Loueur en meublé : quel statut choisir ? LMP ou LMNP : fonctionnement, avantages et contraintes
L’activité de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Principale différence entre les deux statuts, le loueur professionnel bénéficie d’avantages fiscaux spécifiques dont ne profite pas le loueur non professionnel. En contrepartie, le LMP engendre des contraintes comme l’affiliation au régime de Sécurité Sociale des Indépendants et des cotisations non négligeables.
LMP ou LMNP : comment déterminer le statut ?
Pour pouvoir choisir le statut professionnel LMP, il est nécessaire de remplir simultanément deux conditions :
- Facturer plus de 23 000 euros TTC de loyers issus de biens meublés par an,
- S’assurer que les autres revenus professionnels (salaires…) du foyer fiscal sont inférieurs aux loyers perçus.
À l’inverse, le statut LMNP sera appliqué lorsque :
- Il n’y a pas d’activité à titre professionnel exercée
- Les recettes locatives ne dépassent pas 23 000 euros par an et ne représentent pas plus de 50 % des revenus globaux.
LMP ou LMNP : imposition des loyers
LMP ou LMNP : imposition des loyers
Imposition des loyers avec le statut LMP
Le loueur professionnel, qui relève du régime réel* pour l’imposition de ses loyers, bénéficie d’un régime de faveur lorsqu’il constate un déficit (ses charges sont supérieures à ses loyers) : il peut le déduire de son revenu global imposable sans limitation pendant six ans.
Si le loueur professionnel ne peut déduire les frais qu’il a engagés, faute de recettes locatives, il peut les reporter au cours des trois premières années de location. C’est souvent le cas lorsque les programmes LMP sont acquis en état futur d’achèvement.
* Le régime réel est la méthode de calcul du résultat imposable consistant à déduire les charges des recettes, afin que l'assiette de l'impôt reflète le plus fidèlement possible le gain du contribuable.
Imposition des loyers avec le statut LMNP
Les déficits du loueur non professionnel sont imputables uniquement sur les revenus (loyers) des biens meublés des 10 années suivantes.
LMP ou LMNP : imposition des plus-values
Imposition des plus-values avec le statut LMP
Comme le loueur professionnel relève du régime des plus-values professionnelles, il dispose d’une exonération partielle si il y a plus de 5 ans d’exercice et si les recettes sont comprises entre 90 000 et 126 000 €. L'exonération est totale si il y a plus de 5 ans d’exercice et si les recettes sont inférieures à 90 000 €.
Imposition des plus-values avec le statut LMNP
L’imposition des plus-values avec le statut LMNP relève du régime des plus-values des particuliers. Il y a donc une exonération totale au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu ; et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
LMP ou LMNP : charges sociales professionnelles, CSG, CRDS
LMP ou LMNP : charges sociales professionnelles, CSG, CRDS
Avec le statut LMP, les charges sociales professionnelles s’élèvent de 25 à 35 % du revenu net professionnel. De plus, la CSG / CRDS s’appliquera sur les revenus d’activité (8 %).
Avec le statut LMNP, le loueur en meublé ne supporte aucune charge sociale professionnelle. La CSG / CRDS s’appliquera sur les revenus du capital (17,2%).
LMP ou LMNP : Impôt sur la fortune immobilière
Le statut de loueur meublé à titre professionnel permet l’exonération des biens à l’IFI à condition que ces derniers soient considérés comme des actifs professionnels. Il est important de rappeler que cette exonération est conditionnelle et surtout pas évidente à obtenir compte tenu de la nécessité d’en faire son activité principale. Il est donc primordial de se faire accompagner par un conseiller pour choisir le dispositif le mieux adapté à sa situation.
Le loueur non professionnel quant à lui doit inclure la valeur vénale des biens meublés qu’il loue dans son patrimoine soumis à l’IFI. Il a donc davantage de risques de dépasser le seuil d’imposition de 1,3 million d’euros et d’être assujetti à cet impôt.
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