Déduction fiscale : quelles solutions ?
Selon Les Échos, il existe en France plus d’une centaine de niches fiscales. Face à une telle offre, difficile de s’y retrouver. Passage en revue des principales solutions permettant une déduction fiscale.
Pour rappel, nous sommes imposés sur le revenu selon un barème progressif dont les tranches varient de 0 % à 45 %. Ainsi, les contribuables les plus fortement imposés ont naturellement une appétence à défiscaliser. En pratique, la défiscalisation peut prendre plusieurs formes : abattement, réduction d’impôt, déduction du revenu, déficit fiscal, exonération ou encore crédit d’impôt. La déduction d'impôts représente les sommes qu’il est possible de déduire de ses revenus, avant le calcul de l'impôt. La déduction fiscale est imputée uniquement sur la partie "revenus imposables".
Le plan d’épargne retraite
Le plan d’épargne retraite
Le Plan Épargne Retraite (PER), à adhésion individuelle et facultative, répond principalement à deux objectifs patrimoniaux. En phase d’épargne, il permet de déduire les cotisations versées de son revenu imposable et, au moment de la retraite, il procure un complément de revenu sous la forme de capital ou de rente.
Il s’agit donc d’un outil de constitution de revenus complémentaires permettant de réaliser des économies d’impôt sur le revenu. En effet, les versements sont déductibles du revenu global dans la limite d’un certain plafond calculé en fonction des revenus d'activité professionnelle. De plus, les avantages fiscaux ne sont pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.
Les points d’attention :
- Durée d’investissement : hors cas de déblocage, votre épargne est indisponible jusqu’à votre retraite.
- La fiscalité : à la sortie, le capital ou la rente sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu, soit le prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30 % sur les plus-values.
- Les frais : le détenteur d’un contrat PER fait face à divers frais tels que les frais d’entrée, les frais de gestion ou les frais d’arbitrage. Il est important de bien les prendre en compte avant de choisir son PER.
L’immobilier
L’immobilier
Le dispositif monument historique
Lorsque l’immeuble génère des recettes, la totalité des charges foncières s'impute sur les revenus fonciers et, au-delà, sans limitation de montant, sur le revenu global. Lorsque l'immeuble ne génère aucune recette, la totalité des charges foncières est déductible du revenu global si le monument est ouvert gratuitement à la visite. Dans le cas contraire, si l’immeuble n’est pas ouvert à la visite les charges sont déductibles à 50 % de leur montant. Attention, il existe un engagement de conservation du bien de 15 ans. Ce dispositif ne donne pas de droit à des exonérations sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En revanche, il permet, sous conditions, une exonération des droits de mutation à titre gratuit.
Les point d’attention :
- Durée d’investissement : pour bénéficier des avantages fiscaux, l’investisseur s’engage à conserver le bien pendant une durée minimum de quinze ans.
- Un encadrement strict des travaux : l’ensemble des travaux réalisés sur un monument historique doivent être contrôlé par la Direction régionales des affaires culturelles (DRAC) et un architecte des bâtiments de France.
Le dispositif déficit foncier
L’acquisition d’un immeuble locatif à rénover permet, sous conditions, de bénéficier des atouts du mécanisme du déficit foncier et, ainsi, de diminuer les revenus imposables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le montant des travaux réalisés sur le bien est déductible, générant ainsi des économies d’impôts. C’est ce que l’on appelle le déficit foncier. Plus la tranche marginale d’imposition est élevée, plus le gain fiscal sera important. Ainsi, l’éventuel déficit résultant de ces dépenses, autres que les intérêts d’emprunt, s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
La fraction du déficit qui est supérieure à 10 700 € ou qui provient des intérêts d’emprunt est uniquement imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, l’excédent du déficit est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes. Cette déductibilité est définitivement accordée si le contribuable continue à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année, suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée. À défaut, cette dernière est remise en cause. Enfin, le régime « déficit foncier » présente l’avantage de ne pas être pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales.
Les points d’attention :
- Durée d’investissement : l’imputation sur le revenu global nécessite un maintien en location pendant 3 ans. Dans le cas contraire, le fisc est en droit de recalculer l’impôt comme si le déficit n’avait pas existé.
- Impossibilité de réduire l’assiette des prélèvements sociaux : si l’imputation du déficit foncier sur le revenu global permet de réduire l’impôt, elle n’a pas d’incidence sur les prélèvements sociaux dus sur ces mêmes revenus.
