Le bail commercial en LMNP Créer un patrimoine immobilier, générer des revenus et optimiser sa fiscalité

Contenu mis à jour le 25 avril 2024

La location meublée non professionnelle (LMNP) va permettre de créer un patrimoine immobilier dans le temps et générer des revenus complémentaires avec une fiscalité optimisée voire neutre. 

Résidences concernées, services proposés et gestion d’un bien en LMNP avec bail commercial

Résidences concernées, services proposés et gestion d’un bien en LMNP avec bail commercial

Les logements concernés par un bien en LMNP avec bail commercial

La location meublée par bail commercial réunit les logements meublés en résidences dites de service qui peuvent avoir différentes typologies : résidence de tourisme loisir / tourisme d’affaires, pour étudiants, ou destinées aux personnes âgées ou non dépendantes (Ehpad). 

Les services proposés au sein des résidences concernées par une LMNP avec bail commercial

Au sein de ces résidences différents services para-hôteliers (accueil de la clientèle, service d’entretien, service de petit-déjeuner, service de ménage...) sont proposés. 

LMNP avec bail commercial : la gestion des résidences

Ces logements meublés en résidences services seront gérés par un exploitant dont les missions sont définies dans le cadre d’un bail commercial conclu entre le propriétaire du bien et le gestionnaire. L'exploitant assume la gestion en sous-louant le bien à des clients (touristes, étudiants, personnes âgées, EHPAD, etc.).

Quelle fiscalité pour une LMNP avec bail commercial ?

Sur le plan fiscal, la location meublée est considérée comme une activité commerciale qui relève, au titre de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas de celle des revenus fonciers comme la location nue ce qui constitue un régime d’imposition avantageux par rapport à l’imposition des revenus fonciers classiques (en cas de location nue).  

Quels investisseurs peuvent être concernés par une LMNP avec bail commercial ?

L’investissement en location meublée avec bail commercial est destiné aux personnes qui souhaitent diversifier leurs actifs et leurs sources de revenus, ou tout simplement se constituer un revenu complémentaire en bénéficiant d’une fiscalité optimisée et en évitant les contraintes de gestion locative.

LMNP avec bail commercial : quels types de biens ?

LMNP avec bail commercial : quels types de biens ?

Les biens dans les résidences services peuvent être acquis soit neufs soit anciens via le « marché secondaire ».

  • Dans le cas d’une acquisition d’un appartement neuf : vous pouvez bénéficier de la récupération de la TVA* pour les résidences services proposant trois services parmi les suivants : accueil, service d’entretien, service de petit-déjeuner, service de ménage.
  • Dans le cas d’une acquisition d’un appartement ancien : vous bénéficiez de revenus immédiats, la résidence étant déjà livrée et en cours d’exploitation avec un bail commercial en cours. 

Neufs ou anciens les biens doivent être décents et équipés, comprenant à minima (décret n°2015-981 du 31/07/2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé).

Les équipements exigés dans le cadre d’une LNMP avec bail commercial :

  • Literie comprenant couette ou couverture ;
  • Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Table et sièges ;
  • Étagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Les conditions pour récupérer la TVA immobilière dans le cadre d’une acquisition en location meublée gérée en résidence services :

  • Acheter un bien immobilier neuf ou sur plan (en VEFA). Construit depuis moins de 5 ans et dont vous êtes le premier propriétaire.
  • Que ce bien meublé soit dans une résidence qui propose des services para-hôteliers a minima trois parmi les suivants : un accueil, un service d’entretien, un service de petit-déjeuner, un service de ménage.
  • Confier le bien en location meublée à un gestionnaire de résidence durant 9 années. Cette entreprise exploitante doit facturer la TVA et vous verser des loyers TTC.
  • Être assujetti à TVA et donc vous permettre de collecter de la TVA sur les loyers et de déduire de la TVA sur vos achats (mobilier, travaux). Vous êtes tenu de posséder un numéro de TVA pour demander le remboursement de la taxe liée à l’acquisition du bien immobilier. 

La LMNP avec bail commercial bénéficie de nombreux avantages, tels qu’un rendement locatif plus élevé, une gestion simplifiée de la location ou encore une optimisation de la fiscalité.

En parallèle, certains points de vigilance sont toutefois à prendre compte, découvrez en détail les avantages et limites d’un investissement en LMNP avec bail commercial.

Voir notre fiche dédiée

Investir en LMNP avec bail commercial : les conditions et engagements à respecter

Investir en LMNP avec bail commercial : les conditions et engagements à respecter

Dans le cadre d’une LMNP avec bail commercial, l'investisseur acquiert un ou plusieurs lots privatifs, en général des appartements ou des chambres, ainsi qu'en général une partie commune de la résidence.

Il les donne en location à l'exploitant pour une longue durée (via un bail commercial de 9 ans minimum).Le bail commercial détermine et conditionne l’engagement des parties et précise notamment :

  • Le montant du loyer (souvent également exprimé en rentabilité (%) annualisée en fonction du prix d’acquisition. Déterminé par la (somme des loyers annuels / prix d’acquisition) x100.
  • Ses modalités de règlement et de réévaluation
  • La répartition du paiement des charges entre le propriétaire et le gestionnaire.

Le statut de la location meublée LMNP doit répondre à 3 conditions essentielles :

  • Le statut de loueur en meublé non-professionnel est éligible si les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 euros et ne dépassent pas 50% des revenus du foyer fiscal.
  • Le statut LMNP concerne des personnes physiques. Le bien doit donc être en propriété directe ou indirect via des sociétés translucides (SARL de famille ou EURL à l'IR).
  • Le bien doit être meublé dans le respect de la liste de meubles imposés par l’Etat. 

L'activité de location meublée non professionnelle nécessite une inscription auprès d'un centre de formalités des entreprises. Il s'agit en l’occurrence du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien mis en location. L'inscription doit intervenir dans les 15 jours du début de la location du bien. 

La location de locaux meublés constitue par nature une activité commerciale professionnelle imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Compte tenu des revenus à ne pas dépasser pour un loueur meublé non professionnel, il est courant d’être redevable de la cotisation minimum de la CFE soit environ 225 €. 

Dans le cas d’une imposition au régime micro-BIC, le bailleur n’a d’ailleurs aucune obligation comptable spécifique. En revanche, la tenue des comptes est obligatoire avec l’imposition au régime réel dans ce cas il est recommandé de faire appel à un expert-comptable.

Laplace dispose d’une équipe dédiée pour vous accompagner à chaque étape et pour trouver l’investissement immobilier qui correspond le mieux à vos besoins et objectifs d’investisseur.

Marianne Gallion Responsable Immobilier Direct

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