Immobilier, quelles tendances pour 2025 ?

Plus de 61 % de nos compatriotes détiennent des actifs immobiliers qui constituent 55 % de leur patrimoine moyen. Ces investissements dans la pierre revêtent différentes formes et affectations : résidence principale ou secondaire, investissement locatif d’habitation ou commercial, en direct ou via des sociétés, physiques ou incorporelles (SCPI, OPCI, etc.).  

Les Français s’interrogent donc fort logiquement de l’évolution de la valeur de la pierre. 

En 2024, les incertitudes économiques et le resserrement monétaire ont entrainé une baisse notable du volume des transactions de logements anciens, passant de 872 000 transactions fin 2023 à 778 000 fin 2024.  

De leur côté, les transactions dans le neuf, chutant de plus de 8 % au 2ème trimestre 2024, par rapport à la même époque de 2023, ont été impactées non seulement par les politiques monétaires restrictives, mais aussi part les coûts de construction élevés, résultante de l’inflation et de la hausse du coût des matières premières.  

Dès lors, les prix de l'immobilier ont montré des signes de stabilisation, sinon de baisse, après plusieurs années de hausse continue. Ainsi, à Paris intra-muros, les prix des logements anciens ont baissé de 6,7 % en 2024, avec de notables disparités selon les arrondissements parisiens. En province, les prix varient naturellement selon les régions. À Lyon, la moyenne est d'environ 4 600€ /m², en baisse de 4 % sur un an, tandis que dans des zones rurales, elle peut descendre à 1 500 € /m².  

Le marché de l'immobilier commercial traverse une période de transformation profonde, influencée par plusieurs facteurs économiques, sociaux et technologiques. 

Au premier trimestre 2025, les investissements dans l'immobilier de bureau ont atteint 2,6 milliards d'euros, en baisse de 12 % par rapport à 2024. Ce niveau d'investissement, historiquement bas, est, là encore, en grande partie lié aux incertitudes macroéconomiques et géopolitiques. 

Du côté de la demande locative, toujours au premier trimestre de cette année, en Île-de-France, la demande placée a diminué de 6 % sur un an, atteignant 419 200 m². Paris intra-muros a particulièrement souffert, représentant uniquement 40 % de la demande placée, contre 47 % en 2024.  

En province, le marché de l'immobilier de commerce en 2024 a montré des dynamiques spécifiques, notamment dans les villes moyennes, où la proximité et l'accessibilité restent des atouts majeurs. Ainsi, si les loyers des commerces en périphérie ont légèrement baissé, ceux des centres-villes sont restés stables.  

Dans ce contexte, plusieurs facteurs influencent positivement le marché immobilier.  

Les taux d’intérêt 

Lorsque la Banque Centrale Européenne (BCE) réduit ses taux, les banques peuvent emprunter à un coût inférieur, et ainsi proposer des taux d'intérêt plus bas sur les crédits immobiliers. Or, depuis juin 2024, la BCE a abaissé ses taux à sept reprises, inversant un cycle de resserrement monétaire amorcé deux ans plus tôt pour lutter contre l’inflation provoquée par la guerre en Ukraine et ses répercussions énergétiques.  

Aujourd’hui, un taux fixe sur 15 ans peut se négocier en deçà de 3 %, une baisse de 1 % par rapport au point haut de décembre 2023. La poursuite de la baisse des taux d'intérêt stimulera les transactions immobilières. 

Des voies de stabilisation des prix 

La tendance baissière des prix de l’immobilier se stabilise, offrant des opportunités d'achat dans un marché grippé. Le volume de transaction amorce une transition dans la plupart des grandes agglomérations, les acheteurs se positionnant, dopés par un coût du crédit plus attractif. 

Le retour des investisseurs locatifs  

L’épargnant n’a pas oublié que l’un des attraits de l’investissement locatif est l’indexation des loyers. Cette revalorisation progressive et continue des loyers, conjuguée aux opportunités liées à la baisse ponctuelle des prix sur certains segments, dope le rendement locatif. 

Un marché qui s’adapte aux enjeux de demain

Le marché immobilier commercial se transforme afin de s’adapter aux défis économiques et aux nouvelles habitudes de consommation. Ainsi, la demande pour des entrepôts logistiques continue de croître, portée par l'essor du commerce en ligne.

Les espaces commerciaux des centres-villes et de leur périphérie se transforment pour répondre aux nouvelles demandes des consommateurs. 

Du côté des bureaux, avec le télétravail, les espaces sont repensés pour offrir plus de flexibilité et répondre aux besoins des entreprises à la recherche de plus petites surfaces modulables. 

Aussi, les projets de rénovation et de réhabilitation des bâtiments existants, essentiels pour répondre aux nouvelles normes environnementales et maintenir la valeur des actifs, visent à créer des immeubles écoresponsables et certifiés par des labels reconnus (HQE, BREEAM, LEED). Bien entendu, les logements rénovés énergétiquement répondent au cahier des charges technologiques modernes : utilisation de matériaux écologiques, gestion optimisée de l'énergie, bâtiment autonome énergétiquement… 

 Après des années difficiles, le marché de l'immobilier reprend des couleurs non seulement suite à un ajustement de ses prix et de la baisse des taux, mais aussi du fait d’une demande locative abondante pour de l’habitation repensée et par l’impérieuse nécessité de s’adapter aux nouvelles dynamiques de notre société.  

Aux éléments temporels, naturellement éphémères, la résilience de l’immobilier, reposant sur des actifs réels et tangibles, demeure, par ailleurs, un de ces atouts phares, rassurant en temps de crise.