Optimiser la fiscalité des revenus fonciers avec la nue-propriété

La fiscalité applicable aux revenus fonciers perçus sur des biens immobiliers loués a historiquement connu une augmentation progressive, notamment lorsque ces biens sont détenus par des personnes physiques résidentes fiscales en France. 

Actuellement, ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur les revenus à une tranche marginale d’imposition maximum de 45 % ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. 

Il convient de noter qu’une fraction de la CSG versée (6,8 %) est déductible du revenu global l’année suivante. 

L’achat d’un bien immobilier en nue-propriété permet de bénéficier d’un effet de levier lié à l’acquisition d’un bien à un prix minoré. À l’extinction du démembrement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans frais supplémentaires. Ce type d’investissement permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux : 

1/ De ne pas disposer de revenus supplémentaires fiscalisés (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) pendant la durée du démembrement 

2/ De déduire des dépenses supportées par le nu-propriétaire 

Cet avantage est limité à certains cas particuliers. En effet, si l’immeuble n’est pas loué, mais est occupé à titre gratuit par l’usufruitier ou le nu-propriétaire, les dépenses qui sont effectivement payées par le nu-propriétaire ne sont pas déductibles. 

En revanche, lorsque l’immeuble est loué par l’usufruitier et les dépenses effectivement supportées par le nu-propriétaire, ce dernier peut, s’il dispose de revenus fonciers, déduire ces dépenses dès qu’elles sont considérées comme des dépenses d’entretien, de réparation ou d’amélioration. Dans cette situation, les dépenses effectivement supportées sont déduites de ces autres revenus fonciers. 

Si le nu-propriétaire ne dispose pas de revenus fonciers ou si ses revenus fonciers sont insuffisants, les dépenses effectivement acquittées permettent de constater un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur le revenu global de l’année à hauteur de 10 700 €. L’excédent ou la part relative aux intérêts d’emprunts, peut être reporté sur les revenus de même nature des 10 années suivantes. 

 Il convient de noter qu’en matière d’impôt sur le revenu, des dispositions spécifiques s’appliquent aux nus-propriétaires de logements sociaux qui peuvent également déduire de leurs revenus fonciers les intérêts d’emprunt. 

3/ De ne pas être soumis à l’IFI 

En principe, seul l’usufruitier est imposable sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier.

Dans certaines situations, l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent être tous les deux imposables à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur la quote-part de droit leur revenant lorsque le démembrement est issu de l’usufruit légal du conjoint survivant (article 757 du CGI), ou en présence d’enfants d’un précédent lit. 

Ainsi, il est tout à fait possible d’acquérir la seule nue-propriété d’un bien immobilier grevé d’un usufruit temporaire acquis par une autre personne ou conservé par le vendeur.  

À titre d’exemple, pour l’acquisition de la nue-propriété d’un bien grevé d’un usufruit temporaire de 10 ans, la valeur de la nue-propriété correspond à 76 % de la valeur en pleine propriété. A l’issue de la période de démembrement, hors revalorisation de l’actif, le rendement net pour le nu-propriétaire est de 2,74 %, alors même qu’il n’est pas assujetti à l’IR ou à l’IFI et sans aucune contrainte locative.