Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est un outil juridique qui permet de séparer l'usufruit, c'est-à-dire le droit de jouir de la chose, de la nue-propriété, c'est-à-dire le droit de disposer de la chose. Il existe deux situations principales concernant le démembrement : le démembrement subi lors d'un décès au profit du conjoint et le démembrement choisi dans le cadre d'une stratégie de transmission. Voici les principales différentes entre ces deux types de démembrement :

Le démembrement subi lors d'un décès au profit du conjoint

• Contexte

Ce type de démembrement se produit généralement dans le cadre de la succession, après le décès d'un des époux. Le conjoint survivant se voit attribuer l'usufruit des biens du couple, tandis que les enfants ou les héritiers reçoivent la nue-propriété.

• Cadre légal

Ce démembrement est souvent prévu par la loi, notamment dans le cadre de la succession. En France, le Code civil permet au conjoint survivant de bénéficier sur option d'un usufruit sur l'ensemble des biens communs ou indivis, ce qui le permet de continuer à utiliser et gérer ces biens.

• Conséquences pour les héritiers

Les enfants se retrouvent titulaires de la nue-propriété des biens, ce qui signifie qu'ils ne peuvent pas jouir des biens tant que l'usufruit est en place. Ce démembrement est temporaire et prend fin, sauf option particulière, au décès de l'usufruit, après quoi la pleine propriété revient aux nus-propriétaires.

Le démembrement choisi dans le cadre d'une stratégie de transmission

• Contexte

Ce démembrement est choisi délibérément par le propriétaire des biens, souvent dans le cadre d'une stratégie de transmission patrimoniale. Il peut s'agir d'un père ou d'une mère qui souhaite transmettre une partie de son patrimoine à ses enfants tout en conservant l'usufruit. Cette stratégie est généralement réalisée sur des biens immobiliers ou de parts de sociétés (qu'il s'agisse de sociétés immobilières, patrimoniales, voire même opérationnelles dans certaines situations). Dans tous les cas, le parent va réaliser une donation de la nue-propriété d'un bien à son ou ses enfants.

• Cadre légal

Le démembrement est établi par un acte notarié ou un contrat, permettant au propriétaire de planifier la transmission de ses biens selon ses souhaits. Cela permet notamment de maîtriser la fiscalité de la transmission et ainsi de réduire les droits de succession.

• Conséquences pour les héritiers

Au moment du décès, les enfants récupéreront la pleine propriété du bien sans avoir à payer les droits de succession sur la valeur actuelle du bien.

Le cas du démembrement choisi dans le cadre d'une stratégie d'investissement

Le démembrement de propriété constitue également une stratégie d'investissement pertinente dans le cas de l'acquisition de la nue-propriété d'un bien immobilier. En optant pour cette formule, l'investisseur acquiert un bien sans en avoir la jouissance immédiate, qui est réservée à l'usufruitier.

Cette approche permet de bénéficier d'un prix d'acquisition réduit, allant souvent de 30 à 40 % en dessous de la pleine-propriété, tout en préparant la transmission du patrimoine.

En effet, la nue-propriété peut être acquise au sein d'une société patrimoniale dont les parts sociales auront été démembrées au profit des enfants.

De plus, l'acquisition de la nue-propriété permet à l'investisseur de se constituer des droits sur un actif dont il deviendra plein propriétaire, sans aucun frais supplémentaire, au terme de l'usufruit.

En parallèle, cette stratégie contribue à diversifier son portefeuille immobilier tout en optimisant la fiscalité liée à la succession.

Ainsi, le démembrement apparaît comme une option pertinente pour ceux souhaitant allier rentabilité et gestion patrimoniale pérenne.

Le démembrement de propriété est un outil puissant de gestion patrimoniale. Sa mise en œuvre doit donc être étudiée avec soin et nécessite souvent l'assistance d'un professionnel du patrimoine pour éviter les écueils et garantir une gestion harmonieuse des droits entre usufruitiers et nus-propriétaires. Dans un contexte où la planification patrimoniale prend une importance croissante, le démembrement de propriété demeure un levier incontournable pour ceux qui souhaitent intégrer cette stratégie dans leur projet de vie et de transmission.