De la trésorerie excédentaire à l’actif transmis : la coacquisition de parts de SCPI démembrées

Pour rappel, une société civile de placement immobilier (SCPI) a pour objet l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier locatif, souvent à usage de bureaux. Elle fait appel à l’épargne publique et, à ce titre, doit être enregistrée auprès de l’Autorité des marchés financiers (AMF). 

Les parts de SCPI peuvent être souscrites aussi bien par des personnes physiques que par des personnes morales, notamment dans une optique de diversification d’une trésorerie excédentaire, et ce, quel que soit leur régime fiscal. 

Contrairement à un investissement immobilier classique, le souscripteur de parts de SCPI n’a aucune contrainte de gestion : celle-ci est intégralement déléguée à la société de gestion. Par ailleurs, il n’existe pas de montant minimum de souscription, ce qui en fait un placement particulièrement accessible. 

La souscription de parts de SCPI constitue ainsi une solution d’investissement ouverte à tous, répondant efficacement à un objectif de diversification patrimoniale grâce à une forte mutualisation du risque (impayés, vacance locative…), liée au nombre significatif d’immeubles détenus et d’associés. 

D’un point de vue fiscal, cette technique présente un double intérêt : 

• elle permet à la société opérationnelle de percevoir des revenus locatifs imposés à l’impôt sur les sociétés (IS), 
• elle autorise la déduction de l’amortissement des droits d’usufruit sur la durée du démembrement. 

Parallèlement, le dirigeant acquiert la nue-propriété des mêmes parts de SCPI et les apporte au capital d’une société civile soumise à l’impôt sur le revenu (IR). À l’issue de la période de démembrement, cette société retrouve automatiquement la pleine propriété des parts sans fiscalité complémentaire. 

Il peut être opportun que la SCI à l’IR acquière également, de manière complémentaire, quelques parts de SCPI en pleine propriété. Cette acquisition permettrait aux associés de percevoir des revenus fonciers annuels destinés à couvrir les frais de fonctionnement de la société (secrétariat juridique, formalités fiscales et comptables…), conférant ainsi une véritable substance économique à la structure. 

Enfin, dans un second temps, la technique du démembrement de propriété peut à nouveau être utilisée dans le cadre d’une transmission à titre gratuit des parts de la SCI à l’IR. Le dirigeant aura ainsi transmis, in fine, un patrimoine constitué de parts de SCPI, en ayant utilisé à deux reprises le mécanisme du démembrement de propriété afin d’en optimiser la transmission. 

Le schéma cible peut être résumé de la manière suivante :