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Nous contacterQuels sont les critères de labellisation pour des investissements immobiliers durables ?
Norme, certification, label, SFDR, ISR, BBC, NF Habitat… autant de mots et d’acronymes différents, pourtant rattachés à la sphère de la durabilité et aux grands critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG).
En France, le secteur du bâtiment représente 44 % de la consommation d’énergie et près de 25 % des émissions de CO2[1]. Dans ce contexte, quelles sont les réglementations mises en œuvre et qui s’imposeront à court terme aux constructeurs ou aux propriétaires ?
Des normes historiques et reconnues sont intégrées par les promoteurs dans les programmes immobiliers neufs et de construction. Mais quelle différence entre label et norme ?
Si une norme détient un caractère obligatoire, le label est considéré généralement comme facultatif.
En 2020, la France est passée d’une réglementation thermique à une réglementation environnementale, la norme RE2020, plus ambitieuse et exigeante pour la filière construction. Cette nouvelle norme, fait partie des évolutions portée par la loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), promulguée le 23 novembre 2018. Au-delà de la RE2020, un label peut permettre de reconnaître à un bâtiment une qualité de construction supérieure aux exigences de la réglementation fixée par la loi. Il se définit par la publication d’un cahier des charges très précis et contenant l’ensemble des normes à respecter. À titre d’exemple, les labels reconnus en la matière sont les labels BBC, Qualitel, HQE…
Quelles sont les dernières réglementations pour l’immobilier résidentiel ancien ?
La loi CLIMAT ET RESILIENCE adoptée en août 2021 a pour ambition de permettre à la France d’atteindre une réduction de 40 % des émissions de gaz à effet de serre d’ici à 2030. Cette loi a également déjà fortement impacté le paysage immobilier :
Août 2022 : gel des loyers pour les biens classés F et G (interdiction de toute augmentation de loyer des logements du parc privé classés F et G au titre du DPE)
Depuis le 1er janvier 2023 : les logements ne respectant pas le seuil de consommation énergétique en énergie finale de 450 kWh/m² an (soit hors classe DPE) sont qualifiés de logements indécents et ne peuvent plus êtres loués
À partir du 1er janvier 2025, interdiction de louer les logements classés G
À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F et G
Et à partir du 1er janvier 2034, les logements classés E, F et G.
Le législateur élargit sa démarche ESG à tous les acteurs du marché immobilier tertiaire.
La règlementation européenne SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) va plus loin que les règlementations environnementales qui s’imposent aux propriétaires ou aux constructeurs. Entrée en vigueur en mars 2021, elle concerne tous les fonds gérés par des entités de l’Union Européenne, dont les fonds à sous-jacent d’investissement immobilier (en majorité tertiaire). Les fonds sont classés en 3 catégories désignées par le nom de l’article de la règlementation SFDR :
Article 6 : fonds qui décrivent uniquement la façon dont sont intégrés les risques en matière de durabilité et l’évaluation de leur impact.
Article 8 : fonds qui promeuvent des caractéristiques environnementales et sociales en tenant compte des critères ESG dans le cadre du processus d’investissement.
Article 9 : fonds ayant un objectif d’investissement durable et cherchant par conséquent à obtenir des résultats spécifiques en matière de durabilité, qu’ils soient environnementaux ou sociaux, parallèlement à leurs perspectives de performance financière.
Les ambitions des différentes règlementations ESG sont élevées et nécessiteront plusieurs années d’adaptation et de pratiques pour que les acteurs du marché immobilier les atteignent. Toutefois, ces règlementations permettent déjà, pour l’ensemble des investisseurs, d’obtenir davantage de visibilité et de transparence sur les politiques ESG menées. Les investisseurs peuvent ainsi orienter, s’ils le souhaitent, leurs investissements en fonction de leurs convictions et des actions menées par les acteurs du marché.
[1] Source : https://www.ecologie.gouv.fr/reglementation-environnementale-re2020
La fulgurante ascension des valeurs technologiques liées à l'intelligence artificielle suscite des comparaisons inquiétantes avec la bulle internet de 2000. Le Nasdaq affiche une progression spectaculaire, portée par les géants de la tech dont les valorisations atteignent des sommets. Pourtant, malgré certaines similitudes, la situation actuelle présente des différences fondamentales qui invitent à la nuance plutôt qu'à la panique.
Pour de nombreux dirigeants et professions libérales, la question n’est plus seulement "comment se constituer une retraite complémentaire", mais comment le faire tout en optimisant la fiscalité de son revenu professionnel.
L’optimisation fiscale est une pratique légale qui consiste à utiliser des dispositifs légaux afin de réduire sa charge fiscale, ce sans contourner l’esprit des lois. Elle s’inscrit dans une stratégie patrimoniale globale et doit être distinguée de l’abus de droit, sanctionné par l’article L64 du Livre des procédures fiscales. L’abus de droit survient lorsque des opérations sont réalisées dans un but principalement fiscal, sans justification économique réelle. Cette frontière est essentielle : optimiser, oui, mais dans le respect non seulement des textes mais de l’esprit qui a présidé à leur rédaction.
Alors que les projets de loi de finances et de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 sont toujours en cours d’examen au Parlement, il demeure d’affirmer avec certitude que ces lois seront promulguées avant la fin de l’année 2025.
Instauré par la loi de finances pour 2013, l’article 150-0 B ter du CGI encadre les opérations « d’apport-cession » . Au fil des années, ce mécanisme est devenu un outil important de la planification des dirigeants actionnaires. Le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO 2024) relève qu’en 2021 près de 13 Md€ de nouvelles plus-values ont été placées en report d’imposition via ce régime.
Dans les stratégies traditionnelles visant à générer des revenus, on investit dans des actifs générateurs de revenus (dividendes, loyers, coupons) pour financer son train de vie. Le montant des actifs nécessaires pour générer les revenus attendus dépend du rendement de ces actifs. Les actifs potentiellement générateurs de croissance du patrimoine sans revenus sont exclus de cette assiette. Cette opposition est largement artificielle. Elle omet un principe fondamental : l’argent est fongible.