SCPI : avantages et inconvénients d’un investissement en « pierre-papier »
Constituée d’actifs immobiliers, la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) se vend pourtant sous forme de papier. Une solution qui permet d’investir dans la pierre sans les contraintes de gestion, et avec un capital de départ réduit par rapport à une acquisition immobilière classique.
Dans son fonctionnement, la SCPI est un organisme de placement collectif qui détient et gère un parc immobilier pour le compte d’investisseurs particuliers ou institutionnels. Acheter des parts d’une SCPI consiste à acquérir une fraction de ce parc et à en devenir « associé ». La société se chargeant de tout – gestion, entretien, location, sélection des actifs et des locataires – l’épargnant n’a plus qu’à percevoir le fruit de son investissement.
Les avantages : entre rendement et diversification
Les avantages : entre rendement et diversification
Des rendements réguliers potentiels
Investir dans une SCPI donne la possibilité de percevoir une part des loyers versés par les locataires du parc immobilier concerné. L’investisseur reçoit ainsi chaque trimestre – ou annuellement – un revenu régulier complémentaire, sans avoir à faire quoi que ce soit (puisque toutes les charges sont assumées par la société de gestion).En 2024, les 230 SCPI faisant partie de l’Association française des sociétés de placement immobilier ont généré un taux de distribution moyen de 4,73 %. D’autre part, c’est une solution peu sensible à l’inflation : les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier collectif et de profiter du dynamisme du marché immobilier.
Une grande diversité sectorielle et géographique
En fonction de leur politique d’investissement, les SCPI peuvent investir dans des biens de nature différente, répartis dans des zones géographiques variées et dont les locataires sont de profils hétérogènes. Les risques locatifs sont donc mutualisés. Par exemple, si une zone géographique est touchée par une crise économique, cela n’aura que peu d’impact sur votre SCPI, car ses actifs seront également disséminés en d’autres lieux. Les SCPI peuvent aussi intégrer de la diversité sectorielle dans leurs investissements, ce qui permet d’entrer sur des marchés immobiliers diversifiés, avec des cycles potentiellement décorrélés les uns par rapport aux autres.
Diversification : comme pour tout investissement, c’est la règle d’or à respecter. L’investisseur ne doit pas hésiter à panacher son placement en investissant dans plusieurs SCPI - dont des SCPI diversifiées - implantées dans des pays et secteurs multiples.
Un accès simplifié vers l'immobilier tertiaire
La SCPI est une solution de placement qui permet aux particuliers d’investir indirectement dans des domaines ou thématiques qui leurs sont généralement difficiles d’accès. Il s’agit notamment de l’immobilier « tertiaire », comme les bureaux, les commerces, les biens dédiés à la santé (hôpitaux) ou au social.
Un capital de départ accessible
Les SCPI permettent d’investir indirectement dans l’immobilier sans avoir à mobiliser de fortes sommes, que ce soit au comptant ou à crédit (ce qui n’est pas le cas pour l’acquisition d’un bien immobilier en direct). Les prix de parts sont accessibles (dès quelques centaines d’euros), adaptés à la situation de chacun, sans formalités complexes.
Aucune gestion
La sélection des biens, leur gestion et leur revente finale sont confiées à un professionnel de l’immobilier. En contrepartie, ce dernier perçoit une commission de gestion annuelle payée à la SCPI. L’« associé » n’a donc aucune contrainte ou charge relative à la gestion de son investissement.
Les inconvénients : investir en toute connaissance de cause
Les inconvénients : investir en toute connaissance de cause
Risque en revenu et en capital
Comme tout placement – y compris dans l’immobilier – l’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. En effet, le rendement d’un tel produit dépend essentiellement des revenus locatifs qu’il génère. Or, ces revenus peuvent varier à la hausse ou à la baisse, selon la conjoncture économique, l’évolution du marché immobilier, ou encore la qualité des biens détenus. Ici également, les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Risque de liquidité
La liquidité des parts de SCPI n’est pas garantie par la société de gestion. Investi en immobilier, ce produit est considéré comme peu liquide et doit être envisagé dans une optique de long terme, la durée de détention conseillée étant de dix ans. Ainsi, les parts ne se revendent pas aussi facilement que pour d’autres classes d’actifs, telles que les actions ou les obligations. Dépendant des conditions du marché et de la demande des investisseurs, le délai de revente varie donc de quelques semaines à plusieurs mois, voire plus.
En cas de démembrement, les possibilités de rachat ou de cession des parts sont tout aussi limitées, voire inexistantes. Il est conseillé aux porteurs de parts démembrées de conserver leurs droits pendant toute la période de démembrement.
Risque de marché
Investir dans une SCPI expose également l’épargnant au risque de marché. Avec des parcs composés de bureaux, de commerces, de locaux d’activités, d’hôtels, etc… le marché sur lequel se situe les SCPI est généralement l’immobilier d’entreprise.
Si le marché immobilier s’affaisse, la valeur des actifs détenus par la SCPI peut diminuer, entraînant une baisse de la valeur des parts et, par ricochet, une perte en capital pour les associés. Un moyen de réduire ce risque demeure, encore et toujours, la diversification. A propos de diversification, en cas de vacance locative, le portefeuille diversifié d’une SCPI permet de mutualiser le risque et de compenser partiellement les loyers impayés. Cela grâce aux revenus des autres biens mis en location.
L'imposition
Incluant l’impôt sur le revenu – plus-values à la revente comprises - et les prélèvements sociaux (17,2%), la fiscalité des SCPI peut impacter le rendement net perçu. Il est nécessaire de se renseigner sur les subtilités fiscales d’un tel placement avant d’investir. Toutefois, certaines SCPI, notamment les SCPI européennes, bénéficient d’une fiscalité radicalement plus douce. D’autre part, il est également possible d’investir dans une SCPI via une assurance-vie. Dans ce cas, la SCPI devenant une composante de l’assurance-vie, c’est la fiscalité bien plus avantageuse du contrat qui s’applique, et non celle des revenus fonciers.
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