Le prix des obligations baisse lorsque les taux d’intérêt montent. Ce résultat peut paraître paradoxal si on le compare par analogie à l’investissement en immobilier de rapport.

Imaginons que vous achetiez en 2021 un appartement pour le louer afin d’en tirer un rendement. Vous trouvez un locataire pour les 7 prochaines années qui présente toutes les qualités requises pour que vous soyez certain qu’il s’acquittera du loyer. Cependant, dans le contrat de location vous oubliez de prévoir une clause d’indexation des loyers sur l’inflation (ou le coût de la construction). Le rendement (net des travaux) de votre opération s’élève à 2 % par an pour les 9 prochaines années.

En 2022, en raison de l’inflation et de la pénurie de logement, le niveau des loyers des biens disponibles sur le marché est revu à la hausse, de telle sorte que le rendement des appartements concurrents s’élève désormais à 5 %. Votre revenu locatif lui n’est pas réévalué et correspond toujours à 2 % de votre investissement.

Si pour une raison personnelle, vous avez besoin de revendre votre investissement – dans lequel vous avez votre locataire à 2 %, pour intéresser des acheteurs/investisseurs, vous allez devoir baisser le prix de vente de votre appartement, de manière à compenser sur les 6 années restantes le manque à gagner sur les loyers. Approximativement, cela correspond à une baisse de 18 % du prix soit 3 % d’écart de loyer pendant 6 ans.

Sur le marché obligataire à taux fixe c’est ce principe qui s’applique. Même si vous percevez les coupons prévus initialement, si les coupons des nouvelles obligations sont plus élevés, vous devez faire baisser le prix de votre obligation pour s’ajuster aux nouvelles conditions de marché.