Dette et inflation : quels impacts sur le marché immobilier ?

Intrinsèquement liées, dette et inflation peuvent avoir des impacts très différents en fonction de l’évolution du contexte macro-économique. Par quels mécanismes, l’inflation perturbe-t-elle l’accès à la dette ? Quels sont les impacts sur les marchés, et notamment celui de l’immobilier ?

Dans un environnement inflationniste, qu’est-ce qui provoque la hausse des taux d’intérêt ?

Lorsque la dépense globale (consommation et investissement) augmente, les niveaux d’emploi, de revenus et de production augmentent. Cependant, à mesure que l’on s’approche du plein-emploi, les hausses de prix deviennent plus fortes et les hausses de production ainsi que par conséquent les hausses de salaire plus faibles… le circuit est en surchauffe : on dérape dans une inflation excessive.

Les banques centrales ne peuvent accepter ce genre d’évolution : il leur appartient de freiner la croissance de la demande pour stabiliser les prix et on comprend facilement le dilemme, car cette politique s’accompagne d’une évolution des taux d’intérêt à la hausse qui aura tendance à impacter fortement le pouvoir d’achat.

Aujourd’hui, la hausse des taux de crédit se poursuit pour le 14e mois consécutif, dégradant la solvabilité de la demande et la production de crédit en dépit de la mensualisation du taux d’usure.

Hausse des taux d’intérêt : quel impact sur l’accès au crédit et sur la solvabilité des acquéreurs ?

Sur les 12 derniers mois – entre février 2022 et février 2023- le montant et le nombre de prêts accordés ont diminué de 30 %. 

Cette baisse est même de 45 % si l’on observe seulement le 1er trimestre 2023 vs le 1er trimestre 2022.[1] Pourtant, l’attractivité du crédit, même à taux élevé, se renforce, car elle constitue une barrière à l’inflation très efficace, en sus bien entendu d’une solution d’accès à la propriété.

La hausse des taux d’intérêt n’a pas pour seule conséquence le blocage relatif au taux d’usure. Elle a également un impact très significatif sur la solvabilité des potentiels acquéreurs, que ce soit pour les primo-accédants ou pour les investisseurs.

Ainsi, on considère que les dernières augmentations des taux (passage d’un taux moyen sur 20 ans de 1 % en janvier 2022 à 3 % en mars 2023) ont entaché le pouvoir d’achat immobilier d’environ 15 %.

À titre d’exemple, quand l’an dernier, pour un crédit avec un taux d’1 % sur 20 ans et une mensualité de 1 000 €, il était possible prétendre à un crédit d’un montant de 220 000 €, désormais avec la même mensualité, mais un taux à 3 % il n’est possible d’emprunter que 185 000 €, soit une baisse de la capacité d’emprunt de plus de 15 %.

Dans cet environnement, quelle est la réaction du marché immobilier ?

Inflation, indexation et valeur locative : le rendement de l’immobilier peut être impacté favorablement par l’inflation grâce au mécanisme d’indexation des loyers. Ainsi, on distingue les indices des Loyers Commerciaux (ILC création en 2014) et l’indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) pour les commerces, entrepôts et bureaux, de l’indice de Référence des Loyers (IRL) pour le résidentiel. En août 2022, le législateur pour protéger le pouvoir d’achat a plafonné à 3,5 % la variation annuelle de l’IRL et de l’ILC (pour les petites et moyennes entreprises).

Taux d’inflation en 2022 de 5,2 %[2]

Indexation des loyers en 2022 entre 3,5 % (IRL et ILC) et 4,7 % (ILAT)

Toutefois, la performance des rendements immobiliers subit désormais une plus forte concurrence d’autres classes d’actifs. On pourrait alors imaginer que l’immobilier souffre du détournement de la demande vers des alternatives qui bénéficient d’un environnement de taux à la hausse tels qu’un compte à terme, dépôt à terme ou même encore les livrets d’épargne règlementés (livret A rendement 3 %, livret d’épargne populaire 6 %).

Si le rendement est toujours un des critères importants d’attractivité d’une classe d’actif, il est à mettre en parallèle d’un niveau de risque et de volatilité. C’est sur ce dernier sujet que le marché immobilier est très observé, puisque se pose désormais la question d’une éventuelle baisse des prix.

Mais alors, dans quelle proportion et sous quel délai interviendrait ce retournement de marché : passage d’un marché à la hausse à un marché à la baisse ? Après une hausse très marquée des prix de + 18 % en 3 ans, cette période corrective n’est-elle pas indispensable ?

Observons les précédentes réactions du marché immobilier aux derniers chocs – contexte macro-économique complexe des 20 dernières années telles que la crise de 2008, la crise financière mondiale – les prix de l’immobilier avaient alors baissé rapidement (-7 %), mais c’est surtout le volume de transaction (-30 %) qui avait été impacté.

À ce stade, la dernière note de conjoncture des Notaires de France de ce trimestre indique que « si la baisse des volumes est enclenchée (-6 %, ce n’est pas le cas, loin de là) pour les prix, la tendance à la hausse observée les trimestres précédents perdure, qu’il s’agisse des appartements anciens ou des maisons anciennes. Néanmoins, on peut noter que l’amplitude des évolutions de prix est davantage contenue. ».

Les avant-contrats qui donnent une indication des prix sur l’évolution des prix au prochain trimestre prévoient une très légère baisse des prix de -0,3 % sur les logements anciens en moyenne sur l’ensemble du territoire.

C’est donc encore la phase d’attentisme qui qualifie le marché immobilier. En effet, actuellement certains vendeurs, figés sur des valorisations pouvant être obsolètes, préfèrent mettre en stand bye leur projet de vente, plutôt que de concéder une baisse de prix probablement nécessaire pour s’adapter à la nouvelle capacité d’emprunt des acheteurs.

Mais, cette tendance globale devra être nuancée car certaines zones tendues restent très attractives et verront à court terme un ralentissement de la hausse des prix mais pas de baisse de prix.

Si le marché immobilier offre intrinsèquement une protection naturelle à l’inflation (indexation des loyers, emprunt à taux fixe …), il n’est pour autant pas totalement immun au risque inflationniste.

Les prochains mois et trimestres seront à observer finement pour conforter le caractère résilient souvent démontré du marché immobilier en se rappelant toujours que c’est dans la durée et à long terme que s’apprécie la performance du marché immobilier.