Publié le 20 janvier 2023

IR ou IS : quelle fiscalité choisir pour la structure détenant l’immobilier locatif ?

L’option à l’IS des sociétés de personnes qui ont une activité de gestion de leur propre patrimoine, telles que les SCI, est une question toujours délicate, et l’arbitrage entre IS et IR nécessite de soupeser les avantages et inconvénients des deux régimes.

En préambule

l convient de rappeler qu’une SCI ayant une activité purement civile, telle que la location d’immeubles nus, et qui n’a pas fait l’objet d’une option fiscale particulière, est dite fiscalement translucide (ou semi-transparente). Selon ce régime, le résultat fiscal de la société est calculé au niveau de celle-ci et est imposable entre les mains de chacun des associés, à hauteur de la quote-part détenue dans le capital social. Lorsque les associés sont des personnes physiques, les règles de détermination du résultat dépendent de la nature de l’activité de la société. Ainsi, en cas de location d’immeubles nus, il s’agira des règles des revenus fonciers.

L’option à l’impôt sur les sociétés peut s’avérer intéressante, ne serait-ce que par la comparaison des taux d’imposition sur les flux : 15 % en cas de bénéfice du taux réduit sur les 42 500 premiers euros de résultats (38 120 € auparavant) et 25 %, au-delà, pour le taux de droit commun vs barème de l’impôt sur le revenu, dont la tranche marginale peut atteindre 45 % en tenant compte de l’ensemble des autres revenus du foyer auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 % et dont on peut encore attendre une hausse de quelques points dans les années à venir. Il ne faut, par ailleurs, pas négliger la possibilité, à l’IS, de déduire du résultat fiscal les annuités d’amortissement de l’immeuble permettant d’aboutir, à terme, à des économies significatives (économies moindres en cas de cession ultérieure de l’immeuble compte tenu des modalités de calcul des plus-values IS).

En ne comparant que les frottements fiscaux liés à l’imposition sur le résultat, l’option pour l’IS semble évidente. Toutefois, il y a lieu de prendre en considération la fiscalité liée à la distribution des résultats de la SCI.

En effet, dans le cas d’une SCI fiscalement translucide (IR), dès lors que l’intégralité du résultat fiscal de la société est imposée entre les mains des associés, la distribution ultérieure de ce résultat, sous quelque forme que ce soit, n’est pas imposable. Au contraire, dans le cas d’une société à l’IS, les distributions de résultats répondent à la définition fiscale des revenus distribués, quand bien même, elles n’auraient pas été effectivement payées à l’associé et seraient venues créditer un compte courant d’associé. En considérant que ces revenus sont soumis à une fiscalité de 30 % (PFU – incluant les prélèvements sociaux), le match IR /IS n’est finalement pas si simple.

Exemple chiffré

Comparatif du net en poche sur la base d’un résultat IR ou IS 1000 €

Le choix de l’IS se confirme également par la recherche de la capacité d’investissement des contribuables. Ainsi, en réalisant une projection financière de l’investissement sur 30 ans, nous pouvons constater qu’à fonds propres équivalents, le montant de l’investissement en société IS peut être jusqu’à deux fois supérieur à celui d’un investissement en structure IR.

Données de l’exemple

  • Fonds propres : Hypothèse de 600 000 €
  • Emprunt : Varie en fonction de la capacité de remboursement permise par le loyer net de fiscalité – Emprunt amortissable sur 20 ans au taux de 2 %
  • TMI : 41 %
  • Loyer : 5 % du prix d’acquisition avec une revalorisation de 1 % par an
  • Amortissements : Amortissement sur 30 ans de 80 % de la valeur du bien correspondant aux structures amortissables

Une telle différence s’explique principalement par les économies liées à la méthode de détermination du résultat fiscal et à la différence de taux d’imposition, qui, combinés, permettent de bénéficier d’une capacité d’emprunt supérieure.Par la suite, compte tenu de sa valeur de départ, le bien acquis à l’IS offre des revenus proportionnellement supérieurs à ceux qui auraient été appréhendés via structure IR.En outre, en cas de cession suivie de la distribution du résultat de cession, les investisseurs IS pourront disposer d’un net en poche largement supérieur à celui calculé en fiscalité IR.

