Cas pratique : Comment exfiltrer de la trésorerie de ma société en vue d'une cession ?

Contexte :

Albert est chef d’entreprise et a 58 ans. Il est divorcé et a deux enfants, Antoine et AudeIl a constitué une société en 2005 dénommée ALBERTEX qu’il détient avec ses enfants qui l’ont rejoint récemment. La société, évaluée à 3 M€, enregistre régulièrement des résultats bénéficiaires (en moyenne 500K€ sur les trois dernières années), et la trésorerie accumulée n’est plus utilisée pour réaliser des investissements productifs pour son développement. Albert a plusieurs objectifs, notamment :

• Sortir de la trésorerie excédentaire de sa société dans un cadre juridique, fiscal et financier avantageux ;
• Alléger l’actif du bilan de la trésorerie excédentaire en vue de faciliter une cession ultérieure ;  

Stratégie d’exfiltration :

Après l’analyse de la situation de la société et de ses objectifs patrimoniaux, son conseiller lui propose une stratégie d’exfiltration de trésorerie excédentaire consistant en une co-acquisition démembrée de parts de société civile de placement immobilier (SCPI). 

Les parts de SCPI sont en effet achetées en coacquisition :

• Albert achète la nue-propriété des parts et donne la trésorerie nécessaire à ses enfants dans la limite des abattements non consommés pour qu’ils achètent également la nue-propriété de part
• La société achète l’usufruit temporaire correspondant.

La SCI a pour objectif d’acquérir et de louer un parc immobilier. Elle fait appel à l’épargne public et pour acquérir les immeubles, elle se doit d’être enregistrée auprès de l’autorité des marchés financiers (AMF).  Un des avantages principaux de ce type d’investissement est la forte mutualisation du risque (risque de non-paiement du locataire, logements vacants…) par le nombre significatif d’immeubles et d’associés.  

Avec cet investissement, la société ALBERTEX bénéficiera des revenus des SCPI pendant la durée du démembrement. Cette durée est en générale de 15 ans. En outre, la société ALBERTEX a la possibilité d’optimiser son résultat fiscal en amortissant, sur la même durée, la valeur de l’usufruit temporaire. De son côté, Albert n’est soumis à aucune fiscalité sur la nue-propriété des parts de SCPI.L’économie fiscale pendant cette période de détention est non négligeable : à minima 25K€ par an en considérant une TMI à 41% ! Au terme de cette période, la pleine propriété des parts de la SCPI reviendra à Albert, et ce, sans fiscalité aucune ! Il pourra par la suite céder les parts de SCPI ou profiter des revenus afin d’augmenter son train de vie. 

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Exemple :

• Valeur des parts de SCPI : 1 000 000 € 
• Durée du démembrement : 15 ans 
• Hypothèse de rendement des parts : 5% 
• Valeur économique de l’usufruit : 518 983 € 
• Valeur économique de la nue-propriété : 481 017 €