L’investissement immobilier en Loi Malraux - VIR Sauvegarder le patrimoine français tout en générant une réduction d’impôt

Contenu mis à jour le 25 avril 2024

Entrée en vigueur en 1962, la loi Malraux a été mise en place par le ministre de la Culture de l’époque, André Malraux, afin de favoriser la réhabilitation des centres historiques de villes.

Qu’est-ce que le dispositif Malraux en Loi VIR ?

Qu’est-ce que le dispositif Malraux en Loi VIR ?

Le dispositif Malraux incite les investisseurs privés à contribuer à la restauration du Patrimoine National grâce à une réduction d’impôt de 30 % ou 22% (selon la localisation de l’actif) du montant des travaux plafonné à 400 000 € pour une période de 4 année consécutive.

La loi VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) a été établie pour protéger et sécuriser l’acquéreur car le vendeur s’engage à réaliser l’ensemble des travaux (description détaillée du bien et des rénovations à entreprendre) avec un calendrier des travaux fixé dans le contrat de vente couplé à une garantie financière d’achèvement. 

Le dispositif Malraux permet à la fois de :

  • Réaliser un investissement patrimonial qui génère une réduction d’impôt
  • Contribuer à la sauvegarde du patrimoine français tout en bénéficiant grâce à la VIR d’un cadre sécurisant concernant la réalisation des travaux.

Quels investisseurs peuvent être concernés par le dispositif Malraux ?

 L’investissement en loi Malraux est préconisé pour les contribuables qui sont fortement imposés, qui ont leur résidence fiscale en France et qui souhaitent agir sur leur fiscalité (impôt sur le revenu IR) tout en réalisant un investissement patrimonial.

Quels types de biens peuvent être concernés par le dispositif Malraux ?

Quels types de biens peuvent être concernés par le dispositif Malraux ?

Sont concernés par le dispositif Malraux les biens bâtis anciens :

  • Qui bénéficieront d’une opération de restauration complète (parties communes et parties privatives) soumise à l’obtention d’un permis de construire octroyé par la direction régionale des affaires culturelles (DRAC) et l’avis de l’architecte des Bâtiments de France,
  • Situés au sein d’un Site Patrimonial Remarquable (SPR) ou dont l’opération de restauration a été déclarée d'utilité publique.

Plus précisément, la localisation du bien détermine le taux de réduction d‘impôt dont l’investisseur pourra bénéficier sur les travaux éligibles :

Quels sont les avantages du dispositif Malraux, Loi VIR ?

Quels sont les avantages du dispositif Malraux, Loi VIR ?

Localisation et fiscalité, de nombreux avantages existent à travers le dispositif Malraux :

  • Emplacements patrimoniaux (centre-ville, site patrimoniaux remarquables),
  • Cachet des actifs à terme (travaux encadrés par les architectes des bâtiments de France),
  • Garantie de parfait achèvement (engagement sur nature, délais et coût des travaux),
  • Réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % du montant des travaux,
  • Possibilité de report de la réduction d’impôt non-utilisée pendant une période de 3 ans,
  • Hors plafonnement des niches fiscales,
  • Déductibilité des intérêts d’emprunts des revenus fonciers en cas de financement à crédit,
  • Pas de plafond de loyers ni de conditions de ressources des locataires définis.

Malraux, Loi VIR : les conditions de mise en location

La Loi Malraux implique un engagement de location nue à titre de résidence principale pendant une période de 9 ans à une personne extérieure au foyer fiscal et autre qu'un ascendant ou descendant du contribuable.

Cette durée est calculée de date à date à compter de la date de prise d'effet du bail initial.

La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

Les points de vigilance quant au dispositif Malraux

Les avantages fiscaux du dispositif Malraux présentent un attrait important mais ils ne doivent pas être le seul élément déterminant de l’opération. Il est nécessaire d’envisager l’investissement immobilier dans son ensemble et d’en apprécier les caractéristiques économiques et financières.

  • Les travaux effectués dans le cadre de la loi Malraux doivent être suivis par un ABF (Architecte des Bâtiments de France) et doivent aboutir à une restauration complète du bien immobilier, et cela, sans en changer le volume habitable. Il est à noter que l’ensemble des travaux de rénovation ne donne pas forcément droit à la réduction d’impôt octroyée par la loi Malraux.
  • Pour bénéficier de la réduction d’impôt liée à un investissement en loi Malraux, les revenus de la location de l'immeuble doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
  • Tout investissement y compris immobilier est soumis à des aléas liés notamment à la conjoncture économique qui ne permettent pas de garantir le montant du capital investi ou le rendement attendu.
  • Une lecture attentive est nécessaire pour l’ensemble des documents qui pourront être soumis à votre signature et en particulier du futur acte réitératif ainsi que de la note d’entretien préventif et le cas échéant, un état des risques à jour, qui seuls font foi, afin de connaître toutes les spécificités de l’immeuble pour lequel vous vous portez acquéreur.
  • Les loyers futurs, le cas échéant indiqués en fonction du marché actuel, pourront faire l’objet d’une adaptation au moment de l’achèvement des travaux de rénovation.
  • Effort de trésorerie pendant la réalisation des travaux (pas de revenus immédiats) et potentiel délais de livraisons allongés en fonction de la vitesse d’exécution des travaux.
  • Pour tout investissement immobilier à usage locatif, la souscription d’un contrat d’assurance en responsabilité civile dite « Assurance Propriétaire Non Occupant » est devenue obligatoire depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, visée par l’article L215-2 du Code des Assurances. 

Laplace dispose d’une équipe dédiée pour vous accompagner à chaque étape et pour trouver l’investissement immobilier qui correspond le mieux à vos besoins et objectifs d’investisseur.

Marianne Gallion Responsable Immobilier Direct

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