Le bail commercial en LMNP Créer un patrimoine immobilier, générer des revenus et optimiser sa fiscalité

Sur le plan fiscal, la location meublée est considérée comme une activité commerciale qui relève, au titre de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas de celle des revenus fonciers comme la location nue ce qui constitue un régime d’imposition avantageux par rapport à l’imposition des revenus fonciers classiques (en cas de location nue).  

Les équipements exigés dans le cadre d’une LNMP avec bail commercial :

• Literie comprenant couette ou couverture ;
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Étagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Les conditions pour récupérer la TVA immobilière dans le cadre d’une acquisition en location meublée gérée en résidence services :

• Acheter un bien immobilier neuf ou sur plan (en VEFA). Construit depuis moins de 5 ans et dont vous êtes le premier propriétaire.
• Que ce bien meublé soit dans une résidence qui propose des services para-hôteliers a minima trois parmi les suivants : un accueil, un service d’entretien, un service de petit-déjeuner, un service de ménage.
• Confier le bien en location meublée à un gestionnaire de résidence durant 9 années. Cette entreprise exploitante doit facturer la TVA et vous verser des loyers TTC.
• Être assujetti à TVA et donc vous permettre de collecter de la TVA sur les loyers et de déduire de la TVA sur vos achats (mobilier, travaux). Vous êtes tenu de posséder un numéro de TVA pour demander le remboursement de la taxe liée à l’acquisition du bien immobilier. 

Le statut de la location meublée LMNP doit répondre à 3 conditions essentielles :

• Le statut de loueur en meublé non-professionnel est éligible si les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 euros et ne dépassent pas 50% des revenus du foyer fiscal.
• Le statut LMNP concerne des personnes physiques. Le bien doit donc être en propriété directe ou indirect via des sociétés translucides (SARL de famille ou EURL à l'IR).
• Le bien doit être meublé dans le respect de la liste de meubles imposés par l’Etat. 

L'activité de location meublée non professionnelle nécessite une inscription auprès d'un centre de formalités des entreprises. Il s'agit en l’occurrence du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien mis en location. L'inscription doit intervenir dans les 15 jours du début de la location du bien. 

La location de locaux meublés constitue par nature une activité commerciale professionnelle imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Compte tenu des revenus à ne pas dépasser pour un loueur meublé non professionnel, il est courant d’être redevable de la cotisation minimum de la CFE soit environ 225 €. 

Dans le cas d’une imposition au régime micro-BIC, le bailleur n’a d’ailleurs aucune obligation comptable spécifique. En revanche, la tenue des comptes est obligatoire avec l’imposition au régime réel dans ce cas il est recommandé de faire appel à un expert-comptable.