Cas pratique : Comment accompagner un couple dans une stratégie d’investissement immobilier fiscalement optimisée ?

Arthur et Alexandra, sont tous les deux kinésithérapeutes exerçant en libéral et sont âgés de 45 et 46 ans. Ils déclarent 4 parts fiscales et un revenu imposable global de 155 800 € pour l’année 2024. Leur tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30 %. 

Ils ont créé une SCI à l’impôt sur le revenu (IR) dans laquelle leur cabinet est logé, et sont également propriétaires d’un appartement locatif générant un résultat foncier net global de 20 000 € en 2024. 

Leurs principales préoccupations concernent :

• Le niveau estimé de leurs revenus retraite, insuffisant selon eux,
• Et une imposition croissante, jugée difficilement supportable.

Ils souhaitent donc préparer des revenus complémentaires, développer leur patrimoine, et optimiser la fiscalité « confiscatoire » liée à leurs revenus fonciers. Leur capacité d’endettement permet une enveloppe d’emprunt de 375 000 €. 

Compte tenu du poids de la fiscalité appliquée aux revenus fonciers (TMI 30 % + PS 17,2 %), le recours au dispositif immobilier du déficit foncier s’est rapidement imposé comme la stratégie la plus pertinente.  

En calibrant l’opération à 280 000 €, dont 210 000 € de travaux éligibles (soit 75 % du montant global) et une date d’achèvement des travaux en 2027, nous avons retenu une organisation permettant de répondre à l’ensemble de leurs objectifs :

1. Développer le patrimoine immobilier des clients : un investissement immobilier patrimonial leur permet d’augmenter la qualité et la valeur de leur patrimoine global.
2. Assurer une protection familiale renforcée : l’assurance emprunteur vient renforcer la sécurité du foyer, notamment avec l’arrivée de leur troisième enfant.
3. Répartir les travaux sur 3 ans pour maximiser l’avantage fiscal (2025/2026/2027) : signature du foncier et règlement d’une première tranche de 70 000 € de travaux avant le 31/12/2025.
4. Gommer les revenus fonciers existants : les travaux vont permettre d’effacer les 20 000 € de revenus fonciers existants, d’effacer les 6 000 € de revenus fonciers générés par la nouvelle opération et de reporter le solde du déficit foncier sur 10 ans, permettant de prolonger la période fiscale. L’excédent de déficit foncier constaté au cours d’une année est reportable pendant 10 ans.
5. Imputer chaque année 10 700 € sur le revenu imposable : les 10 700 € annuels du déficit foncier imputables au revenu global seront bien déduits dans une TMI à 30 %.  
6. Répondre à l’objectif de revenus complémentaires futurs : l’opération prépare des revenus additionnels pérennes une fois la période d’optimisation fiscale écoulée.