Investir dans une SCPI en nue-propriété Caractéristiques, avantages et fiscalité

Contenu mis à jour le 13 mars 2025

SOMMAIRE

Introduction
Fonctionnement
Avantages
Fiscalité
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L’investissement dans des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peut se réaliser en pleine propriété, dans la majorité des cas, et en nue-propriété ou en usufruit dans le cadre d’un démembrement.

Le démembrement de propriété, réalisé en général pour une durée de cinq ou dix ans, permet de séparer le droit d’user d’un bien, d’en percevoir les revenus (usufruit) et de le céder (nue-propriété).

Comment investir dans une SCPI en nue-propriété ?

En année 1, l’investisseur achète la nue-propriété pour une fraction de la valeur du bien. Durant la période de démembrement, il ne perçoit pas les revenus de son investissement qui reviennent à l’usufruitier.

Deux possibilités sont envisageables :

Soit le nu-propriétaire apporte un client usufruitier. La clef de répartition est fixée librement entre eux à condition d’être justifiable économiquement et fiscalement.
Soit la société de gestion fournit une contrepartie pour l’usufruit.

À l’issue de la période de démembrement, il récupère la pleine propriété des parts et perçoit donc l’intégralité des revenus potentiels. Ses parts sont alors valorisées à 100 % de leur valeur du moment.

Investir en nue-propriété : les avantages

L’investissement en nue-propriété présente plusieurs avantages.

Se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût

Investir dans une SCPI en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine avec une mise de départ moindre par rapport à un investissement en pleine propriété.

Le coût de l’investissement est limité : le prix de la nue-propriété représente couramment entre 65 % et 80 % de la valeur en pleine propriété. À la fin du contrat, l’usufruit s’éteint : l’investisseur nu-propriétaire devient alors plein propriétaire réalisant ainsi une plus-value dans le cas où la valeur des parts de SCPI a été revalorisée favorablement*.

*En cas de retournement du marché, le plein propriétaire peut réaliser une moins-value.

Réduire sa base taxable à l’IFI

Le nu-propriétaire d’un bien n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur ce bien. Un investissement réalisé comptant vous permet de sortir cet actif de votre patrimoine taxable à l’IFI pendant toute la durée du démembrement.

Obtenir des revenus potentiels futurs sans souci de gestion*

La perception de revenus est reportée au jour de l’extinction de l’usufruit. Au terme de cette période, vous devenez plein propriétaire des parts de SCPI (sans investissement complémentaire et sans formalités) et vous pourrez alors commencer à percevoir des revenus potentiels et non garantis.

*En contrepartie de frais de gestion perçus par la société de gestion.

Investir dans une SCPI en nue-propriété, quelle fiscalité ?

Comme la détention de parts de SCPI en nue-propriété ne procure aucun revenu foncier durant toute la période de démembrement, les intérêts d’emprunt payés au titre de l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI ne sont pas déductibles des revenus fonciers existants.

Au terme du démembrement, les résultats des SCPI sont imposables au nom des associés, au prorata des parts détenues dans le capital. Les détenteurs de parts sont donc soumis à l’impôt sur le revenu selon les règles des revenus fonciers pour les loyers et, éventuellement, des revenus mobiliers. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux.

Les plus-values dégagées à l’occasion de la cession de ces parts relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers pour les associés personnes physiques. La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux. Elle est diminuée d’un abattement pour la durée de détention.

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Quel est l’intérêt de souscrire des parts de SCPI grâce à une assurance-vie ?

Il est possible d’utiliser son contrat d’assurance-vie pour investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI), afin de cumuler la performance d’un investissement immobilier avec le cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie.