L’immobilier ne meurt jamais
Conservant sa place singulière dans le patrimoine des ménages français, le secteur de l’immobilier s’adapte au nouveau contexte financier et économique.
L’inflation, l’évolution des taux et les nouvelles normes énergétiques imposent leurs marques à l’évolution du marché immobilier. Si les prix en France, au premier semestre 2023, résistent encore en moyenne dans l’ancien (- 3% en IDF et + 1,8 % en région), l’offre reste tendue dans un marché locatif en pleine mutation énergétique.
En quelques mois, de taux zéro sans inflation, nous sommes passés à un monde de taux positifs et inflationnistes. Ainsi, nous avons observé une nécessaire adaptation des prix et rendements de l’immobilier selon les spécificités de leurs destination et localisation. Un point commun au secteur de l’immobilier mérite cependant d’être rappelé : l’indexation des loyers, un des rares actifs à bénéficier de cette vertu.
L’immobilier professionnel
L’immobilier professionnel (bureau, commerce, immobilier de santé, logistique, hôtellerie, etc.) effectue le même exercice, mais à une vitesse accélérée du fait des taux au plus haut depuis le lancement de la monnaie unique en 1999.
Dans ce contexte, il convient de procéder à une analyse sectorielle, notamment de l’immobilier professionnel :
- Le secteur de la santé reste toujours attractif pour les investisseurs : les besoins dans le domaine de la santé sont énormes en France et dans les pays majeurs en Europe, liés notamment à la médecine de centre-ville, l’hébergement et les soins des personnes âgées.
- Le marché de la logistique bénéficie également d’une demande très importante, avec notamment le déploiement d’acteurs comme Amazon cherchant à s’implanter au plus proche des villes. Dans ce domaine, les prix restent donc soutenus à cause du manque d’offre adaptée.
- Après une phase d’ajustement des prix, les volumes échangés sur le marché du commerce redeviennent conséquents. Les secteurs de la distribution, du bricolage, des commerces de proximité en pied d’immeuble, sont au cœur de la demande.
- Le marché de l’hôtellerie, qui s’est ajusté sur les prix et les rendements, retrouve de l’attrait, en particulier avec le retour des touristes étrangers et l’attractivité du littoral.
- Le marché du bureau s’ajuste actuellement sur les prix et les rendements. La centralité, la proximité des transports, l’intégration des normes énergétiques et l’ESG sont privilégiés.
À noter que les transactions se concentrent globalement, sur les quartiers centres d’affaires parisiens et les grandes métropoles.
Les produits de placement immobiliers (SCPI et SCI)
Les sociétés de gestion, qui avaient adopté des gestions prudentes et conservatrices les années passées, préservent le prix de leurs parts et leur rendement. Cela permet de mettre en exergue une singularité de l’immobilier : sa résilience. Résilience qui peut néanmoins souffrir du contexte actuel en présence de gestionnaires moins prudents, qui sont obligés alors d’ajuster les prix des parts de leurs véhicules immobiliers sous le contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers.
Une grille de contrôle au service de la résilience
Depuis toujours et dans ce contexte, les équipes d’experts de Laplace vérifient, sur la base d’une stricte grille de contrôle, des points considérés comme fondamentaux et notamment :
- La prudence de la gestion financière : positionnement historique des prix de part et capacité d’absorption des variations de marché
- La politique d’endettement raisonnée
- La constitution de réserves confortables pour maintenir des revenus réguliers.
L’objectif est de vérifier que le dynamisme de la gestion du patrimoine immobilier des SCPI et SCI demeure ancré sur :
- Des investissements sélectifs respectant la centralité, les services, les nouveaux modes d’usages, l’approche ESG
- Des arbitrages actifs visant au renouvellement des immeubles, leur modernisation dans le cadre d’un verdissement nécessaire (renouveler, moderniser et verdir pour dégager de la valeur)
- Une gestion locative à l’écoute des besoins des locataires
Reposant sur des actifs tangibles, l’immobilier permet de répondre aux objectifs primordiaux des épargnants souhaitant se constituer un patrimoine de biens réels, source de revenus indexés.
Socle de tout patrimoine, l’immobilier s’adapte utilement aux outils et cadres juridiques que l’ingénierie patrimoniale a su développer à son profit : du démembrement de propriété à l’éligibilité au sein de contrat d’assurance-vie, le panel de solutions adaptées à chaque situation est conséquent.
À la conjugaison de ces facteurs, la période actuelle apporte une double opportunité : l’augmentation des rendements et l’adaptation des prix. C’est en ce sens que notre attention se porte sur les évolutions actuelles d’un marché afin de profiter de ses phases de cycle.
Plus de de 40% des ménages français détiennent un contrat d’assurance-vie dont le principe repose sur la capitalisation des produits générés par les actifs logés au sein de ce véhicule. Les gains constatés au fil du temps étant automatiquement réinvestis dans le contrat, le capital de base augmente du fait de sa valorisation et de celle des intérêts acquis, à leurs tours productifs d’intérêts.
Véhicule d’investissement privilégié de nos compatriotes pour sa souplesse de fonctionnement et de transmission patrimoniale, l’assurance-vie repose sur le principe juridique de la stipulation pour autrui codifié à l’article 1205 du Code Civil.
Lors du dénouement du contrat d’assurance-vie à raison du décès du souscripteur assuré, les capitaux versés au profit des bénéficiaires désignés échappent à la masse successorale, ce qui permet d’éviter l’application des droits de succession, à l’exception des primes versées après 70 ans, qui sont soumises à un régime fiscal distinct.
Tout d’abord, il est important de rappeler la pertinence de l’utilisation de la dette privée en termes de complémentarité avec la poche désormais plus connue des investisseurs privés qu’est le Private Equity. Pour autant, derrière la simple terminologie de « dette privée » se cache un grand nombre de types de dettes aux profils, rendement et risques différents (Senior Loans de 1er rang en direct lending, parrallel lending, dette unitranche, dette mezzanine, avec ou sans sponsor ie fonds de Private Equity etc etc …).
La motion de censure déposée par le parti NFP a été votée à la majorité absolue de l’Assemblée Nationale (> 289 députés) ce mercredi 4 décembre.
L'inflation en Europe étant revenue à des niveaux acceptables, 1,8 % en rythme annuel en septembre 2024, et devant faire face à une croissance faible, la Banque Centrale Européenne a initié un mouvement de baisse des taux d'intérêt à court terme, ces derniers passant de 4 % il y a 1 an à 2,5 % aujourd'hui, et qui va certainement se poursuivre en 2025. Cette réduction des taux courts impactera possiblement les taux fixes proposés pour les crédits par les établissements bancaires.