Si ces arguments militent en faveur d’une option IS à la création de la structure, quelle est l’opportunité d’une option IS en cours de vie sociale ?

’intérêt d’une option IS en cours de vie est également avéré en matière d’optimisation de la fiscalité des flux. Ainsi, quelle que soit la date de création de la structure et la durée de détention des biens, dès lors que le contribuable connaît une tranche marginale d’imposition supérieure à 30 %, l’option IS permet de réaliser des économies.

À cela, vient s’ajouter une opportunité de création de valeur non négligeable dans les cas où le bien est détenu par la SCI depuis plus de 20 ans et présente une plus-value latente significative.

Dans ce contexte, les conseillers auront intérêts à étudier l’opportunité d’une option à l’IS doublée d’une revalorisation des valeurs de l’actif de la société.

Ce mécanisme, offert par le législateur à l’article 202 ter du CGI, permet d’appliquer à la plus-value de réévaluation, constatée à l’occasion du passage à l’IS, le régime des plus-values immobilières des particuliers assorties, bien entendu, des abattements pour une durée de détention.

En contrepartie de cette fiscalité immédiate, la SCI pourra amortir le bien sur sa valeur actuelle et sur une durée (généralement 30 à 40 ans) dont le point de départ est le premier exercice à l’IS.

L’option à l’IS en cours de vie permettra dès lors de matérialiser la plus-value et de profiter du régime des abattements. Régime dont l’existence pourrait être remise en cause dans les années à venir, compte tenu des récents débats parlementaires et de la dernière loi de finances (débats n’ayant pas échappé aux investisseurs avertis).

Enfin, il convient de préciser que cet « écart de revalorisation », déjà fiscalisé entre les mains des associés, pourra habilement faire l’objet d’une distribution, afin de constituer des revenus complémentaires défiscalisés sur les années qui suivent celles de l’option.

Thématiques : Fiscalité

Mélanie Collu

Directrice Ingénierie Patrimoniale

A lire dans la même catégorie
 
2 juillet 2024

Si le testament existe depuis la Grèce antique, le mandat de protection future et le mandat à effet posthume sont deux outils juridiques modernes introduits en 2007 dans le Code civil français. Leur usage permet d’anticiper des situations de vulnérabilité ou de préparer ce qu’il adviendra de son patrimoine.

1 juillet 2024

L’acquisition de Primonial permet désormais à Crystal de cumuler 22 Mds€ d’encours équilibrés entre clientèle directe et intermédiée, une collecte brute supérieure à 5 Mds€, générant près de 300 M€ de chiffre d’affaires [...]

28 juin 2024

Les professions libérales mettent à disposition leur temps et leurs compétences au service de leurs clients ou de leurs patients. Il semble donc évident de les protéger aussi bien eux que leurs proches en cas d'altération de leur état de santé et de leur capacité à exercer leur métier. Plusieurs axes sont à considérer.

28 juin 2024

Une personne entretient des liens avec un ou plusieurs pays lorsqu'elle possède une ou plusieurs nationalités, séjourne de façon permanente ou ponctuelle dans un ou plusieurs États, a son patrimoine situé dans différents pays, ou bien encore, elle a des membres de sa famille qui résident dans un ou plusieurs États. Tous ces liens ont des incidences dans de nombreux domaines : le premier qui vient à l'esprit est la fiscalité, mais d'autres impacts sur les domaines civils et sociaux ne doivent pas être négligés.

31 mai 2024

Dans le contexte économique actuel et face à une législation fiscale de plus en plus complexe, optimiser son revenu imposable est devenu une préoccupation majeure pour de nombreux foyers. La recherche de solutions permettant de réduire sa charge fiscale tout en maximisant ses rendements financiers est au cœur des stratégies patrimoniales [...]

31 mai 2024

Il existe une multitude de supports d’investissement disponibles au sein des contrats d’assurance-vie. Toutes les classes d’actifs y sont représentées : fonds cotés, immobilier, produits structurés, Private Equity, et composeront l’allocation du souscripteur en fonction de ses objectifs et de son profil de risque.