Impôt sur le revenu : la plus-value immobilière Définition, champ d'application et fiscalité
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond au gain réalisé lors de la mutation à titre onéreux (vente ou échange) d’un bien immobilier (bâtis ou non bâtis), des droits portant sur ces immeubles (usufruit, nue-propriété) ou de la cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière.
Le champ d’application de la plus-value immobilière
Le champ d’application de la plus-value immobilière
En droit français, les personnes physiques résidant fiscalement en France et réalisant une plus-value immobilière privée sont imposées selon le « régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers ».
Ce régime d’imposition s’applique également aux cessions d’immeubles, de droits immobiliers ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière réalisées par des sociétés relevant de plein droit ou sur option du régime des sociétés de personnes telles que les SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés ou encore les SCPI.
Les cas d’exonération de l’imposition de la plus-value immobilière
Les cas d’exonération de l’imposition de la plus-value immobilière
Par exception, la plus-value réalisée au moment de la cession de la résidence principale du contribuable est totalement exonérée d’impôt à condition que ce bien constitue, au jour de la cession, votre habitation habituelle et effective.
De plus, le contribuable, n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre dernières années précédent la vente du logement qu’il occupe et dont le prix de cession servira à acheter ou construire sa résidence principale dans un délai de deux ans, est également exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière.
Dans les autres cas, l’exonération totale de la plus-value immobilière est acquise passé 30 ans de détention. (Voir : tableau des abattements pour durée de détention).
La fiscalité de la plus-value immobilière
La fiscalité de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière brute s’obtient en faisant la différence entre :
- Le prix de cession du bien = prix indiqué dans l’acte de vente (déduction possible des frais payés lors de la vente)
- Le prix d’acquisition de ce même bien = prix d’acquisition indiqué dans l’acte d’achat (augmentation possible des frais d’acquisition réel ou d’un montant forfaitaire de 7.5% du prix d’achat et des dépenses de travaux réel ou d’un montant forfaitaire de 15% du prix d’achat)
Plus-value immobilière = (Prix de cession - Frais de cession*) - (Prix d'acquisition + Frais d'acquisition** + Frais de travaux ***)
*Etablissement de diagnostics, frais d'agence immobilière, indemnité d'éviction, etc.
**Frais de contrat, droits d'enregistrement ou TVA: montant réel ou forfait de 7,5%
***Montant réel ou forfait de 15% si bien détenu depuis plus de 5 ans
Avant imposition, la plus-value immobilière est diminuée d’un abattement pour durée de détention. Ces abattements sont différents pour le calcul de l’impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.
Une fois ces abattements appliqués, la plus-value immobilière nette est soumise aux taxations suivantes :
- Impôt sur le revenu au taux de 19%
- Prélèvements sociaux au taux de 17.2%
Les plus-values de cessions immobilières excédant 50 000 € sont soumises à une surtaxe dans les conditions suivantes :
Plus-value immobilière : les obligations déclaratives
Après cession, le notaire est chargé d’établir un CERFA afin de déclarer la plus-value immobilière auprès de l’administration fiscale.
Le contribuable doit également déclarer dans sa déclaration de revenus annuels le montant de la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu afin que celle-ci intègre son revenu fiscal de référence.
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avec un conseiller
Valentine Lancien Ingénieur Patrimonial
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