La nue-propriété, une solution intéressante pour diversifier un patrimoine immobilier
Une acquisition immobilière peut porter sur la nue-propriété du bien, c'est-à-dire le droit de le détenir sans en avoir pour autant le droit d’usage. Une autre personne, physique ou morale, en acquiert l’usufruit pour une durée temporaire : elle perçoit donc les loyers et est responsable de l’entretien et de la gestion locative du bien.
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
Une acquisition immobilière est en général réalisée en pleine propriété. Mais elle peut également porter uniquement sur la nue-propriété du bien, une autre personne, physique ou morale, en acquiert l’usufruit pour une durée temporaire.
L’usufruit est le droit d’utiliser la chose et d’en percevoir les fruits. La nue-propriété est le droit de disposer de la chose mais ne confère ni l’usage ni la jouissance.
En général, lors d’une acquisition en nue-propriété, le démembrement de propriété est constitué pour une durée temporaire fixée à l’avance par les parties. Au terme de l’usufruit, le nu propriétaire retrouve, gratuitement et sans formalités, la pleine propriété du bien qui pourra avoir été remis préalablement en état par l’usufruitier à ses frais (si cela est contractuellement prévu) et pourra percevoir les revenus de la location du bien.
Cette acquisition présente plusieurs avantages et répond à des objectifs patrimoniaux particuliers comme consolider son patrimoine immobilier, générer des revenus complémentaires futurs ou maîtriser sa base taxable au titre de l’IFI.
Pourquoi réaliser une acquisition en nue-propriété ?
Profiter d’un prix d’acquisition limité : le paiement de la nue-propriété se fait à une fraction de la valeur du bien en pleine propriété.
Ne pas être assujetti à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) sur ce bien,
Diversifier son patrimoine et créer des revenus complémentaires futurs lors du remembrement.
À qui est destiné l'acquisition en nue-propriété?
Ce dispositif fiscal s’adresse à des épargnants souhaitant se constituer un patrimoine à un coût limité tout en se constituant des revenus complémentaires au terme du démembrement.
Le fonctionnement de la nue-propriété
Le fonctionnement de la nue-propriété
Pendant toute la période du démembrement, l’usufruitier perçoit les revenus de la location du bien. En contrepartie et par convention, il supporte l’ensemble des charges et des impôts et doit entretenir le bien à ses frais.
Le nu-propriétaire est délivré de toute contrainte de gestion sur le bien démembré. À l’extinction de l’usufruit, l’investisseur en nue-propriété reçoit, gratuitement et sans formalités, la pleine propriété.
Les points forts de la nue-propriété
Le prix d'acquisition
Le prix de la nue-propriété représente couramment 50 à 65 % de la valeur en pleine propriété pour un usufruit temporaire d’une durée de 15 à 20 ans.
La fiscalité
Les biens détenus en nue-propriété n’entrent pas dans la base taxable au titre de l’IFI. Seul l’usufruitier (personne physique) est soumis à l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien.
Des revenus complémentaires
En tant que nu-propriétaire, vous êtes délivré de toute contrainte de gestion sur le bien, celui-ci incombant à l’usufruitier. La perception de revenus fonciers est reportée au jour de l’extinction de l’usufruit.
Après avoir fortement chuté début avril, suite aux annonces protectionnistes de la nouvelle administration américaine, les marchés financiers mondiaux ont entamé un rebond significatif, portés par l'espoir de désescalade qui semble se dessiner.
Les objectifs qu’un client peut avoir lorsqu’il s’adresse à son conseiller en gestion de patrimoine sont nombreux, mais la recherche d’économies fiscales immédiates ou à venir occupe généralement une place centrale. Cela peut concerner la maitrise de sa fiscalité à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), mais également l’anticipation de la transmission de son patrimoine dans le but de réduire les droits de mutation à titre gratuit (DMTG).
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