Nouveautés 2023 en immobilier, les changements sont déjà là !

Retrouvez tous les changements à venir dans le domaine de l’immobilier : modification des dispositifs immobiliers, mise en place d’objectif énergétique, évolution des taxes…

Environnement économique

Le taux d’usure augmente et la fenêtre de tir des emprunteurs s’agrandit

Le taux d’usure, calculé tous les trois mois par la Banque de France, augmente à compter du 1er janvier 2023. Il passe à 3,57 % pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus, contre 3,05 % au 4e trimestre 2022. Pour rappel, le taux d’usure désigne le TAEG maximal auquel les banques ont le droit d’accorder des crédits. Mis en place à l’origine pour protéger les ménages contre des taux potentiellement abusifs, le taux d’usure complique aujourd’hui l’accès au crédit immobilier pour de nombreux emprunteurs. À l’heure où les établissements bancaires sont obligés d’augmenter régulièrement leurs barèmes de taux, la BCE (Banque Centrale Européenne) a également relevé ses taux d’intérêt directeurs pour répondre à l’inflation.

Encadrement des loyers

Depuis le 1er janvier 2023, les mairies ont désormais compétence pour le contrôle et la sanction des infractions, alors que celle-ci était dévolue jusque-là aux préfets. La Ville de Paris a pris les devants en la matière et a déjà mis en place une plateforme de signalements sur Internet. Et pourra prononcer des amendes « de 5 000 euros et jusqu’à 15 000 euros pour une personne morale ». Actuellement, seulement 69 % des annonces sont conformes à l’encadrement des loyers, dont le contrôle relevait jusqu’à présent de la préfecture.

Bouclier loyers

Le bouclier loyers continuera à s’appliquer pour les trois prochaines publications de l’IRL (Indice de Référence des Loyers), en janvier, avril et octobre. Concrètement, l’augmentation annuelle des loyers restera plafonnée à +3,5 % pour la France métropolitaine pour les contrats de location dont la date anniversaire se situe entre la mi-janvier 2023 et la mi-octobre 2023.

Immobilier et objectif énergétique

Début des interdictions de location pour les passoires énergétiques

Les logements classés G (450 kWh/m2/an) ne sont plus autorisés à la location dès le 1er janvier 2023.

Voici le calendrier des interdictions pour les passoires thermiques (DPE E, F et G) en métropole :

Dès le 1er janvier 2025, les propriétaires ne pourront plus louer les logements notés G.

Dès le 1er janvier 2028, les propriétaires ne pourront plus louer les logements notés F.

Dès le 1er janvier 2034, les propriétaires ne pourront plus louer les logements notés E.

À noter : dès 2023, les biens loués en meublés touristiques seront soumis aux mêmes contraintes (annonce du ministre délégué au logement du 25 octobre 2022).

Lancement du Plan Pluriannuel de Travaux

Les appartements en copropriété ne seront pas concernés par cette obligation de fournir un audit énergétique, mais les copropriétés devront soumettre au vote l’élaboration d’un Plan Pluriannuel de Travaux pour les immeubles de plus de 15 ans.

Audit énergétique pour les ventes maisons

Les vendeurs de maisons ou d’immeubles collectifs en monopropriété dont le DPE est de classe F ou G devront produire un audit énergétique pour les promesses de vente ou les actes de vente signés à partir du 1er avril 2023.

Dispositifs immobiliers

Doublement du déficit foncier

La loi de finances pour 2023 prévoit un doublement du plafond actuel du déficit foncier, de 10 700 € à 21 400€, dès lors que la réalisation de travaux de rénovation énergétique permet de sortir les logements classés E, F et G de leur statut de passoire énergétique. Ce nouveau plafond sera applicable aux dépenses réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Fin du dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif fiscal Censi-Bouvard s’est éteint le 31 décembre 2022. Ce régime permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu correspondant à 11 % du montant de son acquisition (frais inclus) dans la limite annuelle de 300 000 € lorsqu’on achetait un appartement neuf dans des résidences meublées avec services pour seniors ou étudiants.

Évolution du Pinel

Le dispositif fiscal d’investissement locatif Pinel évolue en 2023. Les taux de réduction d’impôt qui étaient de 12 %, 18 % et 21 % (en métropole) jusqu’à la fin 2022 pour des engagements de location de respectivement 6, 9 et 12 ans, seront ramenés en 2023 à 10,5 %, 15 % et 17,5 %. Ils seront encore réduits en 2024 à 9 %, 12 % et 14 %. Pendant cette période transitoire de 2023 à 2024, la réduction d’impôt à taux plein du Pinel sera néanmoins maintenue pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou pour les logements justifiant à la fois de normes environnementales exemplaires et respectant plusieurs critères de qualité d’usage. On parlera alors de “Pinel+” pour les logements dotés d’une surface minimale par typologie : 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5. Des logements qui devront aussi disposer systématiquement d’un balcon et d’une double exposition à partir du T3. Quant aux normes environnementales des Pinel+, elles devront aller plus loin que la nouvelle réglementation RE2020 entrée en vigueur pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022 en anticipant les normes du jalon prévu pour 2025.

Immobilier et taxes

Fin de la taxe d’habitation sur les résidences principales

Cette fois, c’est vraiment fini pour la taxe d’habitation sur les résidences principales qui disparaît totalement en 2023. En 2022, environ 20 % des ménages les plus aisés l’ont encore payée en bénéficiant d’un dégrèvement de 65 %.

Surtaxe sur les résidences secondaires

Le budget 2023 de l’État a prévu d’élargir le nombre de communes où la taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut faire l’objet d’une majoration, à l’initiative des maires. Mise en place il y a plusieurs années – cette surtaxe, dont le taux peut atteindre 60 % – était jusqu’à cette année applicable dans les agglomérations d’au moins 50 000 habitants situées dans une zone tendue, et concernait quelque 1 100 communes. Ce critère du nombre d’habitants disparaît pour pouvoir l’appliquer plus largement à toutes les localités des zones tendues. Seront donc désormais concernées par la possibilité de surtaxer l’impôt sur les résidences secondaires environ 5 000 communes.

Évolution de la taxe foncière et de la taxe d’habitation

L’évolution de la taxe foncière et de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires suit chaque année l’inflation. À prévoir en 2023 une augmentation mécanique (relative à la hausse de l’indice des prix à la consommation harmonisé ICPH) de 7,1 % après déjà +3,4 % en 2022. La ville de Paris a d’ailleurs annoncé en novembre une augmentation record du taux d’imposition de la taxe foncière pour 2023. Elle fait ainsi passer son taux de 13,5 % à 20,5 % soit une hausse de 52 %.

Augmentation de la taxe sur les logements vacants

Les taux de la taxe sur les logements vacants (TLV) passeront de 12,5 % à 17 % la première année et de 25 % à 34 % pour les années suivantes. Cette taxe payée en fin d’année est basée sur la valeur locative du logement de la même manière que la taxe d’habitation. Elle est applicable si vous êtes propriétaire d’un logement habitable situé en zone tendue, inoccupé depuis au moins 1 an. Davantage de communes pourront par ailleurs être soumises à la TLV car le critère d’appartenance à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants n’est plus obligatoire dès lors qu’il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant de la commune concernée.