Pourquoi opter pour une acquisition d’usufruit temporaire ?

L’usufruit est l’un des éléments constitutifs de la pleine propriété. Il confère à son titulaire, l’usufruitier, le droit de jouir de la chose et notamment d’en percevoir les revenus. La nue-propriété, qui est l’autre composante de la pleine propriété, permet quant à elle de disposer du bien.  

Le démembrement de propriété, qui consiste à dissocier usufruit et nue-propriété, peut être viager ou temporaire. Dans le cadre d’un démembrement viager, l’usufruit rejoindra la nue-propriété en principe au décès de l’usufruitier. En revanche, dans le cadre d’un démembrement temporaire, la durée de l’usufruit est fixée contractuellement, dans la limite maximale de 30 ans.   

L’acquisition temporaire d’usufruit constitue une stratégie d’investissement avantageuse pour les personnes morales soumises à l’Impôt sur les sociétés (IS) pour deux raisons principales :   

• Une rentabilité accrue par rapport à un investissement en pleine propriété  

L’achat d’un usufruit temporaire représente un investissement dont le coût est inférieur à celui d’une acquisition en pleine propriété, tout en permettant de percevoir l’intégralité des revenus générés par le bien pendant toute la durée du démembrement. Ainsi, la rentabilité du placement, calculée comme le rapport entre les revenus perçus et le montant investi, est significativement améliorée. 

• Un levier fiscal intéressant via l’amortissement  

Sur le plan comptable, l’usufruit acquis par une société soumise à l’Impôt sur les sociétés (IS) peut être amorti sur sa durée d’utilisation, limitée à la durée contractuelle du démembrement. Cet amortissement constitue une charge qui vient diminuer le résultat comptable, et donc le résultat fiscal. Par conséquent, le montant de l’impôt sur les sociétés à acquitter est réduit. 

La combinaison de ces deux avantages, rendement optimisé et fiscalité allégée, permet de renforcer la capacité d’autofinancement de la société qui a fait l’acquisition de l’usufruit temporaire, car celle-ci bénéficie à la fois d’un flux de revenus supérieur à l’investissement initial et d’un allègement de sa charge fiscale grâce à l’amortissement comptable.