La nue-propriété et principe de démembrement Le démembrement sépare la pleine propriété d’un bien entre le nu-propriétaire et l’usufruitier
L'investissement en nue-propriété
La dissociation de l’usufruit et de la nue-propriété permet de constituer un patrimoine immobilier à valeur patrimoniale en optimisant la fiscalité.
Les objectifs recherchés :
- Constituer un patrimoine immobilier à valeur patrimoniale
- Obtenir des revenus complémentaires différés
- Réduire le montant de l'impôt sur le revenu ou de l'IFI
Le principe de nue-propriété
L’investisseur acquiert la seule nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit, prévue pour une durée fixe (généralement 15 à 20 ans), est acquis par un bailleur institutionnel. Ce dernier assure la gestion locative et prend en charge l’entretien, les travaux et les taxes.
Au terme du démembrement, l’investisseur recouvre la pleine propriété du bien, automatiquement et sans formalités ni impôts.
Nue-propriété et fiscalité
Nue-propriété et fiscalité
Fiscalité des revenus
L’investisseur nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant toute la période de démembrement et paie donc aucune imposition. En revanche, s’il a financé son acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers qu’il perçoit par ailleurs.
Au terme du démembrement, les revenus perçus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers selon les règles de droit commun.
Fiscalité du patrimoine
Lorsqu’un bien est démembré, il incombe à l’usufruitier de le déclarer à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire est donc exonéré d’IFI pendant toute la durée du démembrement.
Fiscalité de la plus-value
En cas de cession, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Pendant la période de démembrement, la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de cession de la nue-propriété et la valeur de la nue-propriété à la date d’acquisition.
Après le terme de l’usufruit, la plus-value imposable est déterminée en comparant le prix de cession de la pleine propriété à la valeur de la pleine propriété à la date d’acquisition.
Fiscalité de la transmission
Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire peut vendre ou donner son droit en nue-propriété. Dans ce cas, la valeur de son droit est estimée selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI qui précise que l’usufruit temporaire est égal à 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de 10 ans.
Après la période de démembrement, l’estimation de la valeur du bien se fait de façon classique pour le calcul des droits de mutation.
Les avantages et contraintes
Avantages
- Valeur patrimoniale de l’investissement
- Valorisation optimisée : valorisation mécanique grâce au démembrement et valorisation économique en fonction des conditions de marché
- L’investisseur nu-propriétaire ne supporte aucun risque locatif ni aucun souci de gestion
- Liberté de revente : aucune durée minimale de détention n’est requise
- Choix d’une stratégie de sortie : continuation de la location (marché libre), occupation ou vente
- Déduction des intérêts d’emprunt sur revenus fonciers existants
Risques et contraintes
- Liquidité relative : les prix et délais de vente varient en fonction de l’évolution du marché immobilier
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Marianne GALLION Responsable Immobilier Direct
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