Modes de détention des SCPI Assurance-vie ou en direct, quel mode de détention pour des parts de SCPI ?
Plusieurs modes de détention sont possibles lors de l’acquisition de parts de SCPI.
Il est possible de le faire en détention directe, c’est à dire en souscrivant directement des parts de SCPI à la société de gestion. Il est également possible investir dans des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation.
Les revenus des parts de SCPI
En cas de détention de parts de SCPI en direct, les revenus associés sont généralement versés de manière trimestrielle. Ces flux vont donc venir augmenter les revenus globaux de l’investisseur et seront déclarés fiscalement au titre de revenus fonciers.
En cas de détention de parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, le mécanisme de distribution de revenus est le même. Attention, toutefois, selon les contrats, la distribution peut être minorée. En revanche, les revenus restent au sein du contrat d’assurance. Ils sont réinvestis sur d’autres supports. Ainsi, ces revenus ne supportent pas de fiscalité, sinon celle qui sera applicable au rachat du contrat d’assurance-vie au titre de plus-values.
Les frais liés à la détention de parts de SCPI
Les frais liés à la détention de parts de SCPI
Lors de la souscription de parts de SCPI, des frais d’acquisition sont appliqués.
Lorsque les SCPI communiquent sur leur rendement, elles le font sur le montant de la part, frais inclus. Ainsi, si une SCPI distribue 4 % et pour une détention de 1 000 euros de parts, frais inclus, l’investisseur aura bien perçu 40 euros soit 4 % de 1000 euros. En fait, les frais sont appliqués sur la valeur de revente.
Lors de la souscription en assurance-vie, les principes sont les mêmes. En assurance-vie, le prix de la part peut être légèrement minoré du fait d’une remise sur les frais d’acquisition.
Par la suite, afin de gérer au mieux ses missions, la SCPI appliquera, chaque année, des frais de gestion, que ce soit en direct ou en assurance-vie. Point important, le rendement affiché par les SCPI s’entend très souvent net de frais.
La revente des parts de SCPI
La revente des parts de SCPI
Si le prix de chaque part est identique que l’on détienne ses parts en direct ou en assurance-vie, leur traitement ne sera pas le même lors de la revente des parts.
En direct, la revente sera liée à l’état du marché. Comme pour une vente immobilière, il faudra un acheteur pour que la vente s’opère. Attention toutefois, les SCPI ne garantissent pas la liquidité des parts et investir en immobilier et donc en SCPI s’entend sur du long terme.
En assurance-vie, les SCPI sont traitées comme des unités de compte, c’est-à-dire que l’assureur garantit sa liquidité. Attention néanmoins, il existe des contraintes de conservation au sein de certains contrats d’assurance-vie.
La fiscalité liée aux parts de SCPI
La fiscalité applicable sur les plus-values à la revente ne sont pas les mêmes entre détention directe et assurance-vie. En direct, la fiscalité immobilière s’appliquera alors qu’en assurance-vie, c’est bien sûr, la fiscalité de l’assurance-vie qui le sera.
La transmission des parts de SCPI
Lors de la succession, la fiscalité favorable de l’assurance-vie s’appliquera sur les parts détenues dans ce contrat.
En direct, les parts entreront dans l’assiette successorale et supporteront les droits de mutation.
Point intéressant à souligner, lorsque l’investisseur achète un nombre de parts, la répartition entre ses héritiers s’en trouve facilitée, chacun pouvant alors soit les conserver soit les revendre.
Selon vos objectifs et vos besoins, le choix du mode de détention des parts de SCPI est important dans la réussite de votre investissement.
Pour prendre la bonne décision, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.
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