À l’instar de chaque année, la loi de finances votée en fin d’année, dite loi de finances initiale (LFI), impacte la taxation des revenus de l’année.
La loi de finances rectificative (LFR) ou collectif budgétaire est la seule loi susceptible de modifier en cours d'année, de manière significative, les dispositions de la loi de finances initiale (LFI), concernant notamment les autres impôts que ceux frappant les revenus.
Aussi, la loi fiscale agit de façon rétroactive lorsqu'elle atteint des faits générateurs de l'impôt qui lui sont antérieurs. Et deux hypothèses sont dès lors envisageables :
La nouvelle loi s’applique aux revenus de l’année en cours, soit ceux dont le fait générateur survient au plus tard au 31 décembre pour les particuliers (IR) et à la date de clôture de l’exercice pour les entreprises (IS).
Si elle n'est pas juridiquement rétroactive, la loi de finances entrant en vigueur chaque année avant le 31 décembre, les règles d'imposition (assiette, taux…) des revenus acquis sont alors inconnues. Il s’agit d’une situation subie chaque année.
Naturellement, des opérations ponctuelles n'auraient pas lieu si le particulier avait connu à l'avance la nouvelle loi majorant le montant de l’impôt qu’il doit s’acquitter. En ce sens, un encadrement protecteur serait souhaitable tant il est contre-nature de connaitre les nouvelles règles du jeu une fois les dés lancés. Tel a pourtant été le cas lors de l’instauration de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus par la loi de finance du 28 décembre 2011 pour 2012 et applicable aux revenus de 2011 perçus entre le 1er janvier et la fin de l’année.
Par opposition à la situation de « petite rétroactivité » qui affecte les revenus de l’année en cours, il existe des formes de pure rétroactivité :
Contrairement à une opinion commune, il n’existe en France aucun principe général de non-rétroactivité. L’article 2 du Code civil stipule que « la loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif » n’a de valeur que législative et la Déclaration des droits de l'homme ne rend inconstitutionnelle que la rétroactivité d’une loi pénale plus dure, incluant, selon le Conseil constitutionnel, ce qui est un moindre mal, la sanction fiscale.
Pour le Conseil d'État et la Cour de cassation, l'interprétation de la loi rétroactive ne peut qu’être restrictive et l’articulation entre la doctrine antérieure et la loi rétroactive doit systématiquement être favorable au contribuable.
Il existe donc des protections à toute forme arbitraire de rétroactivité dont le principe opposé n’a, lui, non plus, aucun caractère absolu.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constituent une solution d’investissement pour profiter des opportunités du marché immobilier tout en étant un véhicule particulièrement agile et adapté à chaque stratégie patrimoniale. Depuis quelques mois, un mouvement stratégique s’est affirmé en matière de SCPI : la diversification géographique à l’échelle européenne. En 2025, cette tendance s’impose.
Les investissements immobiliers ont subi en 2024, le contrecoup de la hausse des taux de 2022. Les entreprises du secteur immobilier cotées en bourse ont connu des ajustements de cours dès 2022. Ces entreprises sont en quelque sorte des indicateurs avancés des évolutions à venir. Où en sont-elles aujourd’hui ?
La fiscalité applicable aux revenus fonciers perçus sur des biens immobiliers loués a historiquement connu une augmentation progressive, notamment lorsque ces biens sont détenus par des personnes physiques résidentes fiscales en France.
Plus de 61 % de nos compatriotes détiennent des actifs immobiliers qui constituent 55 % de leur patrimoine moyen. Ces investissements dans la pierre revêtent différentes formes et affectations : résidence principale ou secondaire, investissement locatif d’habitation ou commercial, en direct ou via des sociétés, physiques ou incorporelles (SCPI, OPCI, etc.). Les Français s’interrogent donc fort logiquement de l’évolution de la valeur de la pierre.
L'année 2024 a une nouvelle fois confirmé la puissance de l'immobilier de luxe comme actif patrimonial d'exception. Parmi les opérations les plus emblématiques, on retient la vente d'un penthouse à New York dans le quartier de Central Park South à plus de 150 millions de dollars, la cession d'une villa contemporaine à Saint-Jean-Cap-Ferrat pour 75 millions d'euros, ou encore l'acquisition d'un hôtel particulier haussmannien à Paris rive droite à près de 50 millions d'euros. Ces transactions, au-delà de leur dimension spectaculaire, traduisent une dynamique structurelle : l'immobilier de luxe demeure une valeur sûre, plébiscitée par une clientèle mondiale en quête de sécurité, de prestige et de pérennité.
Les développements des outils d’intelligence artificielle et la généralisation des activités de gestion de vos portefeuilles financiers en ligne conduisent à une augmentation de la fréquence et de la sophistication des tentatives de fraudes. Nous vous rappelons quelques bonnes pratiques pour continuer à bénéficier des avantages de la digitalisation des activités financières tout en réduisant les risques d’attaques.