LMNP avec bail commercial, avantages et inconvénients Un investissement immobilier à envisager dans son ensemble

Contenu mis à jour le 25 avril 2024

Quels sont les avantages de la LMNP avec bail commercial ?

La LMNP avec bail commercial bénéficie de nombreux avantages, tels qu’un rendement locatif plus élevé, une gestion simplifiée de la location ou encore une optimisation de la fiscalité.

En parallèle, certains points de vigilance sont toutefois à prendre compte, découvrez en détail les avantages et limites d’un investissement en LMNP avec bail commercial.

La LMNP avec bail pour un rendement locatif plus élevé

Le loyer d’un bien meublé peut être de 10 à 30 % plus élevé que celui d’un logement vide, en fonction du niveau des équipements proposés et de la localisation du bien. Cet avantage est particulièrement visible en zone d'encadrement des loyers. En effet, le loyer de référence sur lequel s'appuie le plafond de loyer maximal est plus élevé pour les meublés. 

Gestion locative simplifiée et mutualisation des risques locatifs, avec la LMNP en bail commercial

Le propriétaire bailleur a pour seul locataire l’exploitant pendant la durée du bail commercial qui peut aller de 9 ans minimum (durée la plus courante) à 20 ans. C’est l’exploitant qui tout au long du bail supportera les risques locatifs sur la résidence mais bénéficiera d’un effet de mutualisation (le risque locatif ne pèse pas uniquement sur un bien mais sur un ensemble d’appartement).

Le statut de LMNP pour profiter de la perception de revenus optimisés fiscalement

Les loyers qui seront versés par le gestionnaire en charge de l’exploitation au propriétaire-bailleur sont définis dans le cadre du bail commercial et leur revalorisation encadrée.Le statut de LMNP permet de bénéficier au choix de deux régimes d’imposition avantageux : le régime micro-BIC et le régime réel (obligatoire si les loyers excèdent 70 000 €). Le premier permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus perçus tandis que le second permet de déduire les charges réelles des revenus perçus et de bénéficier du mécanisme d’amortissement. 

On distingue les revenus fonciers (loyers perçus dans le cadre d’une location nue) et les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (loyers perçus dans le cadre d’une location meublée). Si dans ces deux cas, il est possible de choisir entre deux régimes fiscaux pour déclarer les revenus de location : le micro et le réel, les conséquences en matière d’imposition sont différentes.

Au régime micro foncier le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 %; au micro BIC l'abattement est de 50 %Au régime réel, en plus des charges qui sont déductibles des revenus au régime foncier, le régime réel BIC permet d'amortir le bien et dans certains cas de déduire les frais d'acquisition (frais de notaires et honoraires d'agence) ; ce qui réduit fortement l'imposition sur les revenus de location.

La LMNP avec bail commercial bénéficie du mécanisme d’amortissement 

L’administration fiscale accepte le fait qu’un bien immobilier s’use avec le temps et donc se déprécie. Pour compenser cette « perte de valeur », il est possible de la comptabiliser comme une charge non décaissée. Le tout permet de réduire ses revenus imposables, et par conséquent de diminuer ses impôts et ses prélèvements sociaux. 

En location meublée, l’investisseur peut amortir 100 % :

  • De la valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain)
  • Du montant des frais d’acte
  • De la valeur hors taxe du mobilier
  • Des travaux effectués dans le bien 

L’amortissement est linéaire sur des durées spécifiques à chaque poste :

  • De 5 à 10 ans généralement pour les meubles (soit 10 à 20 % / an)
  • De 25 à 40 ans généralement pour l’immobilier et les frais d’acte (soit 2,5 à 4 % / an) 

Il est également possible de bénéficier de l’effet de levier du crédit en LMNP avec bail commercial. 

Quels sont les points de vigilance ou inconvénients de la LMNP avec bail commercial ?

Comparé à la location nue, louer en meublé permet d’obtenir des loyers supérieurs et de bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux. Pour autant, ces critères ne doivent pas constituer les seuls éléments déterminants de l’opération.

Il est nécessaire d’envisager l’investissement immobilier dans son ensemble et d’en apprécier les caractéristiques économiques et financières.

La LMNP avec bail commercial implique un engagement sur le long terme avec le gestionnaire (9 ans minimum). Il est possible de céder son bien pendant cette durée mais de lourdes contraintes en résultent (remboursement de la TVA récupérée au prorata du temps restant au bail, engagement du nouvel acquéreur à la continuité du bail avec l’exploitant…) 

Parmi les contraintes de ce dispositif, il convient de prendre en compte l’obligation de laisser le logement totalement libre à la location.

Certains risques liés à la défaillance du gestionnaire de la résidence entrent également en jeu : mauvaise gestion, départ du gestionnaire, liquidation, renégociation des loyers à la baisse. Les loyers perçus et de facto la rentabilité mise en avant peuvent donc potentiellement variés malgré leur encadrement par le bail commercial. 

Tout investissement y compris immobilier est soumis à des aléas liés, notamment, à la conjoncture économique qui ne permettent pas de garantir le montant du capital investi ou le rendement attendu. Le bail reste soumis aux aléas économiques propres tant au secteur d’activité des résidences de services qu’à toute activité commerciale. 

Une lecture attentive est nécessaire pour l’ensemble des documents qui pourront être soumis à votre signature et en particulier du futur acte réitératif et annexes, afin de connaître toutes les spécificités de l’immeuble pour lequel vous vous portez acquéreur. 

Pour tout investissement immobilier à usage locatif, la souscription d’un contrat d’assurance en responsabilité civile dite « Assurance Propriétaire Non Occupant » est devenue obligatoire depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, visée par l’article L215-2 du Code des Assurances.   

Laplace dispose d’une équipe dédiée pour vous accompagner à chaque étape de votre investissement immobilier : en amont et en aval de sa signature. 

Marianne Gallion Responsable Immobilier Direct

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