Les différents régimes d’imposition des loyers
Les loyers constituent un revenu imposable. Selon que le bien loué est vide ou meublé, ils sont taxés en tant que revenus fonciers ou que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les locations meublées offrent un revenu complémentaire peu ou pas fiscalisé tandis que les locations vides permettent de se constituer un patrimoine avec un effet de levier fiscal.
Comment déclarer ces revenus supplémentaires ?
En tant que particulier, le régime d’imposition de vos loyers perçus varie en fonction du type de bien.
- Vous louez un bien vide ? Les loyers que vous recevez sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
- Vous louez un bien meublé ? Vous devez enregistrer vos revenus en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour savoir lequel est le plus intéressant, il convient de regarder les charges qui pèseront sur vous.
Quel régime d'imposition si vous louez un bien vide ?
Quel régime d'imposition si vous louez un bien vide ?
Le régime "micro foncier" : vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15.000 €
Dans ce cas, vous bénéficiez du régime « micro foncier ». Un abattement de 30 %, représentatif des charges supportées par le propriétaire, sera appliqué automatiquement pour déterminer votre revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers. Vous serez donc imposé sur les 70 % restants.
Exemple : 10.000 € de loyers hors charges encaissés en 2023, l'imposition portera sur 10.000 € - 30 % soit 7.000 €. Vous ajouterez donc à vos revenus 7.000 € de revenu foncier imposable.
Le régime réel : vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 15.000 €
Vous êtes automatiquement soumis au régime réel d’imposition. Vous devez déterminer vous-même le montant imposable de vos loyers, en déduisant les dépenses (travaux, frais de gestion, charges de copropriété, taxe foncière, etc.) que vous avez supportées dans l’année. Les charges déductibles des loyers font l'objet d'une liste limitative, à consulter sur le site Service-public.fr.
Exemple : 20.000 € de loyers hors charges encaissés en 2023. Les charges comprennent 3.000 € de travaux, 1.900 € de charges de copropriété, 500 € de frais de gestion, 350 € d'assurances, et 750 € de taxe foncière, soit un total de 6.500 €. Le revenu foncier imposable est de 20.000 € – 6.500 € soit 14.700 €. Cette somme sera à ajouter à vos autres revenus.
À savoir : Vous pouvez également faire une demande pour être soumis au régime réel même si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 euros par an. L'option est intéressante si le montant de vos charges représente au moins 30 % des recettes imposables. Et ce pendant trois ans car le régime réel une fois engagé est de trois ans minimum ans. L'option pour le régime réel doit intervenir avant le 1er février de l'année au titre de laquelle les revenus seront soumis au régime réel.
Quelle imposition si vous louez un bien meublé ?
Quelle imposition si vous louez un bien meublé ?
Le régime micro BIC : vos revenus annuels sont inférieurs à 70.000 € HT
Le régime forfaitaire consiste à fixer forfaitairement le montant des charges déductibles, par l'application d'un abattement sur les recettes déclarées. Un abattement de 50 %, représentatif des charges supportées par le propriétaire, sera appliqué automatiquement pour déterminer votre revenu imposable. En optant pour ce régime, vous ne pourrez déduire aucun autre frais supplémentaire.
Exemple : 10.000 € de loyers hors charges encaissés en 2023, l'imposition portera sur 10.000 € - 50 % soit 5.000 €. Vous ajouterez donc à vos revenus 5.000 € de BIC imposable.
Le régime réel : vos revenus annuels sont supérieurs à 70.000 € HT
Dans ce cas, vous bénéficiez du régime réel d’imposition. En plus des charges déductibles dans le cadre du régime réel d’un bien nue, vous pouvez également intégrer dans vos charges, l’amortissement du matériel et de l’immobilier hors terrain. L’amortissement correspond à la constatation de la dépréciation de la valeur d’un bien en fonction de sa durée normale d’utilisation.
Dans les faits, vous étalez le coût du bien sur sa durée d’utilisation prévue. Chaque année, vous constatez donc une dépréciation de sa valeur. Cette possibilité d'amortissement est l'un des grands avantages de la location meublée par rapport à la location nue. Enfin, le propriétaire peut également déduire des charges financières s’il a réalisé un crédit pour acheter le bien immobilier.
Exemple : 75.000 € de loyers hors charges encaissés en 2023. Les charges comprennent 40.000 € de travaux, 1.900 € de charges de copropriété, 500 € de frais de gestion, 350 € d'assurances, et 1.750 € de taxe foncière, soit un total de 44.500 €. À cela, il faut ajouter 10.000 € d’amortissement. Le revenu foncier imposable est de 75.000 € – 44 500 € - 10.000 €, soit 30.500 €.
À savoir : Vous pouvez également faire une demande pour être soumis au régime réel même si vos revenus locatifs sont inférieurs à 70.000 euros HT par an. L'option est intéressante si le montant de vos charges représente au moins 50 % des recettes imposables. L'option pour le régime réel doit intervenir avant le 1er février de l'année au titre de laquelle les revenus seront soumis au régime réel.
L’impôt et les prélèvements sociaux
L’impôt et les prélèvements sociaux
Dans tous les cas de figure, la fraction imposable de vos loyers est ajoutée aux revenus imposables de votre foyer avant d’être soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
La location d’un bien meublé est intéressante car elle permet de réduire votre revenu imposable. Elle peut même avoir indirectement un impact sur votre taux d’imposition puisque cela diminue vos revenus. Vous vous acquittez par ailleurs des prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 %. En cas de déficit foncier ou déficit BIC, vous ne payez ni impôt ni prélèvements sociaux sur vos loyers.
Le prélèvement à la source
Depuis le 1er janvier 2019, les loyers sont soumis à un acompte d'impôt prélevé chaque mois ou chaque trimestre sur votre compte bancaire. Son montant est calculé par le fisc sur la base de vos loyers imposables de 2017 et de 2018. La CSG sur vos loyers est aussi prélevée à la source désormais.
Pour déterminer le montant des acomptes d'impôt à prélever sur votre compte bancaire, l'administration applique le taux du prélèvement à la source de votre foyer fiscal à vos derniers revenus fonciers ou BIC déclarés. Conséquence de ce mode de calcul, vous n'aurez rien à payer l'année où vous deviendrez bailleur, n'ayant pas encore déclaré de revenus fonciers ou de BIC. Dans ce dernier cas, vous pourrez opter pour le versement d'un acompte spontané dès le démarrage de la location. Si vous cessez de percevoir des loyers, vous pourrez demander à l'administration fiscale de suspendre le prélèvement des acomptes d'impôt sur votre compte bancaire. La suspension interviendra le mois suivant celui de votre demande.
Les acomptes seront prélevés au plus tard le 15 de chaque mois directement sur votre compte bancaire. Vous pourrez opter pour un acompte trimestriel payable le 15 février, le 15 mai, le 15 août et le 15 novembre de chaque année. L’option devra être exercée en ligne depuis votre espace particulier sur le site des impôts, avant le 1er octobre pour une application l'année suivante. Elle sera ensuite reconduite tacitement. Attention, si vous ne payez pas un acompte mensuel ou trimestriel dans les délais légaux, vous serez redevable d'une majoration de 10 % des sommes dues.
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