Publié le 22 février 2023

Avez-vous pensé à l’assurance-vie pour investir en immobilier ?

L’immobilier est un actif populaire auprès des investisseurs en raison de sa stabilité et de sa capacité à générer des revenus réguliers. Cependant, investir directement dans l’immobilier peut être coûteux et contraignant en matière de gestion. Les contrats d’assurance-vie peuvent offrir une solution intéressante pour investir dans l’immobilier tout en limitant certaines contraintes et risques.

Les avantages des contrats d’assurance-vie sont nombreux :

  • Ils permettent de constituer un capital en vue de préparer sa retraite, de financer un projet ou encore de transmettre son patrimoine.
  • Ils peuvent offrir également des avantages fiscaux intéressants,
  • Ils donnent accès grâce à leur grande flexibilité à différents types d’actifs y compris immobilier.

Plusieurs options permettent de s’exposer à l’immobilier au sein des contrats d’assurance-vie et ainsi de bénéficier des avantages de cette classe d’actif, tout en limitant les risques grâce à la diversification du portefeuille et en optimisant parfois l’impact fiscal de ces revenus.

Investir dans des contrats d’assurance-vie dédiés à l’immobilier :

  • Rare sont les compagnies d’assurance qui permettent aux investisseurs de s’exposer via un contrat à une seule classe d’actif mais c’est le cas par exemple de Nortia via son contrat Private de Spirica ou encore Oradéa avec son contrat Astéria.
  • Dans ce cas il sera considéré que ce contrat constitue la part de l’épargne immobilière du patrimoine et il pourra être en parallèle souscrit un autre contrat afin de piloter l’épargne assurantielle à proprement parler.

Supports spécifiques immobilier

Une attention particulière devra être portée sur le choix de ces supports car ils ont des caractéristiques différentes et ne sont pas toujours accessibles dans tous les contrats. En effet les compagnies d’assurance définissent les supports accessibles au sein de leur contrat. Un conseiller en gestion de patrimoine pourra donc vous guider dans le choix des supports éligibles ou à l’inverse dans l’ouverture du contrat qui vous donner accès au support choisi.

  • Fonds thématiques de certaines compagnies d’assurance comme GF Pierre chez GENERALI.
  • OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) à minima 60% de sa composition en immobilier (le reste devant constituer une poche de liquidité pour permettre à tout moment au détenteur des parts de les revendre)
  • SCI (Société Civile Immobilière) la structure la moins contrainte et la plus libre dans son exposition au marché immobilier. On peut citer par exemple les véhicules
  • SCI CAPIMMO créée en 2007 et gérée par Primonial REIM st le support leader de l’épargne immobilière avec un actif net s’élevant à plus de 6 Mds € au 31/12/2021. Son large portefeuille très diversifié est localisé en France et en Zone Euro. Performance 2022 +4,04 %
  • SCI SILVER AVENIR SCI immobilière dédiée au viager sans rente gérée par la société de gestion Arkéa REIM, filiale du Groupe Crédit Mutuel Arkéa spécialisée dans la gestion des actifs immobiliers. Performance 2022 +5,31 %
  • SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) véhicules immobiliers à 100%

Zoom sur les SCPI dans les contrats d’assurance-vie

Elles offrent la possibilité d’acquérir des parts dans une société qui détient un portefeuille de biens immobiliers tels que des immeubles de bureaux, des actifs de santés, des commerces ou des logements. Les détenteurs de parts perçoivent ainsi une partie des loyers perçus par la SCPI en fonction de leur investissement tout en bénéficiant d’une mutualisation des risques grâce à la diversification des portefeuilles détenus par les SCPI (parfois plusieurs milliards de capitalisation). Les SCPI offrent une rentabilité intéressante, avec des rendements annuels pouvant atteindre entre 4 et 6% en moyenne.

Investir dans des SCPI à travers un contrat d’assurance-vie présente :

  • un avantage fiscal : les revenus distribués par la SCPI ne sont pas considérés comme un revenu foncier taxable à la tranche marginale d’imposition du contribuable épargnant, mais revenu de capitaux mobiliers qui bénéficieront de la fiscalité du contrat d’assurance-vie, c’est à dire une taxation forfaitaire de 7.50% après un abattement de 4600€ ou 9200€ payable uniquement en cas de rachat, plus les prélèvements sociaux au taux de 17.2%.
  • un avantage de liquidité : lors de la revente de parts de SCPI c’est, en général, l’assureur qui garantit la liquidité de l’investissement. Dans le cas d’une détention directe, il est nécessaire d’avoir un acheteur qui réalisera l’acquisition des parts mises à la vente (il faut donc que le véhicule soit toujours attractif lors de la cession des parts).
  • un avantage patrimonial : un très large portefeuille de SCPI est accessible dans les contrats d’assurance et permettent de choisir de composer son allocation immobilière en fonction de ses convictions et de l’attractivité des différents segments du marché immobilier. A titre d’exemple on peut citer les SCPI Epargne foncière géré par La Française AM, PFO2 gérée par Périal ou encore Effimo gérée par Sofidy.

En somme, les contrats d’assurance-vie peuvent offrir une solution intéressante pour investir dans l’immobilier de manière simple et efficace. Les options disponibles offrent une grande flexibilité, permettant aux investisseurs de choisir la solution la mieux adaptée à leurs besoins. Toutefois, il est important de bien comprendre les caractéristiques de chaque option et de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour vous aider à prendre les meilleures décisions en matière d’investissement.

Thématiques : Immobilier / Assurance-vie

Audrey Marigliano

Directrice des opérations

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