Les SCPI dans un contexte macro-économique complexe, ont encore cette année conforté leur attractivité et leur résilience. Pour preuve, la collecte de 2022 de près de 10 milliards d’euros en 2022, surpasse la collecte déjà performante de 2021 de 7,37 Milliards[1].
Mais avec plus de 40 sociétés de gestion et 200 véhicules différents[2], comment choisir les SCPI sur lesquelles investir ?
Véritable « couteau suisse » les SCPI peuvent être détenues directement ou via un contrat d’assurance-vie. Elles peuvent être souscrites par une personne physique ou par une personne morale, ce qui aura des conséquences différentes en matière d’imposition, de transmission. Enfin, les SCPI peuvent être acquises en pleine propriété ou en nue-propriété.
Profiter de l’effet de levier du crédit est l’un des arguments en faveur des investissements immobiliers. Plusieurs solutions sont possibles : du financement instantané par prêt à la consommation (jusqu’à 50 000 €) au crédit immobilier classique.
Connaître les stratégies déployées par les sociétés de gestion et des SCPI permet d’envisager des investissements en adéquation avec ses convictions, qu’elles soient relatives à des performances de marché ou à une volonté de réaliser des investissements à impact environnemental et social.
Si un conseiller bancaire aura tendance à proposer un véhicule SCPI unique, un conseiller en gestion de patrimoine pourra concevoir sur mesure un portefeuille de SCPI et constituer une allocation en fonction de vos objectifs d’investissement. Il intégrera également dans ses propositions, les stratégies et performances des sociétés de gestion et des SCPI.
L’investissement pour un profil sécuritaire pourra être réalisé sur des SCPI dites patrimoniales à très forte capitalisation (jusqu’à 5 milliards[3]) apportant un niveau de diversification et donc de mutualisation des risques importants. Elles sont caractérisées par un taux de distribution autour de 4,5 % par an.Pour un profil dynamique, des SCPI plus opportunistes ou plus récentes[4] peuvent proposer des rendements autour de 6 %, mais avec moins de mutualisation des risques.Un profil équilibré pourra mixer les types de SCPI dans son allocation.
Être exposés à des marchés différents, c’est se protéger en cas de perturbation sur un segment spécifique et bénéficier de l’attractivité à un instant T de certains actifs. Ainsi, choisir d’investir sur un mix d’actifs de bureaux, de santé, résidentiels, de logistique… peut constituer une stratégie pertinente.
Sur le même principe, il est recommandé de s’exposer à des territoires différents pour profiter de leurs performances, ou se protéger d’une éventuelle dépréciation selon les évolutions du marché immobilier local. Grâce à un portefeuille de SCPI bien élaboré, il est possible de choisir son niveau d’investissement à Paris, en Ile-de-France, en région ou même en Europe.
Certaines SCPI se concentrent uniquement sur l’Allemagne[5] pour profiter du dynamisme de la première économie européenne et d’une fiscalité avantageuse. L’absence de prélèvements sociaux et la convention fiscale entre la France et l’Allemagne pour éviter la double imposition (c’est la société de gestion qui règle l’impôt allemand avant le versement des dividendes) ont pour effet de donner un rendement considéré triple net (net de frais, net de charges, net d’impôt). Ce rendement peut s’avérer selon sa fiscalité plus attractif qu’un rendement de SCPI 100 % France
Il faudra patienter entre 3 et 6 mois après la réalisation de l’investissement pour percevoir les premiers revenus de ses parts de SCPI. C’est ce que l’on appelle le délai de jouissance. Cette période est nécessaire pour les sociétés de gestion pour acquérir les actifs immobiliers et percevoir les premiers loyers. Anticiper les délais de jouissance, c’est piloter ses efforts de trésorerie, notamment dans le cas d’un financement à crédit. Il sera aussi possible de mettre en place un différé et d’ainsi gérer l’impact du délai de jouissance sur son effort de trésorerie.
L’investissement en SCPI est caractérisé par une longue période de détention[6]. L’enjeu est donc de bien sélectionner les SCPI mais également d’envisager en amont tous les modes de détention et d’acquisition. Un conseiller en gestion de patrimoine vous permettra de répondre à ces questions en fonction de votre objectif et besoins à court, moyen et long terme.
[1] Source ASPIM
[2] Source ASPIM au 31/12/2021
[3] Exemples : Epargne Foncière de La Française AM, 2022 : 5 Milliards de capitalisation, tx distribution 4,64% ou Immorente de Sofidy, 2022 : 3,7 Milliards de capitalisation, tx distribution 4,82 %[4] Exemples : Activimmo d’Alderan, 2022 : 811 M° d’€ de capitalisation, tx distribution 5,5 % ou Kyaneos Pierre de Kyaneos AM, 2021 : 237 M° d’€ de capitalisation, tx distribution 5,37%[5] Exemples : Novapierre Allemagne de Paref Gestion ou LF Europimmo de La Française AM
[6] Durée de détention recommandée 10 ans, durée moyenne constatée 17 ans
Après avoir fortement chuté début avril, suite aux annonces protectionnistes de la nouvelle administration américaine, les marchés financiers mondiaux ont entamé un rebond significatif, portés par l'espoir de désescalade qui semble se dessiner.
Les objectifs qu’un client peut avoir lorsqu’il s’adresse à son conseiller en gestion de patrimoine sont nombreux, mais la recherche d’économies fiscales immédiates ou à venir occupe généralement une place centrale. Cela peut concerner la maitrise de sa fiscalité à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), mais également l’anticipation de la transmission de son patrimoine dans le but de réduire les droits de mutation à titre gratuit (DMTG).
En France, la transmission des entreprises familiales demeure un enjeu stratégique d’un point de vue économique, mais également patrimonial. À ce titre, il existe plusieurs dispositifs permettant la transmission de ces entreprises, dont le plus connu est le Pacte Dutreil.
La prévoyance constitue pour le dirigeant d’entreprise le socle du développement d’une stratégie patrimoniale durable. En bâtissant de solides fondations en matière de protection du revenu, de la cellule familiale et de l’outil professionnel, on apporte au dirigeant les niveaux de sécurité et de sérénité nécessaires pour lui permettre de développer ses projets.
Attribuée à Léonard de Vinci, cette citation s'inscrit pleinement dans l'esprit d’innovation et d'anticipation qui caractérisaient la démarche du maître de la Renaissance, tant dans l'art que dans la science.
La fiscalité est une composante du contrat social, liant l'État et les citoyens par un mécanisme de solidarité. Elle constitue l’un des fondements de l'État-providence, en assurant le financement de services publics essentiels tels que la santé, l’éducation, la sécurité et les infrastructures. L’impôt est ainsi le moyen par lequel la collectivité se dote des ressources nécessaires à la réalisation du bien commun.