Qu’est-ce que l’investissement immobilier démembré ?

Dans un modèle traditionnel, un investissement immobilier permet de générer une source de revenus supplémentaires grâce aux loyers. Mais ce modèle classique peut être challengé par une autre stratégie d’investissement immobilier, parfois plus pertinente, telle que l’acquisition en nue-propriété.Mais en quoi consiste l’investissement en nue-propriété ?

Le démembrement sépare la pleine propriété d’un bien entre le nue-propriétaire et l’usufruitier.

Le nu-propriétaire détient la propriété d’un bien sans pouvoir en jouir, tandis que l’usufruitier a le droit de l’utiliser et de percevoir les revenus qu’il produit.

À la fin du démembrement, la nue-propriété et l’usufruit se consolident, le nu-propriétaire recouvrant la pleine propriété du bien.

Une disposition de la loi SRU du 13 décembre 2000 repose sur le principe du démembrement de propriété, dans les zones à forte demande locative et dans un but d’accessibilité. La durée du démembrement est établie sur une période définie et dans un cadre réglementaire déterminé.

• ^{Un bailleur institutionnel peut acquérir l’usufruit d’un bien immobilier pour une période déterminée et le louer sans maximiser les gains sur le prix de la location ;}
• ^{La nue-propriété peut se vendre à des investisseurs privés ;}
• ^{Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au terme de la période établie.}

L’acquisition en nue-propriété permet à l’investisseur de bénéficier de conditions d’acquisitions différenciantes, avec l’acquisition d’un bien immobilier de qualité à moindre coût dans des secteurs et des centres-villes à forte pression foncière, c’est-à-dire là où l’offre locative résidentielle est inférieure à la demande, comme Paris par exemple.

Seule la partie du prix correspondant à la nue-propriété est payée lors de l’achat. La réduction du prix d’acquisition correspond à la somme des loyers de marché nets perçus pendant la durée d’usufruit si le bien avait été acheté et loué classiquement.

Le nu-propriétaire perçoit donc immédiatement l’équivalent, par exemple, de 15 ans de loyers de marchés nets et non fiscalisés sous forme de réduction du prix d’acquisition.

Plusieurs moteurs de performance contribuent à l’efficacité d’un tel investissement. Tout d’abord, mécaniquement, à la fin du démembrement, le propriétaire récupère sans formalité et sans frais, la valeur en pleine propriété de son bien. Et selon l’évolution du marché immobilier, le propriétaire va également bénéficier de la valorisation immobilière et économique de son bien détenu pendant la durée du démembrement.

L’investissement en nue-propriété présente également d’autres avantages.

Seul l’usufruitier supporte le risque locatif en tant que gestionnaire de l’actif. Le nu-propriétaire bénéficie de ce fait d’une sécurisation des loyers dès l’acquisition via la réduction du prix. Enfin, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété s’effectue en franchise d’impôt.

• ^{Toutes les charges, impôts locaux, taxes et risques locatifs sont supportés par l’usufruitier.}
• ^{Les petites et grosses réparations sont supportées généralement par l’usufruitier (art. 605 et 606 CC français).}
• ^{La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier.}
• ^{La nue-propriété ne rentre pas dans la base de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.}
• ^{Aucun revenu immobilier n’est généré, il n’y a donc aucune imposition au titre de l’Impôt sur les Revenus.}
• ^{Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus immobiliers de sources françaises.}

À la fin du démembrement, la pleine propriété est reconstituée sans démarche particulière ni impact fiscal et avec des biens remis en bon état d’habitabilité.

Après le démembrement, différentes stratégies variées s’offrent à l’investisseur devenu plein-propriétaire. Il peut alors choisir en fonction de sa situation et de ses objectifs entre 3 options : vendre, louer ou reprendre pour occuper.

À noter, que le nu-propriétaire a la possibilité de céder ses droits à tout moment pendant le démembrement, grâce au marché secondaire organisé et très actif de la nue-propriété. Les nouveaux acquéreurs bénéficient des mêmes avantages que les primo-investisseurs avec une durée d’usufruit réduite.

La nue-propriété est un investissement qui constitue une solution d’épargne optimisée en bénéficiant d’une réduction du prix d’acquisition (de 30 à 40 %), d’une détention simplifiée et optimisée (pas de gestion locative, pas de travaux, pas de fiscalité en France), et de stratégies de sorties adaptables.

L’investissement en nue-propriété répond également à plusieurs objectifs tels qu’optimiser sa fiscalité, capitaliser et faire fructifier une somme d’argent disponible, ainsi que planifier sa transmission avant le terme du démembrement. Réaliser la donation d’un bien en nue-propriété au cours de sa constitution permet de bénéficier d’un barème fiscal favorable. En cas de décès, l’assiette des droits est limitée à la valorisation de la seule nue-propriété.