La location meublée non professionnelle
La location meublée non professionnelle consiste à louer, à titre habituel ou occasionnel, un ou plusieurs logements dans lesquels le locataire peut vivre en y apportant uniquement ses effets personnels. La location meublée permet de se constituer un patrimoine, mais aussi de bénéficier d’une source de revenus complémentaires, peu fiscalisée notamment grâce au mécanisme des amortissements.
S’agissant d’une activité civile sur le plan juridique, la location meublée sur le plan fiscal est commerciale. Ainsi, les recettes de la location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si les recettes brutes sont inférieures ou égales à 72 600 €, le régime fiscal micro-BIC s’applique automatiquement, mais il est possible d’opter pour le régime réel simplifié. Au-delà de ce seuil, le régime réel simplifié s’applique. Ce régime permet de déduire l’intégralité des charges foncières, les éventuels intérêts d’emprunt et les amortissements. Grâce à ces règles fiscales avantageuses, le résultat fiscal est minoré ou nul pendant une certaine durée.
Le mécanisme de déductibilité des amortissements est donc au cœur de la location meublée non professionnelle puisqu’il permet :
- En cas d’acquisition au comptant : une diminution de l’assiette taxable des revenus générés par l’investissement ;
- En cas d’acquisition par emprunt : pendant la phase de financement, le résultat fiscal est nul grâce à l’utilisation d’une partie des amortissements et des intérêts d’emprunt. Après la phase de financement, les amortissements non utilisés et mis en report permettront de disposer de revenus totalement défiscalisés.
Les points d’attention :
- Double imposition en cas de décès : la cessation d’activité entraîne l’imposition des plus-values latentes et l’imposition des plus-values enregistrées sur l’immeuble depuis son acquisition. Ensuite, les droits de succession devront tout de même être payé par les héritiers ou donataires.
- Une déclaration complexe : du fait de sa complexité, la déclaration d’impôts auprès de l'administration fiscale demande une assistance. Il est préférable pour la comptabilité de faire appel à un centre de gestion agréé pour bénéficier de l’amortissement comptable.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constituent une solution d’investissement pour profiter des opportunités du marché immobilier tout en étant un véhicule particulièrement agile et adapté à chaque stratégie patrimoniale. Depuis quelques mois, un mouvement stratégique s’est affirmé en matière de SCPI : la diversification géographique à l’échelle européenne. En 2025, cette tendance s’impose.
Les investissements immobiliers ont subi en 2024, le contrecoup de la hausse des taux de 2022. Les entreprises du secteur immobilier cotées en bourse ont connu des ajustements de cours dès 2022. Ces entreprises sont en quelque sorte des indicateurs avancés des évolutions à venir. Où en sont-elles aujourd’hui ?
La fiscalité applicable aux revenus fonciers perçus sur des biens immobiliers loués a historiquement connu une augmentation progressive, notamment lorsque ces biens sont détenus par des personnes physiques résidentes fiscales en France.
Plus de 61 % de nos compatriotes détiennent des actifs immobiliers qui constituent 55 % de leur patrimoine moyen. Ces investissements dans la pierre revêtent différentes formes et affectations : résidence principale ou secondaire, investissement locatif d’habitation ou commercial, en direct ou via des sociétés, physiques ou incorporelles (SCPI, OPCI, etc.). Les Français s’interrogent donc fort logiquement de l’évolution de la valeur de la pierre.
L'année 2024 a une nouvelle fois confirmé la puissance de l'immobilier de luxe comme actif patrimonial d'exception. Parmi les opérations les plus emblématiques, on retient la vente d'un penthouse à New York dans le quartier de Central Park South à plus de 150 millions de dollars, la cession d'une villa contemporaine à Saint-Jean-Cap-Ferrat pour 75 millions d'euros, ou encore l'acquisition d'un hôtel particulier haussmannien à Paris rive droite à près de 50 millions d'euros. Ces transactions, au-delà de leur dimension spectaculaire, traduisent une dynamique structurelle : l'immobilier de luxe demeure une valeur sûre, plébiscitée par une clientèle mondiale en quête de sécurité, de prestige et de pérennité.
Les développements des outils d’intelligence artificielle et la généralisation des activités de gestion de vos portefeuilles financiers en ligne conduisent à une augmentation de la fréquence et de la sophistication des tentatives de fraudes. Nous vous rappelons quelques bonnes pratiques pour continuer à bénéficier des avantages de la digitalisation des activités financières tout en réduisant les risques d’attaques.