Cas pratique : Mise en œuvre d’un déficit foncier
Anne et Adam, un couple de trentenaires, ont décidé d’investir dans l’immobilier locatif. Anne travaille comme ingénieure et Adam est consultant en finance. Ils possèdent déjà un appartement qu’ils louent, mais ils veulent diversifier leur portefeuille d’investissement en acquérant un nouvel appartement qu’ils pourront également mettre en location.
Grâce aux conseils avisés de leur conseiller en gestion de patrimoine, Anne et Adam viennent de trouver un appartement dans un quartier en pleine expansion, mais qui nécessite des travaux de rénovation importants. Le coût total de l’investissement, comprenant le prix d’achat de l’appartement et les travaux de rénovation, s’élève à 200 000 €. Sur ce montant, 150 000 € seront consacrés aux travaux, répartis sur trois années. Leurs revenus fonciers bruts s’élèvent à 20 000 €.
En calculant les travaux déductibles, soit 50 000 € par an (150 000 € / 3 ans), Anne et Adam réalisent que ces coûts excèdent leurs revenus fonciers bruts. Par conséquent, ils génèrent un déficit foncier de 30 000 € par an.
Le déficit foncier peut être imputé sur les autres revenus fonciers du contribuable (loyers provenant d’autres biens loués nus ou de parts de SCPI) puis sur le revenu global du client dans la limite de 10 700 € (par an & par foyer) et au-delà sur les revenus fonciers du client des 10 années suivantes. En contrepartie de l’imputation sur le revenu global, le client doit maintenir une location nue pendant 3 ans sur le bien.
Grace à leur taux marginal d’imposition (TMI) de 45 %, le couple peut bénéficier d’une économie d’impôt importante. Selon le modèle de déficit foncier, ils pourraient économiser jusqu’à 44 % du montant total de leur investissement, soit 87 779 €.
Cette économie est réalisable en déduisant le déficit foncier de leurs revenus globaux, offrant ainsi une incitation fiscale attractive pour leur investissement immobilier.
Parlons Patrimoine Avril 2025
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