Imposition d’une SCI Quelle fiscalité choisir pour une société civile immobilière ?
Les sociétés civiles immobilière (SCI), qu'elles soient familiales ou patrimoniales, peuvent notamment permettre de mieux gérer ses biens immobiliers. Toutefois, afin d’optimiser cette stratégie, il est important de s’interroger sur le régime fiscal applicable.
En effet, en fonction du régime choisi, impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS), la fiscalité ne sera pas la même.
Imposition d'une SCI à l’impôt sur le revenu
Par défaut, l’imposition d'une SCI relève du régime de l’IR. Les bénéfices sont alors intégrés dans les revenus fonciers. Chaque associé est donc directement imposé sur la quote-part du résultat lui revenant. Dans ce cas-là, la fiscalité ne diffère pas beaucoup de la détention d’un bien immobilier en direct. À cela, il faut ajouter les prélèvements sociaux s’élevant actuellement à 17,2 %.
Autre élément à prendre en compte, le mode de calcul des bénéfices imposables. Dans le cadre du régime de l’IR, l’associé soustrait des revenus locatifs les charges déductibles qui comprennent :
- les intérêts des emprunts souscrits à l’occasion de l’achat et de la réalisation de travaux,
- les charges courantes de la société,
- les frais de gestion locative,
- la taxe foncière,
- les frais d’entretien et de réparation.
Au contraire, les dépenses liées à l’achat du capital comme les frais d’acquisition ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Imposition d'une SCI à l’impôt sur les sociétés
Imposition d'une SCI à l’impôt sur les sociétés
Il est également possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés pour l’imposition d’une SCI et c’est la personne morale, à savoir la société, qui en sera redevable. Les associés de la société ne seront imposés que sur les dividendes que la SCI pourrait verser.
Actuellement, l’IS est fixé au maximum à 25 %. Cependant, pour des SCI respectant certaines conditions, l’imposition est limitée à 15 % sur la part des bénéfices inférieure à 45.500 euros. Voici les deux conditions à respecter :
- le capital de la SCI doit être entièrement libéré,
- le chiffre d’affaires annuel ne doit pas dépasser 10 millions d'euros.
Pour le régime de l’IS, le calcul des bénéfices est aussi plus favorable. En effet, en plus des frais de gestion, la SCI peut déduire les frais d’acquisition des biens. Attention néanmoins, il faut bien prendre conscience que l’existence d’un déficit fiscal implique l’absence de distribution de dividendes auprès des associés. La SCI peut néanmoins dégager de la trésorerie afin de réaliser de nouveaux investissements.
L’un des points forts du régime de l’IS est qu’il est possible de choisir de repousser la distribution des bénéfices à une période qui sera fiscalement plus intéressante pour les associés comme le départ à la retraite. C’est également le cas pour une SCI à l’IR. La différence repose sur la fiscalité : à l’IR, qu’il y ait distribution ou non, la fiscalité est due.
Imposition des apports à une SCI
Imposition des apports à une SCI
Dernier élément à prendre en compte, la question de l’apport. Cette fois-ci, le régime de l’IR est plus avantageux. En ce qui concerne les apports en numéraires, il n’y a pas de différence car ils sont exonérés. Quant aux apports de terrains à bâtir et d’immeubles neufs, ils sont soumis à la TVA quel que soit le régime.
En revanche, il est plus onéreux d’apporter un immeuble à une SCI soumise au régime de l’IS qu’à une SCI soumise au régime de l’IR. En effet, les apports d’immeubles sont exonérés de droits pour les SCI à l’IR uniquement à la constitution alors qu’un droit d’enregistrement de 5 % est appliqué aux apports d’immeubles faits aux SCI à l’IS.
Imposition des plus-values
Lors de la vente d’un bien immobilier ou de parts d’une SCI à l’IR, une taxe sur les plus-values immobilières de 36,2 % (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) est prélevée.
Un abattement pour durée de détention est applicable dès la sixième année jusqu’à une exonération d’impôt à partir de la 22ème année (30ème année pour les prélèvements sociaux).
En revanche, lors de la cession de parts d’une SCI à l’IS, on applique le régime des plus-values mobilières.
Le choix de la fiscalité appliquée à une société civile immobilière (SCI) est une question cruciale aux enjeux à court et à long terme.
Nos équipes vous aident à déterminer la solution la plus adaptée à votre situation et vos objectifs et vous accompagnent dans l’élaboration de votre stratégie patrimoniale globale.
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