Les SCPI dans un contexte macro-économique complexe, ont encore cette année conforté leur attractivité et leur résilience. Pour preuve, la collecte de 2022 de près de 10 milliards d’euros en 2022, surpasse la collecte déjà performante de 2021 de 7,37 Milliards[1].
Mais avec plus de 40 sociétés de gestion et 200 véhicules différents[2], comment choisir les SCPI sur lesquelles investir ?
Véritable « couteau suisse » les SCPI peuvent être détenues directement ou via un contrat d’assurance-vie. Elles peuvent être souscrites par une personne physique ou par une personne morale, ce qui aura des conséquences différentes en matière d’imposition, de transmission. Enfin, les SCPI peuvent être acquises en pleine propriété ou en nue-propriété.
Profiter de l’effet de levier du crédit est l’un des arguments en faveur des investissements immobiliers. Plusieurs solutions sont possibles : du financement instantané par prêt à la consommation (jusqu’à 50 000 €) au crédit immobilier classique.
Connaître les stratégies déployées par les sociétés de gestion et des SCPI permet d’envisager des investissements en adéquation avec ses convictions, qu’elles soient relatives à des performances de marché ou à une volonté de réaliser des investissements à impact environnemental et social.
Si un conseiller bancaire aura tendance à proposer un véhicule SCPI unique, un conseiller en gestion de patrimoine pourra concevoir sur mesure un portefeuille de SCPI et constituer une allocation en fonction de vos objectifs d’investissement. Il intégrera également dans ses propositions, les stratégies et performances des sociétés de gestion et des SCPI.
L’investissement pour un profil sécuritaire pourra être réalisé sur des SCPI dites patrimoniales à très forte capitalisation (jusqu’à 5 milliards[3]) apportant un niveau de diversification et donc de mutualisation des risques importants. Elles sont caractérisées par un taux de distribution autour de 4,5 % par an.Pour un profil dynamique, des SCPI plus opportunistes ou plus récentes[4] peuvent proposer des rendements autour de 6 %, mais avec moins de mutualisation des risques.Un profil équilibré pourra mixer les types de SCPI dans son allocation.
Être exposés à des marchés différents, c’est se protéger en cas de perturbation sur un segment spécifique et bénéficier de l’attractivité à un instant T de certains actifs. Ainsi, choisir d’investir sur un mix d’actifs de bureaux, de santé, résidentiels, de logistique… peut constituer une stratégie pertinente.
Sur le même principe, il est recommandé de s’exposer à des territoires différents pour profiter de leurs performances, ou se protéger d’une éventuelle dépréciation selon les évolutions du marché immobilier local. Grâce à un portefeuille de SCPI bien élaboré, il est possible de choisir son niveau d’investissement à Paris, en Ile-de-France, en région ou même en Europe.
Certaines SCPI se concentrent uniquement sur l’Allemagne[5] pour profiter du dynamisme de la première économie européenne et d’une fiscalité avantageuse. L’absence de prélèvements sociaux et la convention fiscale entre la France et l’Allemagne pour éviter la double imposition (c’est la société de gestion qui règle l’impôt allemand avant le versement des dividendes) ont pour effet de donner un rendement considéré triple net (net de frais, net de charges, net d’impôt). Ce rendement peut s’avérer selon sa fiscalité plus attractif qu’un rendement de SCPI 100 % France
Il faudra patienter entre 3 et 6 mois après la réalisation de l’investissement pour percevoir les premiers revenus de ses parts de SCPI. C’est ce que l’on appelle le délai de jouissance. Cette période est nécessaire pour les sociétés de gestion pour acquérir les actifs immobiliers et percevoir les premiers loyers. Anticiper les délais de jouissance, c’est piloter ses efforts de trésorerie, notamment dans le cas d’un financement à crédit. Il sera aussi possible de mettre en place un différé et d’ainsi gérer l’impact du délai de jouissance sur son effort de trésorerie.
L’investissement en SCPI est caractérisé par une longue période de détention[6]. L’enjeu est donc de bien sélectionner les SCPI mais également d’envisager en amont tous les modes de détention et d’acquisition. Un conseiller en gestion de patrimoine vous permettra de répondre à ces questions en fonction de votre objectif et besoins à court, moyen et long terme.
[1] Source ASPIM
[2] Source ASPIM au 31/12/2021
[3] Exemples : Epargne Foncière de La Française AM, 2022 : 5 Milliards de capitalisation, tx distribution 4,64% ou Immorente de Sofidy, 2022 : 3,7 Milliards de capitalisation, tx distribution 4,82 %[4] Exemples : Activimmo d’Alderan, 2022 : 811 M° d’€ de capitalisation, tx distribution 5,5 % ou Kyaneos Pierre de Kyaneos AM, 2021 : 237 M° d’€ de capitalisation, tx distribution 5,37%[5] Exemples : Novapierre Allemagne de Paref Gestion ou LF Europimmo de La Française AM
[6] Durée de détention recommandée 10 ans, durée moyenne constatée 17 ans
Le démarrage du mois d’août nous inflige une baisse de 8 % des actions internationales entre le 2 et le 5 août, et les mouvements erratiques depuis propulsent la volatilité à la hausse (>30). Si nous comprenons certaines inquiétudes, ces mouvements ne remettent pas en cause notre scénario central de désinflation progressive et de ralentissement mesuré de la croissance américaine, ni les stratégies que nous y avons associées.
À l’instar de chaque année, la loi de finances votée en fin d’année, dite loi de finances initiale (LFI), impacte la taxation des revenus de l’année. La loi de finances rectificative (LFR) ou collectif budgétaire est la seule loi susceptible de modifier en cours d'année, de manière significative, les dispositions de la loi de finances initiale (LFI), concernant notamment les autres impôts que ceux frappant les revenus.
Les chefs-d’œuvre ont une vie propre, ils participent de cette vie mystérieuse, qui réfléchit le mystère et la dignité de l’homme, sa liberté, sa capacité à tendre vers ce qui lui semble le meilleur… la beauté.
Derrière l’appellation « investissements alternatifs », se cache en réalité l’ensemble des classes d’actifs non traditionnelles. Et se retrouvent tout naturellement dans la plupart des allocations d’actifs, puisque prisés pour la diversification qu’ils apportent au sein de l’allocation et pour la complémentarité face aux investissements traditionnels.
Face à la quête croissante de diversification de leurs investissements pour faire fructifier leur patrimoine, les investisseurs s'orientent de plus en plus vers des solutions alternatives aux placements traditionnels. Au-delà des actifs immobiliers classiques, des opportunités d'investissement atypiques et différenciantes émergent, offrant aux détenteurs de liquidités des perspectives de rendement intéressantes.
Si le testament existe depuis la Grèce antique, le mandat de protection future et le mandat à effet posthume sont deux outils juridiques modernes introduits en 2007 dans le Code civil français. Leur usage permet d’anticiper des situations de vulnérabilité ou de préparer ce qu’il adviendra de son patrimoine.