Immobilier : où investir en 2024 ?

Pour résumer l’année immobilière 2023, il est important de retenir que malgré la plus forte compression des volumes de transaction depuis 10 ans, les prix immobiliers n’ont connu qu’une correction lente, contenue et variable selon les territoires.

La plus forte compression des volumes de transaction depuis 10 ans  

À fin août 2023, la baisse du volume de ventes sur douze mois atteint désormais 16,6 % sur un an. Une baisse annuelle aussi conséquente n’avait pas été relevée depuis 10 ans. 

En effet, il y a d’un côté des acquéreurs confrontés à un coût d’acquisition de l’immobilier plus élevé (lié à la hausse des taux d’emprunt) et d’un autre côté des vendeurs qui renoncent à vendre plutôt que de concéder une baisse de prix.

Une correction lente et très limitée des prix  

Après avoir résisté jusqu’en juillet 2023, les prix de l’immobilier ont affiché leur première baisse depuis 2015 en diminuant en août 2023 de 1 % sur un an (France métropolitaine).  

Même si les données intégrales de 2023 sont encore attendues, il est estimé un atterrissage à fin 2023 autour de -4 % (estimation sur la base des avant-contrats enregistrés par les notaires à fin novembre 2023), avec une baisse probablement plus marquée sur les maisons anciennes que sur les appartements anciens. 

À noter que sur les 3 dernières années, les maisons en France avaient vu leurs prix augmenter de 21 % en cumul (impact post-Covid) versus une hausse de 15 % sur les appartements. Il est donc normal que la correction du marché au regard de l’environnement soit plus notable sur les maisons que sur les appartements.

Quelle variation selon les territoires ? 

En province, les prix des logements anciens semblent diminuer moins rapidement qu’en France métropolitaine, avec une baisse d’environ -2 %.  

En Île-de-France, le mouvement baissier paraît se prolonger plus fortement, avec une baisse annuelle d’environ 6 %. 

Certains marchés restent sources d’opportunités et continuent d’évoluer à la hausse[1] dans de grandes métropoles telles que : Nice +9,9 %, Marseille +6 % ou encore Montpellier +5 %, ainsi que dans des métropoles secondaires telles que Reims +3,9 %, Tours +3,5 % ou encore Bayonne +5,7 %.

Évolution sur 12 mois glissants des prix immobiliers depuis 2020(3ᵉ trimestre année N-1 vs 3ᵉ trimestre année N)

Et pour 2024, quelles prévisions ? 

Des indicateurs favorables émergent, reste à savoir quelle sera la capacité du marché immobilier à réagir à ces derniers. 

Après une période d’ajustement, avec la hausse des taux d’intérêt liée à l’inflation en 2023, cette fin d’année est marquée par un ralentissement de l’inflation, une stabilisation des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne et l’assouplissement des établissements bancaires. Autant d’indicateurs positifs qui permettraient d’imaginer en 2024 un retour des volumes de transactions plus importants. 

Toutefois, il est probable que le marché immobilier réagisse lentement à ces signaux et subisse encore jusqu’à la fin du premier semestre les effets de cette année 2023 très particulière. Dans l’hypothèse où cet environnement favorable se maintenait sur les premiers mois de l’année 2024, nous espérons qu’avec les beaux jours le marché immobilier retrouvera lui aussi une énergie plus favorable.

Sources données chiffrées :  Notes de conjoncture de Notaires de France 2020, 2021, 2022, oct 2023