La nue-propriété, une solution intéressante pour diversifier un patrimoine immobilier
Une acquisition immobilière peut porter sur la nue-propriété du bien, c'est-à-dire le droit de le détenir sans en avoir pour autant le droit d’usage. Une autre personne, physique ou morale, en acquiert l’usufruit pour une durée temporaire : elle perçoit donc les loyers et est responsable de l’entretien et de la gestion locative du bien.
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
Une acquisition immobilière est en général réalisée en pleine propriété. Mais elle peut également porter uniquement sur la nue-propriété du bien, une autre personne, physique ou morale, en acquiert l’usufruit pour une durée temporaire.
L’usufruit est le droit d’utiliser la chose et d’en percevoir les fruits. La nue-propriété est le droit de disposer de la chose mais ne confère ni l’usage ni la jouissance.
En général, lors d’une acquisition en nue-propriété, le démembrement de propriété est constitué pour une durée temporaire fixée à l’avance par les parties. Au terme de l’usufruit, le nu propriétaire retrouve, gratuitement et sans formalités, la pleine propriété du bien qui pourra avoir été remis préalablement en état par l’usufruitier à ses frais (si cela est contractuellement prévu) et pourra percevoir les revenus de la location du bien.
Cette acquisition présente plusieurs avantages et répond à des objectifs patrimoniaux particuliers comme consolider son patrimoine immobilier, générer des revenus complémentaires futurs ou maîtriser sa base taxable au titre de l’IFI.
Pourquoi réaliser une acquisition en nue-propriété ?
Profiter d’un prix d’acquisition limité : le paiement de la nue-propriété se fait à une fraction de la valeur du bien en pleine propriété.
Ne pas être assujetti à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) sur ce bien,
Diversifier son patrimoine et créer des revenus complémentaires futurs lors du remembrement.
À qui est destiné l'acquisition en nue-propriété?
Ce dispositif fiscal s’adresse à des épargnants souhaitant se constituer un patrimoine à un coût limité tout en se constituant des revenus complémentaires au terme du démembrement.
Le fonctionnement de la nue-propriété
Le fonctionnement de la nue-propriété
Pendant toute la période du démembrement, l’usufruitier perçoit les revenus de la location du bien. En contrepartie et par convention, il supporte l’ensemble des charges et des impôts et doit entretenir le bien à ses frais.
Le nu-propriétaire est délivré de toute contrainte de gestion sur le bien démembré. À l’extinction de l’usufruit, l’investisseur en nue-propriété reçoit, gratuitement et sans formalités, la pleine propriété.
Les points forts de la nue-propriété
Le prix d'acquisition
Le prix de la nue-propriété représente couramment 50 à 65 % de la valeur en pleine propriété pour un usufruit temporaire d’une durée de 15 à 20 ans.
La fiscalité
Les biens détenus en nue-propriété n’entrent pas dans la base taxable au titre de l’IFI. Seul l’usufruitier (personne physique) est soumis à l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien.
Des revenus complémentaires
En tant que nu-propriétaire, vous êtes délivré de toute contrainte de gestion sur le bien, celui-ci incombant à l’usufruitier. La perception de revenus fonciers est reportée au jour de l’extinction de l’usufruit.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constituent une solution d’investissement pour profiter des opportunités du marché immobilier tout en étant un véhicule particulièrement agile et adapté à chaque stratégie patrimoniale. Depuis quelques mois, un mouvement stratégique s’est affirmé en matière de SCPI : la diversification géographique à l’échelle européenne. En 2025, cette tendance s’impose.
Les investissements immobiliers ont subi en 2024, le contrecoup de la hausse des taux de 2022. Les entreprises du secteur immobilier cotées en bourse ont connu des ajustements de cours dès 2022. Ces entreprises sont en quelque sorte des indicateurs avancés des évolutions à venir. Où en sont-elles aujourd’hui ?
La fiscalité applicable aux revenus fonciers perçus sur des biens immobiliers loués a historiquement connu une augmentation progressive, notamment lorsque ces biens sont détenus par des personnes physiques résidentes fiscales en France.
Plus de 61 % de nos compatriotes détiennent des actifs immobiliers qui constituent 55 % de leur patrimoine moyen. Ces investissements dans la pierre revêtent différentes formes et affectations : résidence principale ou secondaire, investissement locatif d’habitation ou commercial, en direct ou via des sociétés, physiques ou incorporelles (SCPI, OPCI, etc.). Les Français s’interrogent donc fort logiquement de l’évolution de la valeur de la pierre.
L'année 2024 a une nouvelle fois confirmé la puissance de l'immobilier de luxe comme actif patrimonial d'exception. Parmi les opérations les plus emblématiques, on retient la vente d'un penthouse à New York dans le quartier de Central Park South à plus de 150 millions de dollars, la cession d'une villa contemporaine à Saint-Jean-Cap-Ferrat pour 75 millions d'euros, ou encore l'acquisition d'un hôtel particulier haussmannien à Paris rive droite à près de 50 millions d'euros. Ces transactions, au-delà de leur dimension spectaculaire, traduisent une dynamique structurelle : l'immobilier de luxe demeure une valeur sûre, plébiscitée par une clientèle mondiale en quête de sécurité, de prestige et de pérennité.
Les développements des outils d’intelligence artificielle et la généralisation des activités de gestion de vos portefeuilles financiers en ligne conduisent à une augmentation de la fréquence et de la sophistication des tentatives de fraudes. Nous vous rappelons quelques bonnes pratiques pour continuer à bénéficier des avantages de la digitalisation des activités financières tout en réduisant les risques d’attaques.