Revenus locatifs : comment optimiser l’impôt ? Les différents régimes fiscaux liés aux revenus locatifs
Les revenus locatifs sont imposables selon différents régimes fiscaux. Ils sont choisis par le propriétaire ou s’appliquent en fonction du type de locations, soit meublée, soit vide.
Si la location est meublée, les revenus seront imposés au BIC au micro ou au réel et s’il s’agit d’une location nue, le régime micro foncier ou le régime au réel s’appliqueront. Il est donc essentiel de mettre en place une stratégie fiscale pour améliorer ces revenus.
Les revenus de la location d’un logement vide
Les revenus de la location d’un logement vide peuvent être imposés selon deux régimes fiscaux.
Le régime du micro foncier
Le régime du micro foncier concerne :
- Les loyers perçus, hors charges, sur une année fiscale sont inférieurs à 15 000 €. En plus des loyers, il est nécessaire de tenir compte de toutes les recettes locatives encaissées dans l'année, comme des revenus tirés de parts sociales de SCI ou SCPI.
- Les logements mis à bail ne bénéficient d’aucun bénéfice de la part de l’administration fiscale ; c’est-à-dire pas de déduction, de réduction d’impôt, d’amortissement.
Dans cette situation, le régime microfoncier s’applique de plein droit.
Un abattement de 30 % est appliqué automatiquement sur les revenus locatifs par l’administration fiscale. Il correspond à un forfait intégrant l'ensemble des charges locatives. Il faut donc reporter les revenus locatifs bruts sur la déclaration d’impôt, il n’est pas possible d’utiliser le déficit foncier.
Le régime réel
Si les loyers annuels sont supérieurs à 15 000 €, hors charges locatives, alors le régime réel est appliqué de plein droit.
Il est également possible d’opter pour ce régime pendant trois ans si les revenus annuels sont inférieurs à 15 000 €. L’exercice de cette option se fait grâce au dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2042.
Le régime réel s’applique aussi de plein droit si le logement bénéficie d’un régime particulier : Besson, Borloo ou Périssol. Par ailleurs, depuis 2009, il n’y a contre-indication avec un Pinel, Duflot, Scellier et Malraux.
Les revenus locatifs imposables correspondent à la totalité des revenus sur un an moins tous les frais et charges. Seul le montant réel des gains est soumis à l’imposition.
Les revenus de la location d'un logement meublé
La location meublée consiste à louer un appartement ou une maison avec tout le mobilier nécessaire pour y vivre au quotidien. Les revenus de ce type de logements sont soumis à deux régimes : le loueur meublé non professionnel (LMNP) et le loueur meublé professionnel (LMP).
La location meublée non professionnelle
Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal qui permet à une personne physique de louer un bien immobilier meublé à des particuliers et de déduire des revenus qu'il génère les charges qui lui sont liées. Pour bénéficier de ce régime fiscal, il est nécessaire de respecter certaines conditions :
- Le bien immobilier doit être loué à des particuliers et non à une entreprise.
- Le bien doit être meublé et destiné à la location saisonnière ou à l'habitation.
- Le montant annuel des recettes foncières générées par ce bien ne doit pas dépasser 70 000€ pour une personne seule ou 140 000€ pour un couple soumis à imposition commune.
- Le loueur doit être une personne physique et non une société.
- Le loueur ne doit pas exercer une activité de location meublée de manière professionnelle.
La location meublée professionnelle
Le régime LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est un régime fiscal qui permet à une personne physique ou une entreprise d'exercer une activité de location meublée de manière professionnelle et de déduire les charges liées à ce bien de ses revenus fonciers. Pour bénéficier de ce régime fiscal, il est nécessaire de respecter certaines conditions :
- Le bien immobilier doit être loué à des particuliers ou à une entreprise.
- Le bien doit être meublé et destiné à la location saisonnière ou à l'habitation.
- Le loueur doit exercer une activité de location meublée de manière professionnelle, c'est-à-dire de manière régulière et effective.
- Le loueur peut être une personne physique ou une entreprise.
- Les recettes foncières générées par ce bien peuvent être supérieures à 70 000€ pour une personne seule ou 140 000€ pour un couple soumis à imposition commune.
Quelle imposition pour ces deux régimes ?
Pour ces deux régimes sont applicables le micro BIC ou le réel BIC.
Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est un régime fiscal accessible aux entrepreneurs qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale et dont le montant annuel des recettes ne dépasse pas les seuils du régime micro-entreprise. Le régime micro-BIC permet notamment à l’entrepreneur de bénéficier de nombreux allègements et avantages. Ce régime est applicable si les revenus de l’année N-1 sont inférieurs à 72 600 € pour un logement d’habitation meublé ou 176 200 € pour des chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés.Les bénéfices taxés dans ce cadre correspondent aux recettes annuelles (les loyers charges comprises). L’administration fiscale y applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 %. L’abattement pour les meublés touristiques est de 71 %. Ce dernier est censé correspondre au montant des charges liées à la location. Lors de la déclaration d’impôt, il est donc nécessaire d’indiquer les revenus bruts.
Le régime réel BIC s’applique de plein droit lorsque les revenus dépassent les plafonds d’application du régime micro-BIC.
Le régime du bénéfice réel peut aussi être choisi en cas de déduction d’un montant précis de charges et ce, même si le régime micro-BIC s’applique.Le régime du bénéfice réel permet de déclarer uniquement les revenus nets. Les charges réelles sont donc déduites.
Ce régime peut être choisi en début d’activité ou en cours d’activité. Dans cette dernière situation, il est nécessaire d’envoyer un courrier à l’administration fiscale. Il est possible de le faire jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédant l’année fiscale d’application de l’option.
Comment déclarer ses revenus locatifs ?
Comment déclarer ses revenus locatifs ?
La déclaration de revenus est une obligation légale. Pour la réaliser, il est nécessaire de compléter un formulaire officiel CERFA, le numéro variant en fonction des revenus à déclarer.
Pour déclarer les revenus locatifs, il est nécessaire de remplir un formulaire n° 2044. Les revenus fonciers sont à déclarer sous la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (ou BIC).
Utiliser le déficit foncier
Dans le cadre du régime réel, il est possible d’utiliser déficit foncier pour optimiser sa fiscalité.La notion de déficit foncier correspond à la situation où le montant des charges déductibles est supérieur aux loyers. Ce déficit peut être déduit des revenus globaux (notamment des salaires ou des pensions de retraite). Grâce à cela, il est possible de diminuer la somme du montant d’impôt sur le revenu. Il ne faut néanmoins pas oublier que la déduction s’applique en priorité sur des revenus de même nature. L’économie se fait sur le taux marginal d’imposition et les prélèvements sociaux.
Le choix d’un régime fiscal est sensible. Il demande des connaissances pointues en stratégie fiscale.Forts de plus de 30 ans d’expérience, nos équipes vous accompagnent dans la structuration et l’optimisation de votre patrimoine, en répondant à vos objectifs et enjeux patrimoniaux, tout en maitrisant votre fiscalité.
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