La nue-propriété, un placement immobilier aux nombreux avantages
L’acquisition en nue-propriété est l’une des opérations les plus prisées des investisseurs souhaitant développer leur patrimoine immobilier, en bénéficiant de conditions d’acquisition optimisées, et cela, sans générer de fiscalité.
Des conditions d’acquisition différenciantes
La nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier de qualité à moindre coût, puisqu’en effet seule la partie du prix correspondant à la nue-propriété est payée lors de l’achat.
La réduction du prix d’acquisition correspond à la somme des loyers de marché nets qui auraient été perçus pendant la durée de l’usufruit si le bien avait été acheté et loué classiquement. L’usufruit est acquis par un bailleur institutionnel (public/social ou privé) qui pourra louer le bien immobilier pour une période déterminée.
La performance d’un investissement en nue-propriété
Mécaniquement, à la fin du démembrement, le propriétaire récupère, sans formalité et sans frais, la valeur en pleine propriété de son bien dont il n’aura payé réellement que la valeur de la nue-propriété lors de l’acquisition. Selon l’évolution du marché immobilier, le propriétaire va également bénéficier de la valorisation immobilière et économique de son bien détenu pendant la période de démembrement.
Les avantages d’une détention en nue-propriété
Pendant le démembrement le nu-propriétaire bénéficie :
- D’une sécurisation des loyers dont le recouvrement incombe à l’usufruitier et qui auront été intégralement perçus lors de l’acquisition via la réduction du prix (sans impact d’éventuelles vacances ou impayés),
- D’une absence de charges liées au bien immobilier : toutes les charges, impôts locaux et taxes sont supportés par l’usufruitier et selon l’opération, les petites et grosses réparations sont à la charge de l’usufruitier (art. 605 et 606 CC français).
- D’une absence de soucis de gestion : gestion du bien et risque locatif transférés à l’usufruitier,
- D’une absence de fiscalité immobilière :
- La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier.
- La nue-propriété a une valeur nulle à l’actif taxable à l’IFI en France.
- Aucun revenu immobilier généré et donc aucune imposition au titre de l’Impôt sur les Revenus des Personnes Physiques (IRPF) en France.
- Selon l’opération, possible déductibilité des intérêts d’emprunt sur des revenus immobiliers de sources françaises.
À la fin du démembrement
À la fin du démembrement, la pleine propriété est reconstituée sans aucune fiscalité.
L’usufruitier s’engage dans la convention d’usufruit à restituer les biens en bon état d’habitabilité.
L’investisseur devient plein-propriétaire et peut mettre en œuvre des stratégies variées en fonction de sa situation et de ses objectifs. Il peut vendre, louer ou reprendre pour occuper.
Fiscalement, le gain correspondant à la valeur de l’usufruit ne supporte pas l’impôt sur la plus-value.
L’innovation en nue-propriété : une durée de 10 ans !
Les acquisitions en nue-propriété peuvent être proposées dans le cadre d’opérations neuves (VEFA) ou dans l’ancien (marché de la transaction classique). Dans les deux cas, elles sont traditionnellement conçues pour des durées entre 15 et 18 ans (parfois même 20 ans à Paris).
Ces relatives longues durées permettent d’aligner le besoin de logement auquel doivent répondre les usufruitiers bailleurs institutionnels/sociaux, et une décote attractive du prix de vente pour l’acquéreur en nue-propriété.
Il est généralement constaté pour les opérations d’une durée de 15 ans une décote de 35 % soit une valorisation de la nue-propriété de 65 %.
En associant leurs savoir-faire, Agarim (opérateur leader en nue-propriété) et Zenith Global Solution (spécialiste de la distribution de solutions patrimoniales) sont parvenus à concevoir une opération en nue-propriété de prestige et innovante sur une durée de démembrement de moins de 10 ans.
L’opération emblématique LE MONCEAU permet aux investisseurs d’acquérir :
- la nue-propriété d’appartements d’exception au sein de bâtiments haussmanniens et années 30
- dans le quartier très recherché de la plaine Monceau dans le 17ᵉ arrondissement de Paris
- de bénéficier d’une décote du prix d’acquisition de 24 %, soit une valorisation de la nue-propriété à hauteur de 76 % du prix pleine propriété
- sur une durée de démembrement de 9,5 ans
Parlons Patrimoine Novembre 2023
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Quels avantages à optimiser la transmission de son patrimoine avec les donations transgénérationnelles ?
Devant l’allongement de l’espérance de vie, il n’est pas rare d’envisager l’anticipation de la transmission de son patrimoine sur plusieurs générations. Depuis 2006, la donation transgénérationnelle permet au donateur de réaliser un « saut de génération » en gratifiant directement ses petits-enfants, et ce, au détriment de ses enfants qui acceptent de « céder leur place » à la génération suivante.
Donner avant de s'expatrier ou s'expatrier avant de donner ?
Dans un contexte international, les donations peuvent, par principe, être imposables dans l’État où réside le donateur, dans l’État où réside le donataire et dans l’État où est situé l’actif donné. Une imposition multiple est donc possible pour une même donation selon les règles de territorialité des différents États concernés. Mais faut-il donner avant de s’expatrier ou s’expatrier avant de donner ?
Comment anticiper la transmission de son patrimoine ?
Hormis les incidences du régime matrimonial, le coût de la transmission d’un patrimoine varie selon quatre paramètres fondamentaux : le lien de parenté entre le disposant et le ou les gratifiés, la valeur des actifs au jour du décès, leur composition et l’anticipation préparatoire. Le paramétrage de chacune de ces variables vise à contrôler deux points cruciaux : qui hérite et quels seront les droits à payer ; le règlement d’une succession devant intervenir dans les six mois suivant son ouverture.
Comment transmettre des biens immobiliers ?
Très souvent, la question de la transmission d’un bien immobilier se pose dès son acquisition et peut également se poser pendant la détention du bien, puisque les actifs immobiliers sont caractérisés par une détention à long terme. Mais quelles sont les options qui s’offrent au détenteur et comment varient-elles si le bien est détenu directement ou via une société ?
Quelles solutions pour optimiser l’abattement sur les donations ?
Dans le cadre d’une donation, transmettre des placements financiers peut s’avérer très avantageux. Des solutions plus efficaces qu’un simple don en somme d’argent existent, mais lesquelles ?
Quand la Fed nourrit le rallye de noël... ; La BCE plus neutre
Ardemment souhaité par les investisseurs, mais pas nécessairement toujours au rendez-vous, le « rallye de Noël* » semble bien avoir lieu en cette fin d’année 2023. S’il est d’ordinaire de coutume d’utiliser cette expression boursière pour commenter les performances des marchés actions en cette période, le rebond est cette fois ci particulièrement impressionnant sur les marchés obligataires… et pour cause ! Le scénario de désinflation semble s’être accéléré de manière importante depuis la mi-octobre. Surtout, les anticipations optimistes des économistes ont depuis trouvé écho dans les propos des banquiers centraux.