Quel avenir pour des biens immobiliers locatifs ?
Se constituer un patrimoine, générer des revenus pour la retraite, alléger son imposition… L’immobilier locatif a de nombreux atouts. Il séduit pour son côté tangible et sa capacité à résister à l’inflation. Mais comme pour tout investissement, il est nécessaire d’évaluer régulièrement sa pertinence au regard des objectifs patrimoniaux et des caractéristiques financières du bien.
Le bien locatif répond-il toujours à vos objectifs ?
Le bien locatif répond-il toujours à vos objectifs ?
L’acquisition d’un bien immobilier peut répondre à plusieurs objectifs : se constituer un patrimoine, rechercher des revenus complémentaires… La première étape de ce bilan est de s’assurer que cet objectif existe toujours.
Notamment si le bien immobilier a été acheté avec pour objectif de créer un patrimoine en l’optimisant par un dispositif fiscal. Si le dispositif est terminé, les revenus locatifs peuvent, après avoir allégé plusieurs années la fiscalité, l’alourdir. Aussi, la rentabilité locative est souvent un des éléments clefs lors de ce bilan.
La rentabilité est-elle conforme aux attentes ?
Les investisseurs peuvent avoir une vision erronée de la rentabilité réelle de leur bien locatif ; ils ne prennent pas en compte toutes les charges qui leur imputent ou se basent sur des données qui ne sont plus à jour.
Aussi, pour calculer la rentabilité, il faut d’abord définir le prix du bien. Pour la bonne mesure de la rentabilité, le prix doit correspondre au prix du marché actuel.
Ensuite, la rentabilité doit s’entendre nette et non brute. Si la notion de rentabilité brute est facile (elle se calcule en faisant le rapport entre le loyer annuel et la valeur actuelle du bien), la rentabilité nette nécessite de déduire l’ensemble des charges imputables au bien. Si certaines sont facilement identifiées (telles que les charges de copropriété, les dépenses d’entretien, les frais de gestion locative, les assurances...), d’autres le sont moins mais ont un véritable impact sur le rendement locatif.
Par exemple, la fréquence à laquelle les locataires changent. Cette rotation des locataires a une incidence sur la rentabilité puisque la remise en location génère des frais qui peuvent représenter l’équivalent d’un à deux mois de loyer.
Il faut aussi s’intéresser à la rentabilité à venir : un bien immobilier est un actif tangible qui, par sa nature, est exposé au vieillissement. Un ravalement, une réfection de toiture sont autant de dépenses qui peuvent diminuer la rentabilité. De même, le durcissement des normes notamment sur l’isolation et la consommation énergétique, vont entrainer des coûts, à la fois pour les travaux qui seront nécessaires à sa mise en conformité mais aussi celui de la vacance locative, le temps que le chantier soit achevé.
Quel sera l’impact de la taxation sur la plus-value lors de la vente du bien ?
La plus-value en cas de vente du bien immobilier est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2 %. Toutefois, le calcul de la plus-value immobilière n’est pas aisé et ne se limite pas à comparer le prix d’achat et le prix de vente.
Tout d’abord, après 5 années de détention, des abattements sur l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux s’appliquent, ceux-ci pouvant aller jusqu’à une exonération totale.
Par ailleurs, le prix d’achat initial peut être majoré des frais d’acquisition au taux forfaitaire de 7,5 % ainsi que des frais de travaux au taux forfaitaire de 15 %. Si ces frais sont plus importants, ils peuvent être pris sur justificatif pour leur valeur réelle, pour autant qu’ils n’aient pas été passés en charges durant la détention du bien.
Quelle est la situation familiale ?
La situation familiale est un élément important à prendre en compte dans une potentielle réorganisation du patrimoine.
Le sujet de l’immobilier doit aussi être appréhendé dans le cadre de la préparation de la transmission. Lors de la succession, l’investissement immobilier peut être source de difficultés, liées par exemple à des situations en indivision, ou encore à des ventes bradées pour payer les droits de mutation. Aussi, il peut être intéressant de réorganiser son patrimoine en allégeant la part d’immobilier pour se tourner vers d’autres solutions financières.
Quelles sont les solutions pour réinvestir le fruit de la vente d’un bien immobilier ?
Les différentes solutions de placement sont suffisamment diversifiées pour offrir un couple rendement-risque qui convienne à tous les profils d’investisseurs et tous les horizons de placement.
Elles peuvent en plus répondre à des attentes sur la facilité de gestion, la fiscalité, notamment successorale, la liquidité. On peut citer comme solution l’assurance-vie qui répond à nombre de ces critères.
Il est également possible d’acquérir des parts de SCPI qui donnent l’accès à un portefeuille immobilier diversifié, sans contrainte de gestion. Autre investissement possible : l’immobilier neuf qui permet de s’alléger des questions de travaux ou de mise aux normes.
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