23 mars 2023

SCPI : LES 10 COMMANDEMENTS POUR SE COMPOSER UN PORTEFEUILLE PERFORMANT

Les SCPI dans un contexte macro-économique complexe, ont encore cette année conforté leur attractivité et leur résilience. Pour preuve, la collecte de 2022 de près de 10 milliards d’euros en 2022, surpasse la collecte déjà performante de 2021 de 7,37 Milliards[1].

Mais avec plus de 40 sociétés de gestion et 200 véhicules différents[2], comment choisir les SCPI sur lesquelles investir ?

1 – Un mode d’acquisition adapté à vos objectifs, vous déterminerez

Véritable « couteau suisse » les SCPI peuvent être détenues directement ou via un contrat d’assurance-vie. Elles peuvent être souscrites par une personne physique ou par une personne morale, ce qui aura des conséquences différentes en matière d’imposition, de transmission. Enfin, les SCPI peuvent être acquises en pleine propriété ou en nue-propriété.

2 – Un financement à crédit, vous envisagerez

Profiter de l’effet de levier du crédit est l’un des arguments en faveur des investissements immobiliers. Plusieurs solutions sont possibles : du financement instantané par prêt à la consommation (jusqu’à 50 000 €) au crédit immobilier classique.

3 – Les différences de stratégies d’investissement, vous comprendrez

Connaître les stratégies déployées par les sociétés de gestion et des SCPI permet d’envisager des investissements en adéquation avec ses convictions, qu’elles soient relatives à des performances de marché ou à une volonté de réaliser des investissements à impact environnemental et social.

4 – Pour un portefeuille de SCPI, vous opterez

Si un conseiller bancaire aura tendance à proposer un véhicule SCPI unique, un conseiller en gestion de patrimoine pourra concevoir sur mesure un portefeuille de SCPI et constituer une allocation en fonction de vos objectifs d’investissement. Il intégrera également dans ses propositions, les stratégies et performances des sociétés de gestion et des SCPI.

5 – En fonction de votre profil une sélection de SCPI, vous élaborerez

L’investissement pour un profil sécuritaire pourra être réalisé sur des SCPI dites patrimoniales à très forte capitalisation (jusqu’à 5 milliards[3]) apportant un niveau de diversification et donc de mutualisation des risques importants. Elles sont caractérisées par un taux de distribution autour de 4,5 % par an.Pour un profil dynamique, des SCPI plus opportunistes ou plus récentes[4] peuvent proposer des rendements autour de 6 %, mais avec moins de mutualisation des risques.Un profil équilibré pourra mixer les types de SCPI dans son allocation.

6 – La diversification des classes d’actifs pour mutualiser les risques, vous viserez

Être exposés à des marchés différents, c’est se protéger en cas de perturbation sur un segment spécifique et bénéficier de l’attractivité à un instant T de certains actifs. Ainsi, choisir d’investir sur un mix d’actifs de bureaux, de santé, résidentiels, de logistique… peut constituer une stratégie pertinente.

7 – Une allocation pour la diversification territoriale, vous construirez

Sur le même principe, il est recommandé de s’exposer à des territoires différents pour profiter de leurs performances, ou se protéger d’une éventuelle dépréciation selon les évolutions du marché immobilier local. Grâce à un portefeuille de SCPI bien élaboré, il est possible de choisir son niveau d’investissement à Paris, en Ile-de-France, en région ou même en Europe.

8 – Particularité territoriale : le cas de l’Allemagne, vous étudierez

Certaines SCPI se concentrent uniquement sur l’Allemagne[5] pour profiter du dynamisme de la première économie européenne et d’une fiscalité avantageuse. L’absence de prélèvements sociaux et la convention fiscale entre la France et l’Allemagne pour éviter la double imposition (c’est la société de gestion qui règle l’impôt allemand avant le versement des dividendes) ont pour effet de donner un rendement considéré triple net (net de frais, net de charges, net d’impôt). Ce rendement peut s’avérer selon sa fiscalité plus attractif qu’un rendement de SCPI 100 % France

9 – Les délais de jouissance pour éviter les mauvaises surprises, vous comprendrez

Il faudra patienter entre 3 et 6 mois après la réalisation de l’investissement pour percevoir les premiers revenus de ses parts de SCPI. C’est ce que l’on appelle le délai de jouissance. Cette période est nécessaire pour les sociétés de gestion pour acquérir les actifs immobiliers et percevoir les premiers loyers. Anticiper les délais de jouissance, c’est piloter ses efforts de trésorerie, notamment dans le cas d’un financement à crédit. Il sera aussi possible de mettre en place un différé et d’ainsi gérer l’impact du délai de jouissance sur son effort de trésorerie.

10 – Un professionnel pour vous accompagner, vous choisirez

L’investissement en SCPI est caractérisé par une longue période de détention[6]. L’enjeu est donc de bien sélectionner les SCPI mais également d’envisager en amont tous les modes de détention et d’acquisition. Un conseiller en gestion de patrimoine vous permettra de répondre à ces questions en fonction de votre objectif et besoins à court, moyen et long terme.

[1] Source ASPIM

[2] Source ASPIM au 31/12/2021

[3] Exemples : Epargne Foncière de La Française AM, 2022 : 5 Milliards de capitalisation, tx distribution 4,64% ou Immorente de Sofidy, 2022 : 3,7 Milliards de capitalisation, tx distribution 4,82 %[4] Exemples : Activimmo d’Alderan, 2022 : 811 M° d’€ de capitalisation, tx distribution 5,5 % ou Kyaneos Pierre de Kyaneos AM, 2021 : 237 M° d’€ de capitalisation, tx distribution 5,37%[5] Exemples : Novapierre Allemagne de Paref Gestion ou LF Europimmo de La Française AM

[6] Durée de détention recommandée 10 ans, durée moyenne constatée 17 ans

Audrey Marigliano

Directrice immobilier & crédit

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