Cas pratique : Comment défiscaliser grâce à l’immobilier ?
La France est l’un des pays qui dispose du plus grands nombres de dispositifs fiscaux. L’immobilier est l’un des secteurs les plus concernés par ces avantages fiscaux. Avant de choisir un dispositif, il convient de bien comprendre les implications à long terme.
La situation
À tout juste 27 ans, Adam vient d’obtenir une promotion avec à la clé une belle augmentation. Le montant de son imposition sur le revenu est désormais tel qu’il s’interroge sur l’optimisation de son imposition. Il a entendu parler des dispositifs fiscaux immobiliers, mais hésite à franchir le pas.
L’avis du conseiller
L’objectif fiscal fait partie intégrante d’une stratégie patrimoniale globale. Il faut néanmoins leur faire comprendre que cela ne doit pas se faire à la légère. Il faut donc bien réfléchir avant de s’engager. Avant de rentrer plus en détail dans le cas d’Adam, dressons le cadre général. Les impôts sont de deux ordres :
- l’impôt sur le revenu (IR) : son montant dépend des revenus de votre travail et des revenus éventuellement générés par vos placements financiers et vos placements immobiliers. A cela peut s’ajouter les prélèvements sociaux catégoriels comme notamment les revenus fonciers ou les BIC LMNP.
- et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : son montant dépend du montant de votre patrimoine immobilier total, y compris votre résidence principale (après un abattement de 30 %).
Dans le cas d’Adam, son imposition ne concerne que l’impôt sur le revenu et ses revenus se limitent à son salaire. Pour réduire son impôt sur le revenu, il peut soit recourir :
- à une déduction d’impôt. Cela correspond à un droit de diminuer le montant global des revenus déclarés. Elle intervient donc avant le calcul de l’impôt, au moment de déclarer ses revenus.
- à une réduction d’impôt. Elle, intervient après calcul de l’impôt. Le montant correspondant à la réduction d’impôt est alors retranché de l’impôt à payer.
- au crédit d’impôt. Comme la réduction d’impôt, il s’agit d’une somme qui est déduite de l’impôt à payer. Si le montant du crédit d’impôt est supérieur à l’impôt, le surplus sera remboursé par la Direction Générale des Finances Publiques.
Adam évoque l’immobilier comme moyen de défiscalisation. C’est effectivement l’une des principales niches fiscales en France.
Les SCPI fiscales
Pour revenir au cas d’Adam, je lui conseillerai donc d’autres dispositifs lui permettant d’engager moins de capitaux. Parmi les autres solutions, on retrouve notamment les Fonds communs de placements dans l’innovation (FCPI), le Plan d’épargne retraite individuel ou encore les SCPI fiscales. Au vu de son attrait pour l’immobilier, il pourrait envisager cette dernière solution. Il faudrait néanmoins discuter plus en détail avec lui pour s’assurer que cette solution lui convient bien. Les SCPI fiscales font l’acquisition de biens immobiliers éligibles à un dispositif fiscal. Les SCPI fiscales sont spécialisées par dispositif et portent ainsi leur nom : Pinel ou Malraux par exemple. En investissant dans ces SCPI, vous bénéficiez des mêmes avantages fiscaux que si vous aviez acquis le bien immobilier en direct.
Les bons réflexes à adopter :
- Gardez en tête que l’incitation fiscale n’est pas le seul critère de décision.
- Vérifier l’adéquation entre le choix du dispositif fiscal et votre situation patrimoniale, votre profil d’investisseur et votre horizon d’investissement.
- Contacter un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner.
Monsieur Alexandre, 40 ans et Madame Armande, 65 ans, se posent une question revenant régulièrement : « Quelles sont les meilleures stratégies d’investissement pour placer 200 000 € ? ». Leurs objectifs, les contraintes et leurs profils étant différents, pour répondre à cette question, une approche patrimoniale adaptée est nécessaire.
Monsieur et Madame Azur, respectivement âgés de 50 et 51 ans, souhaitent organiser leur patrimoine suite à la cession de leur outil professionnel, afin de créer des revenus complémentaires nécessaires pour couvrir leurs besoins courants et d’optimiser la gestion des capitaux issus de la cession.
Dans les deux cas de figure, il s'agit d'un grand-père veuf, Monsieur Ansel, qui a une fille unique Alma, divorcée et mère d'un seul enfant, Arthur. Par hypothèse, le petit-fils décède après son grand-père et avant sa mère. Afin que le père de cet enfant (qui est héritier en cas de décès) ne reçoive rien au décès de son fils, on optera pour une donation soit graduelle, soit résiduelle.
Monsieur et Madame Arnaud, respectivement âgés de 83 et 82 ans, souhaitent organiser la transmission de leur patrimoine en assurant une transmission équitable à leurs enfants et en optimisant les droits de transmission.
Monsieur Antunes, chef d’entreprise dans le secteur de l’informatique, entame la dernière ligne droite de la cession de son activité professionnelle. Le produit de cession à venir doit lui servir de base à la création de revenus complémentaires à l’issue de la période d’accompagnement du repreneur.
Mme Aubrée, 37 ans, et Mme Allard, 52 ans, sont les deux associées d'une SARL prospère dans le domaine de l’immobilier. Mme Aubrée détient des parts de la société évaluées à 350 000 €, tandis que Mme Allard possède des parts d'une valeur de 500 000 €. Les deux femmes décident de prendre des mesures pour sortir de l'indivision.