Investir à Dubaï : Eldorado ou chimère ?
Devenu un des lieux tendance pour poser ses bagages ces dernières années, le plus célèbre des Émirats Arabes Unis attire également la convoitise des investisseurs.
Fiscalité faible, voire nulle, économie ultra-dynamique, marché de l’immobilier en plein essor, autant de facteurs qui amènent certains Français à envisager de réaliser une partie de leurs investissements à Dubaï.
Le marché immobilier dubaïote : un marché alléchant
Pendant que le marché immobilier français subissait de plein fouet la hausse des taux d’intérêts entrainant un recul des prix de l’immobilier de 4 % en Province jusqu’à 8 % à Paris entre 2023 et 2024, le prix de l’immobilier dubaïote connaissait quant à lui, une hausse de 13,5 %, consécutive à une croissance similaire l’année précédente.
Il n’en fallait pas beaucoup plus pour renforcer l’appétit d’investisseurs bénéficiant de conditions fiscales inédites : absence d’impôt sur le revenu, de taxe sur les plus-values immobilières, exonération de taxe foncière… la promesse est alléchante.
Ajoutez à cela des rendements locatifs compris entre 6 et 12 % selon les quartiers et l’on comprend l’attraction que peut représenter l’immobilier à Dubaï pour un investisseur. Entre 2020 et 2024, le prix des loyers a d’ailleurs bondi de plus de 80 %, et le prix de l’immobilier de 60 % alors que nombre de spécialistes prédisaient un ralentissement, voire un recul des prix.
À noter, que depuis le début des années 2000, l’immobilier à Dubaï a connu deux crises majeures, l’une à la fin des années 2000, et l’autre consécutive au choc pétrolier de 2014. En 2008-2009, le prix de l’immobilier avait dévissé de près de 40 %, tandis qu’entre 2014 et 2020, le marché de l’immobilier dubaïote connaissait des fluctuations importantes avec une dépréciation des actifs de plus de 30 % en moyenne sur la période.
Le cycle de hausse actuel qui s’étend sur les 4 dernières années divise les spécialistes sur l’avenir à court terme. Certains estiment que ce cycle pourrait se poursuivre encore plusieurs années grâce à la forte demande et à la normalisation du marché, avec une clientèle plus stable, et un ensemble de mesures visant à réguler le marché de l’immobilier (amélioration de la transparence, du droit des acheteurs…) tandis que d’autres anticipent une correction plus ou moins marquée dans les prochaines années.
Le marché immobilier dubaïote : un marché à appréhender
C’est un terrain glissant que de chercher à prévoir l’avenir, il faut donc faire preuve de bon sens pour réaliser des investissements judicieux et équilibrés.
Les Émirats Arabes Unis sont incontestablement entrés dans une phase économique plus proche de ce que nous connaissons en Europe, avec la mise en place ces dernières années d’une TVA, d’une corporate tax, de mesures d’encadrement des pratiques immobilières. L’influence de ces mesures censées apporter de la stabilité au système sera à démontrer dans les années à venir.
La stabilité politique est généralement considérée comme forte aux Émirats, mais la région reste sensible aux tensions géopolitiques, quant au risque de change, il ne doit pas non plus être négligé, le Dirham emirati étant indexé sur le dollar, les variations de celui-ci peuvent pénaliser le rendement des investissements, notamment pour les investisseurs européens.
L’analyse approfondie des besoins, du projet patrimonial, de la sensibilité au risque de chacun seront les éléments clés pour déterminer la pertinence d’investir aux Émirats Arabes Unis, dans des actifs connus jusqu’à ce jour pour leur côté spéculatif qui doivent rester un élément de diversification au sein d’une allocation patrimoniale globale.
La gestion déléguée ouvre une nouvelle approche de la multigestion. Le principe consiste à sélectionner une expertise dans une société de gestion externe et à déléguer la gestion du portefeuille à cette société de gestion. Le déléguant qui est le gestionnaire de tête du fonds, donne un mandat au gérant délégataire selon la politique d'investissement définie dans le prospectus.
Le parcours législatif du projet de loi de finances (PLF) pour 2025 a démarré sa discussion à l’Assemblée nationale le 21 octobre, avec quelque 3500 amendements déposés sur sa première partie, celle concernant principalement le volet « recettes » du budget.
Les allocations patrimoniales se sont transformées ces dernières années avec l’émergence de nouvelles classes d’actifs et de nouveaux supports d’investissement, notamment le non coté, rendant ainsi les critères de décision d’investissement plus complexes. Quel est l'impact de ces actifs non cotés dans l’évolution des choix d’investissement ?
Le système de retraite français peut être aujourd'hui comparé à une pyramide dotée de 3 étages, qui sont les suivants : les régimes de base légalement obligatoires, les régimes complémentaires obligatoires, et la retraite supplémentaire facultative qui comprend les formes d'épargne retraite collective et les formes d'épargne individuelle. Notre fonctionnement est une exception européenne par sa diversité. Et depuis 30 ans, les réformes se succèdent pour maintenir ces régimes.
Lorsque vous travaillez à l’étranger, vous relevez, en principe, du régime obligatoire de retraite local et cotisez dans cet État. Ces périodes d’activité peuvent permettre de bénéficier d’une retraite auprès du régime local. Dans ce cas, vous percevez une retraite de chacun des régimes auxquels vous avez été affilié : une retraite française et une retraite étrangère. Les règles propres à chaque régime, si elles étaient appliquées isolément, auraient pour effet de pénaliser les assurés ayant eu des carrières dans plusieurs pays.
Nos compatriotes retrouvent, jusque dans la gestion de leur épargne, des singularités spécifiques absentes de nos pays limitrophes européens. Ces spécificités françaises sont liées à notre système juridique qui trouve son origine dans le droit romain, à notre culture fiscale redistributive, aux cadres réglementaires contraignants, ainsi qu'aux résultats d'une éducation financière à promouvoir.