Cas pratique : Mise en œuvre d’un déficit foncier
Anne et Adam, un couple de trentenaires, ont décidé d’investir dans l’immobilier locatif. Anne travaille comme ingénieure et Adam est consultant en finance. Ils possèdent déjà un appartement qu’ils louent, mais ils veulent diversifier leur portefeuille d’investissement en acquérant un nouvel appartement qu’ils pourront également mettre en location.
Grâce aux conseils avisés de leur conseiller en gestion de patrimoine, Anne et Adam viennent de trouver un appartement dans un quartier en pleine expansion, mais qui nécessite des travaux de rénovation importants. Le coût total de l’investissement, comprenant le prix d’achat de l’appartement et les travaux de rénovation, s’élève à 200 000 €. Sur ce montant, 150 000 € seront consacrés aux travaux, répartis sur trois années. Leurs revenus fonciers bruts s’élèvent à 20 000 €.
En calculant les travaux déductibles, soit 50 000 € par an (150 000 € / 3 ans), Anne et Adam réalisent que ces coûts excèdent leurs revenus fonciers bruts. Par conséquent, ils génèrent un déficit foncier de 30 000 € par an.
Grace à leur taux marginal d’imposition (TMI) de 45 %, le couple peut bénéficier d’une économie d’impôt importante. Selon le modèle de déficit foncier, ils pourraient économiser jusqu’à 44 % du montant total de leur investissement, soit 87 779 €.
Cette économie est réalisable en déduisant le déficit foncier de leurs revenus globaux, offrant ainsi une incitation fiscale attractive pour leur investissement immobilier.
Monsieur et Madame Azur, respectivement âgés de 50 et 51 ans, souhaitent organiser leur patrimoine suite à la cession de leur outil professionnel, afin de créer des revenus complémentaires nécessaires pour couvrir leurs besoins courants et d’optimiser la gestion des capitaux issus de la cession.
Dans les deux cas de figure, il s'agit d'un grand-père veuf, Monsieur Ansel, qui a une fille unique Alma, divorcée et mère d'un seul enfant, Arthur. Par hypothèse, le petit-fils décède après son grand-père et avant sa mère. Afin que le père de cet enfant (qui est héritier en cas de décès) ne reçoive rien au décès de son fils, on optera pour une donation soit graduelle, soit résiduelle.
Monsieur et Madame Arnaud, respectivement âgés de 83 et 82 ans, souhaitent organiser la transmission de leur patrimoine en assurant une transmission équitable à leurs enfants et en optimisant les droits de transmission.
Monsieur Antunes, chef d’entreprise dans le secteur de l’informatique, entame la dernière ligne droite de la cession de son activité professionnelle. Le produit de cession à venir doit lui servir de base à la création de revenus complémentaires à l’issue de la période d’accompagnement du repreneur.
Mme Aubrée, 37 ans, et Mme Allard, 52 ans, sont les deux associées d'une SARL prospère dans le domaine de l’immobilier. Mme Aubrée détient des parts de la société évaluées à 350 000 €, tandis que Mme Allard possède des parts d'une valeur de 500 000 €. Les deux femmes décident de prendre des mesures pour sortir de l'indivision.
Voici Alexandre, âgé de 42 ans, et Amélie, âgée de 45 ans, ensemble, ils font l’acquisition d'un bien immobilier à Montpellier dans le but de le louer, souhaitant ainsi constituer un patrimoine et profiter d'avantages fiscaux.