue à une location meublée Focus sur les différences entre ces deux régimes et les options présentées
Est-il possible de passer d’une location nue à une location meublée LMNP ? Ce sujet est effectivement d’actualité au regard de la neutralité des revenus générés en location meublée.
Immobilier locatif : pourquoi transformer un bail nu en bail meublé ?
Transformer une location nue en location meublée revêt de nombreux avantages, tels qu’une fiscalité optimisée, une meilleure rentabilité du logement ou encore une souplesse de bail et une souplesse contractuelle.
Transformer une location nue en location meublée : une fiscalité avantageuse
Le premier point important à prendre en compte : les revenus locatifs générés par un bien loué meublé en LMNP sont imposés fiscalement dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non comme des revenus fonciers qui concernent la location nue.
La location meublée pour accroître sa rentabilité
La rentabilité d’un montage en LMNP s’obtient en grande partie par la neutralité fiscale ; il faut aussi considérer que les revenus locatifs sont nécessairement plus élevés pour un logement meublé qu’un logement nu.
La LMNP pour bénéficier d’une souplesse de bail et de profils des locataires
- Le profil des locataires potentiels en LMNP est élargi : étudiants, jeunes actifs…
- Les loyers pratiqués sont généralement supérieurs en location meublée (valorisation des prestations via la présence du mobilier)
- La vacance locative est moins importante qu'en cas de location vide.
Attention : En zone tendue, le changement d'une location vide en location meublée ne permet pas de fixer un loyer supérieur au plafond imposé par la réglementation.
Plus de souplesse contractuelle en cas de location meublée :
La durée d’un bail meublé est réduite à une année (au lieu de 3 ans en logement vide), voire neuf mois si le locataire est étudiant. Cet écart permet une plus grande flexibilité et une plus grande rotation de location ;
Le locataire peut donner congés à tout moment avec un préavis d’un mois (au lieu de 3 mois en logement vide, sauf zones locatives tendues) ;
Le montant du dépôt de garantie est équivalent à un mois de loyer (contre deux mois de loyers pour un logement vide) ;
A contrario, si le propriétaire veut récupérer le logement pour y habiter, pour y héberger un proche ou pour un motif légitime et sérieux, le congé doit être donné à échéance du bail et supporter un préavis de 3 mois (au lieu de 6 mois).
Transformer une location nue en location meublée en cours de bail : est-ce possible ?
Transformer une location nue en location meublée en cours de bail : est-ce possible ?
Idéalement, la transformation d’une location nue à une location meublée s’opérera au moment d’une rotation de locataires. Toutefois, rien n’interdit de changer un bail vide en bail meublé en cours de location, cependant, cela implique d’avoir l’adhésion du locataire et de lui faire signer un avenant au bail.
Notez toutefois que dans cette situation, les motifs de litige peuvent être nombreux. Il est ainsi préférable de réaliser ce changement lors d’un changement de locataire.
Attention : Un propriétaire bailleur ne peut pas donner congé à son locataire pour changer un logement vide en logement meublé. Seuls trois motifs de congés du bailleur sont acceptés :
- Congé pour reprise,
- Congé pour vente,
- Congé pour motifs sérieux et légitimes.
Transformer une location nue en location meublée, les conditions à respecter
Afin de transformer une location nue en location meublée, il convient de vérifier les points suivants :
- S’assurer que le règlement de copropriété n’interdit pas l’activité de location meublée
- S’assurer que l'usage des locaux autorise l’occupation à titre d'habitation
- De même, il peut être nécessaire de demander une autorisation préfectorale selon l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation. Celle-ci est obligatoire dans les communes de plus de 200000 habitants, ainsi que dans les communes des Hauts-de-Seine, de la Seine–Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Les démarches à réaliser pour transformer un bail nu en bail meublé
Les démarches à réaliser pour transformer un bail nu en bail meublé
Afin de transformer un bail nu en bail meublé, le propriétaire doit réaliser les démarches suivantes :
- Déclarer l'activité de loueur meublé au greffe du tribunal de commerce dont dépend le logement ;
- Résilier le bail vide en cours ou attendre le terme du contrat ;
- Meubler le logement selon les critères en vigueur et conformément à la réglementation (décret 2015-981 du 31 juillet 2015) ;
- Signer un nouveau bail meublé, une procédure plus simple que d'établir un avenant au bail initial ;
- Établir un inventaire du mobilier.
Passage d'une location nue à une location meublée : points de vigilance
Le bailleur ne doit pas avoir imputé de déficit foncier lié à la location nue sur ses revenus au cours des 3 années précédant la transformation du bail nu en bail meublé.
Dans le cas contraire, l'administration fiscale pourrait le réintégrer aux recettes avant imposition ou réclamer le remboursement des sommes économisées.
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Marianne GALLION Responsable Immobilier Direct
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