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Nous contacterCas pratique : Comment défiscaliser grâce à l’immobilier ?
La France est l’un des pays qui dispose du plus grands nombres de dispositifs fiscaux. L’immobilier est l’un des secteurs les plus concernés par ces avantages fiscaux. Avant de choisir un dispositif, il convient de bien comprendre les implications à long terme.
La situation
À tout juste 27 ans, Antonin vient d’obtenir une promotion avec à la clé une belle augmentation. Le montant de son imposition sur le revenu est désormais tel qu’il s’interroge sur l’optimisation de son imposition. Il a entendu parler des dispositifs fiscaux immobiliers, mais hésite à franchir le pas.
L’avis du conseiller
L’objectif fiscal fait partie intégrante d’une stratégie patrimoniale globale. Il faut néanmoins leur faire comprendre que cela ne doit pas se faire à la légère. Il faut donc bien réfléchir avant de s’engager. Avant de rentrer plus en détail dans le cas d'Antonin, dressons le cadre général. Les impôts sont de deux ordres :
- l’impôt sur le revenu (IR) : son montant dépend des revenus de votre travail et des revenus éventuellement générés par vos placements financiers et vos placements immobiliers. A cela peut s’ajouter les prélèvements sociaux catégoriels comme notamment les revenus fonciers ou les BIC LMNP.
- et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : son montant dépend du montant de votre patrimoine immobilier total, y compris votre résidence principale (après un abattement de 30 %).
Dans le cas d'Antonin, son imposition ne concerne que l’impôt sur le revenu et ses revenus se limitent à son salaire. Pour réduire son impôt sur le revenu, il peut soit recourir :
- à une déduction d’impôt. Cela correspond à un droit de diminuer le montant global des revenus déclarés. Elle intervient donc avant le calcul de l’impôt, au moment de déclarer ses revenus.
- à une réduction d’impôt. Elle, intervient après calcul de l’impôt. Le montant correspondant à la réduction d’impôt est alors retranché de l’impôt à payer.
- au crédit d’impôt. Comme la réduction d’impôt, il s’agit d’une somme qui est déduite de l’impôt à payer. Si le montant du crédit d’impôt est supérieur à l’impôt, le surplus sera remboursé par la Direction Générale des Finances Publiques.
Antonin évoque l’immobilier comme moyen de défiscalisation. C’est effectivement l’une des principales niches fiscales en France.
Les SCPI fiscales
Pour revenir au cas d'Antonin, je lui conseillerai donc d’autres dispositifs lui permettant d’engager moins de capitaux. Parmi les autres solutions, on retrouve notamment les Fonds communs de placements dans l’innovation (FCPI), le Plan d’épargne retraite individuel ou encore les SCPI fiscales. Au vu de son attrait pour l’immobilier, il pourrait envisager cette dernière solution. Il faudrait néanmoins discuter plus en détail avec lui pour s’assurer que cette solution lui convient bien. Les SCPI fiscales font l’acquisition de biens immobiliers éligibles à un dispositif fiscal. Les SCPI fiscales sont spécialisées par dispositif et portent ainsi leur nom : Pinel ou Malraux par exemple. En investissant dans ces SCPI, vous bénéficiez des mêmes avantages fiscaux que si vous aviez acquis le bien immobilier en direct.
Les bons réflexes à adopter :
- Gardez en tête que l’incitation fiscale n’est pas le seul critère de décision.
- Vérifier l’adéquation entre le choix du dispositif fiscal et votre situation patrimoniale, votre profil d’investisseur et votre horizon d’investissement.
- Contacter un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner.
Madame Armelle et Monsieur Albert, âgés tous deux de 72 ans, sont mariés sous le régime légal. Ils ont trois enfants communs, Marie, Christian et Thierry, âgés de 56, 54 et 52 ans. Ils disposent d’un patrimoine important, et notamment en matière d’assurance-vie. Au regard des objectifs patrimoniaux des clients et de l’état du patrimoine, certains ajustements s’imposent dont la modification des clauses bénéficiaires des contrats d’assurance-vie.
Madame Aurore et Monsieur Arthur sont mariés sous le régime de la séparation de biens depuis 2013. Ils ont deux enfants communs, Amélie et Auguste. Dans le cadre de l’établissement de leur déclaration fiscale pour les revenus 2025, ils se sont interrogés sur les options les plus pertinentes à retenir en matière de revenus fonciers et de dividende, ainsi que sur leur avenir patrimonial.
Monsieur Agon, dirigeant de 55 ans, cède son entreprise avant de liquider sa retraite. Il souhaite anticiper l’impact sur ses pensions, utiliser le rachat de trimestres et le PER pour limiter la décote et sécuriser ses revenus futurs.
Monsieur Andrew, en concubinage et sans enfant, a hérité en 2017 d’un patrimoine immobilier important accompagné de liquidités significatives. Confronté à une forte exposition aux revenus fonciers et à une rentabilité nette en baisse, il souhaite rationaliser ses actifs, alléger la gestion de son patrimoine et anticiper un arrêt d’activité professionnelle.
Arthur et Alexandra, kinésithérapeutes libéraux âgés de 45 et 46 ans et parents de trois enfants, souhaitent sécuriser leur avenir financier et développer leur patrimoine immobilier pour pallier des revenus retraite jugés insuffisants. Face à une imposition croissante, notamment sur leurs revenus fonciers existants, leur priorité est d’optimiser la fiscalité de leurs investissements et de renforcer la protection familiale.
Alain et Anne, mariés sous le régime de la communauté, ont deux enfants adultes. Chef d’entreprise, Alain souhaite anticiper la transmission de son entreprise familiale tout en allégeant la fiscalité. Grâce au pacte Dutreil et à une donation en nue-propriété, il met en place une stratégie efficace pour transmettre son patrimoine professionnel dans les meilleures conditions, y compris avec un enfant vivant à l’étranger.