Le déficit foncier : fonctionnement Investissement patrimonial, un impact significatif sur la fiscalité avec le Déficit Foncier

Contenu mis à jour le 25 avril 2024

Dans le cadre d’un investissement locatif, si les charges sont supérieures aux recettes il est possible de mettre en œuvre le mécanisme appelé de déficit foncier.

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Le déficit foncier est un dispositif de droit commun permettant de déduire les charges, comme certains travaux, des revenus fonciers sans plafonnement et du revenu global dans la limite de 10 700 € par an permettant de diminuer son montant d’imposition. 

L’investisseur va acquérir un bien immobilier à rénover pour lequel il engage des travaux. Ce coût travaux pourra venir en déduction des revenus fonciers qu’il perçoit par ailleurs ou à venir (un mécanisme de report possible). 

Réaliser un investissement patrimonial ayant un impact significatif sur la fiscalité préexistante grâce au mécanisme du déficit foncier.

Quel est le fonctionnement du déficit foncier ?

Quel est le fonctionnement du déficit foncier ?

 Le déficit foncier, c’est-à-dire la part de charges supérieure aux revenus fonciers, peut être déduit du revenu global (salaires ou pensions retraite par exemple) et permettre de diminuer le montant de l’impôt sur le revenu.Chaque année, il est possible de déduire des revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier.

L’excédent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit :

  • Durant 6 ans de l’ensemble des revenus
  • Durant 10 ans des seuls revenus fonciers.

Les charges déduites des revenus fonciers

Peuvent être déduites des revenus fonciers les charges suivantes :

  • Les dépenses d’amélioration ou de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location*
  • Les intérêts et frais d’emprunt
  • Les frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple)
  • Les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière
  • Les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété
  • Les charges locatives, si vous n'êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ
  • L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
  • Les primes d’assurance.

* Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent en revanche pas être déduits de votre revenu foncier

Qui peut réaliser un déficit foncier ?

Cet investissement s’adresse autant aux contribuables qui sont déjà fortement imposés sur leurs revenus fonciers et/ou à ceux qui veulent développer leur patrimoine immobilier en minorant l’impact fiscal de celui-ci le tout en obtenant des revenus complémentaires à terme.

Quels types de biens peuvent être concernés par un déficit foncier ?

Quels types de biens peuvent être concernés par un déficit foncier ?

La plupart du temps, le déficit foncier concerne des biens pouvant offrir, après rénovation, charme, cachet et rentabilité locative.

Ce dispositif favorise la rénovation de biens immobiliers anciens et vétustes afin de les réintégrer sur le marché de l’immobilier locatif, valorise l’habitat en résidence principale de centre-ville, et permet de répondre aux manques de logements en France. 

Quels sont les avantages du déficit foncier ?

Le déficit foncier est un dispositif permettant d’obtenir des revenus complémentaires et réguliers à terme, tout en ayant un impact significatif sur une fiscalité préexistante. 

Le déficit foncier : cadre économique et juridique

Le Déficit foncier ne comporte pas de limite d’investissement, de montant maximum de travaux, de plafond de ressources pour le locataire, de zone géographique définie, etc… Ce dispositif fiscal permet de percevoir des revenus locatifs à compter de la mise en location, permettant ainsi :

  • De générer des revenus réguliers, par exemple pour compléter sa retraite
  • De diminuer l’effort d’épargne en cas d’achat à crédit 

Le déficit foncier : cadre fiscal

Le déficit foncier constitue un dispositif non-soumis au plafonnement des niches fiscales.

Son impact fiscal se fait à la fois sur la tranche marginale d’imposition (diminution de la base taxable) et les prélèvements sociaux.

Déduction des intérêts d’emprunts.

Déduction du déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an.

Déduction sur les bénéfices fonciers sans plafonnements de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration.

Déduction à partir de l’année de paiement des travaux même si le bien n’est pas encore loué.

A noter : un report de l’excédent du déficit foncier est possible pendant les 10 années suivantes sur les revenus fonciers et 6 ans sur l’ensemble des revenus.

Déficit foncier : quels engagements doivent respecter les propriétaires ?

Déficit foncier : quels engagements doivent respecter les propriétaires ?

Nécessité d’un engagement de location nue pendant 3 ans minimum.L’imputation de déficits fonciers (dus aux charges non financières) sur le revenu global dans la limite de 10 700€/an est possible sous réserve d’affecter l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation.

La seule restriction quant à la personne du locataire est qu’il ne soit pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire-bailleur.

Les points de vigilance quant au déficit foncier

Tout investissement, y compris immobilier, est soumis à des aléas liés notamment à la conjoncture économique qui ne permettent pas de garantir le montant du capital investi ou le rendement attendu. 

Une lecture attentive est nécessaire pour l’ensemble des documents qui pourront être soumis à votre signature et en particulier du futur acte réitératif ainsi que de la note d’entretien préventif et le cas échéant, un état des risques à jour, qui seuls font foi, afin de connaître toutes les spécificités de l’immeuble pour lequel vous vous portez acquéreur. 

Nous attirons votre attention sur la distinction à réaliser entre les travaux déductibles et ceux qui ne le sont pas au titre du régime fiscal retenu. Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. 

Les loyers futurs, le cas échéant indiqués en fonction du marché actuel, pourront faire l’objet d’une adaptation au moment de l’achèvement des travaux de rénovation. 

Effort de trésorerie pendant la réalisation des travaux (pas de revenus immédiats) et potentiel délais de livraisons allongés en fonction de la vitesse d’exécution des travaux. 

Pour tout investissement immobilier à usage locatif, même dans le cas d’un déficit foncier, la souscription d’un contrat d’assurance en responsabilité civile dite « Assurance Propriétaire Non Occupant » est devenue obligatoire depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, visée par l’article L215-2 du Code des Assurances. 

Exemple de mise en œuvre d’un déficit foncier

Hypothèses :

  • Revenus fonciers bruts = 20 000 €
  • Investissement = 200 000 € dont 150 000 € de travaux payés en 3 ans (année N, N+1, N+2) 

Économie d’impôt totale pouvant aller jusqu’à 87 779 € soit 44 % du montant de l’investissement pour un investisseur disposant de TMI à 45%. Pour les autres TMI avec les mêmes revenus fonciers et le même montant des travaux, se reporter au tableau ci-dessous :

Laplace dispose d’une équipe dédiée pour vous accompagner à chaque étape et pour trouver l’investissement immobilier qui correspond le mieux à vos besoins et objectifs d’investisseur. 

Marianne Gallion Responsable Immobilier Direct

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