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Nous contacterLa nue-propriété, un placement immobilier aux nombreux avantages
L’acquisition en nue-propriété est l’une des opérations les plus prisées des investisseurs souhaitant développer leur patrimoine immobilier, en bénéficiant de conditions d’acquisition optimisées, et cela, sans générer de fiscalité.
Des conditions d’acquisition différenciantes
La nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier de qualité à moindre coût, puisqu’en effet seule la partie du prix correspondant à la nue-propriété est payée lors de l’achat.
La réduction du prix d’acquisition correspond à la somme des loyers de marché nets qui auraient été perçus pendant la durée de l’usufruit si le bien avait été acheté et loué classiquement. L’usufruit est acquis par un bailleur institutionnel (public/social ou privé) qui pourra louer le bien immobilier pour une période déterminée.
La performance d’un investissement en nue-propriété
Mécaniquement, à la fin du démembrement, le propriétaire récupère, sans formalité et sans frais, la valeur en pleine propriété de son bien dont il n’aura payé réellement que la valeur de la nue-propriété lors de l’acquisition. Selon l’évolution du marché immobilier, le propriétaire va également bénéficier de la valorisation immobilière et économique de son bien détenu pendant la période de démembrement.
Les avantages d’une détention en nue-propriété
Pendant le démembrement le nu-propriétaire bénéficie :
- D’une sécurisation des loyers dont le recouvrement incombe à l’usufruitier et qui auront été intégralement perçus lors de l’acquisition via la réduction du prix (sans impact d’éventuelles vacances ou impayés),
- D’une absence de charges liées au bien immobilier : toutes les charges, impôts locaux et taxes sont supportés par l’usufruitier et selon l’opération, les petites et grosses réparations sont à la charge de l’usufruitier (art. 605 et 606 CC français).
- D’une absence de soucis de gestion : gestion du bien et risque locatif transférés à l’usufruitier,
- D’une absence de fiscalité immobilière :
- La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier.
- La nue-propriété a une valeur nulle à l’actif taxable à l’IFI en France.
- Aucun revenu immobilier généré et donc aucune imposition au titre de l’Impôt sur les Revenus des Personnes Physiques (IRPF) en France.
- Selon l’opération, possible déductibilité des intérêts d’emprunt sur des revenus immobiliers de sources françaises.
À la fin du démembrement
À la fin du démembrement, la pleine propriété est reconstituée sans aucune fiscalité.
L’usufruitier s’engage dans la convention d’usufruit à restituer les biens en bon état d’habitabilité.
L’investisseur devient plein-propriétaire et peut mettre en œuvre des stratégies variées en fonction de sa situation et de ses objectifs. Il peut vendre, louer ou reprendre pour occuper.
Fiscalement, le gain correspondant à la valeur de l’usufruit ne supporte pas l’impôt sur la plus-value.
L’innovation en nue-propriété : une durée de 10 ans !
Les acquisitions en nue-propriété peuvent être proposées dans le cadre d’opérations neuves (VEFA) ou dans l’ancien (marché de la transaction classique). Dans les deux cas, elles sont traditionnellement conçues pour des durées entre 15 et 18 ans (parfois même 20 ans à Paris).
Ces relatives longues durées permettent d’aligner le besoin de logement auquel doivent répondre les usufruitiers bailleurs institutionnels/sociaux, et une décote attractive du prix de vente pour l’acquéreur en nue-propriété.
Il est généralement constaté pour les opérations d’une durée de 15 ans une décote de 35 % soit une valorisation de la nue-propriété de 65 %.
En associant leurs savoir-faire, Agarim (opérateur leader en nue-propriété) et Zenith Global Solution (spécialiste de la distribution de solutions patrimoniales) sont parvenus à concevoir une opération en nue-propriété de prestige et innovante sur une durée de démembrement de moins de 10 ans.
L’opération emblématique LE MONCEAU permet aux investisseurs d’acquérir :
- la nue-propriété d’appartements d’exception au sein de bâtiments haussmanniens et années 30
- dans le quartier très recherché de la plaine Monceau dans le 17ᵉ arrondissement de Paris
- de bénéficier d’une décote du prix d’acquisition de 24 %, soit une valorisation de la nue-propriété à hauteur de 76 % du prix pleine propriété
- sur une durée de démembrement de 9,5 ans
Il reste seulement deux mois avant que l'année fiscale 2026 ne se clôture, et avec elle une partie des leviers fiscaux qui permettent encore d’optimiser sa fiscalité ou de préparer ses projets patrimoniaux. Ainsi, les arbitrages et autres décisions patrimoniales doivent être réfléchis dès maintenant.
Le rapport du Conseil des prélèvements obligatoires publié en septembre 2026 fait ressortir des chiffres intéressants concernant l’utilisation des dispositifs de réduction et crédit d’impôt : selon les chiffres analysés sur l’année 2024, plus de 14 millions de foyers demandaient une réduction ou un crédit d’impôt dans leur déclaration de revenus. Finalement, 12,5 millions de foyers fiscaux bénéficient effectivement de ces dispositifs, qui viennent alléger leur imposition.
La France n’avait pas connu pareille tension sur sa dette depuis la crise de la zone euro, il y a près de quinze ans. Le taux auquel l’État emprunte à dix ans a dépassé 5 %, un niveau inédit depuis 2002. L’écart de taux avec l’Allemagne, qui sert de référence en Europe, a quant à lui plus que doublé depuis l’été. La France paie aujourd’hui plus cher que l’Italie, l’Espagne ou la Grèce pour se financer.
Le Plan d’Épargne Retraite (PER) est souvent présenté comme un moyen de préparer sa retraite tout en réduisant son imposition. Mais, il peut aussi jouer un rôle important dans la protection du conjoint. En effet, ces deux objectifs ne sont pas nécessairement contradictoires et une approche globale permet de les concilier.
Saviez-vous que les charges : travaux, entretien, taxe foncière, assurance… relatives à un bien loué nu sont imputables sur les loyers encaissés et que si elles sont supérieures à ces derniers, alors cela génère du déficit foncier ?
C’est dans un contexte économique très incertain que le gouvernement a déposé son nouveau projet de loi de finances (PLF) pour 2027 à l’Assemblée nationale. Si ce texte ne revient pas pour le moment sur le Pacte Dutreil, le gouvernement envisage plusieurs mesures structurantes.