Investir à Dubaï : Eldorado ou chimère ?
Devenu un des lieux tendance pour poser ses bagages ces dernières années, le plus célèbre des Émirats Arabes Unis attire également la convoitise des investisseurs.
Fiscalité faible, voire nulle, économie ultra-dynamique, marché de l’immobilier en plein essor, autant de facteurs qui amènent certains Français à envisager de réaliser une partie de leurs investissements à Dubaï.
Le marché immobilier dubaïote : un marché alléchant
Pendant que le marché immobilier français subissait de plein fouet la hausse des taux d’intérêts entrainant un recul des prix de l’immobilier de 4 % en Province jusqu’à 8 % à Paris entre 2023 et 2024, le prix de l’immobilier dubaïote connaissait quant à lui, une hausse de 13,5 %, consécutive à une croissance similaire l’année précédente.
Il n’en fallait pas beaucoup plus pour renforcer l’appétit d’investisseurs bénéficiant de conditions fiscales inédites : absence d’impôt sur le revenu, de taxe sur les plus-values immobilières, exonération de taxe foncière… la promesse est alléchante.
Ajoutez à cela des rendements locatifs compris entre 6 et 12 % selon les quartiers et l’on comprend l’attraction que peut représenter l’immobilier à Dubaï pour un investisseur. Entre 2020 et 2024, le prix des loyers a d’ailleurs bondi de plus de 80 %, et le prix de l’immobilier de 60 % alors que nombre de spécialistes prédisaient un ralentissement, voire un recul des prix.
À noter, que depuis le début des années 2000, l’immobilier à Dubaï a connu deux crises majeures, l’une à la fin des années 2000, et l’autre consécutive au choc pétrolier de 2014. En 2008-2009, le prix de l’immobilier avait dévissé de près de 40 %, tandis qu’entre 2014 et 2020, le marché de l’immobilier dubaïote connaissait des fluctuations importantes avec une dépréciation des actifs de plus de 30 % en moyenne sur la période.
Le cycle de hausse actuel qui s’étend sur les 4 dernières années divise les spécialistes sur l’avenir à court terme. Certains estiment que ce cycle pourrait se poursuivre encore plusieurs années grâce à la forte demande et à la normalisation du marché, avec une clientèle plus stable, et un ensemble de mesures visant à réguler le marché de l’immobilier (amélioration de la transparence, du droit des acheteurs…) tandis que d’autres anticipent une correction plus ou moins marquée dans les prochaines années.
Le marché immobilier dubaïote : un marché à appréhender
C’est un terrain glissant que de chercher à prévoir l’avenir, il faut donc faire preuve de bon sens pour réaliser des investissements judicieux et équilibrés.
Les Émirats Arabes Unis sont incontestablement entrés dans une phase économique plus proche de ce que nous connaissons en Europe, avec la mise en place ces dernières années d’une TVA, d’une corporate tax, de mesures d’encadrement des pratiques immobilières. L’influence de ces mesures censées apporter de la stabilité au système sera à démontrer dans les années à venir.
La stabilité politique est généralement considérée comme forte aux Émirats, mais la région reste sensible aux tensions géopolitiques, quant au risque de change, il ne doit pas non plus être négligé, le Dirham emirati étant indexé sur le dollar, les variations de celui-ci peuvent pénaliser le rendement des investissements, notamment pour les investisseurs européens.
L’analyse approfondie des besoins, du projet patrimonial, de la sensibilité au risque de chacun seront les éléments clés pour déterminer la pertinence d’investir aux Émirats Arabes Unis, dans des actifs connus jusqu’à ce jour pour leur côté spéculatif qui doivent rester un élément de diversification au sein d’une allocation patrimoniale globale.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constituent une solution d’investissement pour profiter des opportunités du marché immobilier tout en étant un véhicule particulièrement agile et adapté à chaque stratégie patrimoniale. Depuis quelques mois, un mouvement stratégique s’est affirmé en matière de SCPI : la diversification géographique à l’échelle européenne. En 2025, cette tendance s’impose.
Les investissements immobiliers ont subi en 2024, le contrecoup de la hausse des taux de 2022. Les entreprises du secteur immobilier cotées en bourse ont connu des ajustements de cours dès 2022. Ces entreprises sont en quelque sorte des indicateurs avancés des évolutions à venir. Où en sont-elles aujourd’hui ?
La fiscalité applicable aux revenus fonciers perçus sur des biens immobiliers loués a historiquement connu une augmentation progressive, notamment lorsque ces biens sont détenus par des personnes physiques résidentes fiscales en France.
Plus de 61 % de nos compatriotes détiennent des actifs immobiliers qui constituent 55 % de leur patrimoine moyen. Ces investissements dans la pierre revêtent différentes formes et affectations : résidence principale ou secondaire, investissement locatif d’habitation ou commercial, en direct ou via des sociétés, physiques ou incorporelles (SCPI, OPCI, etc.). Les Français s’interrogent donc fort logiquement de l’évolution de la valeur de la pierre.
L'année 2024 a une nouvelle fois confirmé la puissance de l'immobilier de luxe comme actif patrimonial d'exception. Parmi les opérations les plus emblématiques, on retient la vente d'un penthouse à New York dans le quartier de Central Park South à plus de 150 millions de dollars, la cession d'une villa contemporaine à Saint-Jean-Cap-Ferrat pour 75 millions d'euros, ou encore l'acquisition d'un hôtel particulier haussmannien à Paris rive droite à près de 50 millions d'euros. Ces transactions, au-delà de leur dimension spectaculaire, traduisent une dynamique structurelle : l'immobilier de luxe demeure une valeur sûre, plébiscitée par une clientèle mondiale en quête de sécurité, de prestige et de pérennité.
Les développements des outils d’intelligence artificielle et la généralisation des activités de gestion de vos portefeuilles financiers en ligne conduisent à une augmentation de la fréquence et de la sophistication des tentatives de fraudes. Nous vous rappelons quelques bonnes pratiques pour continuer à bénéficier des avantages de la digitalisation des activités financières tout en réduisant les risques d’attaques.