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Crystal à fond sur l'immobilier
Le groupe Crystal et Zénith Global Solutions, à contrario de la morosité ambiante, se montrent actifs sur le marché de l'immobilier. Jean-Maximilien Vancayezeele, directeur général du groupe Crystal, et Audrey Marigliano, directrice immobilier et crédit, nous rappellent le contexte du marché immobilier et annoncent leur solution innovante dans l'investissement en nue-propriété.
Crystal trouve des opportunités dans un marché immobilier morose. La nouveauté de la société se trouve dans un démembrement bien particulier. Dans le monde des taux, il a fallu neuf ans pour passer de 3 à 0 %, et seulement neuf mois pour repasser de 0 à 3 %. Un consensus des acteurs de la pierre estime que le pic de l'OAT s'est fait à mi-octobre. Audrey Marigliano, directrice immobilier et crédit du groupe explique: « les marchés immobiliers connaissent actuellement une période d’ajustement avec des taux qui semblent désormais stabilisés. C'est la fin d'un âge d'or où tous les paramètres concourraient à une euphorie, qui appelait elle-même à la fin inéluctable de ce cycle. Chaque segment du marché immobilier est impacté différemment, mais ces périodes sont aussi génératrices d'opportunités. Il faut donc continuer de déployer des stratégies d'investissement immobilier innovantes, à long terme et basées sur l'analyse et la sélection » . Sur le marché de l'immobilier professionnel, le volume d'investissement a été divisé par deux avec des impacts très différents selon les segments de marché. «Suivre l’actualité des expertises de fin d'année des biens détenus par les SCPI sera essentielle » , ajoute Audrey Marigliano. L'immobilier résidentiel encaisse une baisse significative des volumes de transactions, mais la correction des prix est paradoxalement très limitée, les vendeurs renonçant à vendre plutôt que de concéder une baisse de prix.
Des opportunités
Contre toute attente, la direction de Crystal défend la position que le moment est opportun d'investir. Le taux fixe est une protection contre l’inflation. Le niveau de l'OAT corrigé de l'inflation montre que les taux restent finalement bas. La conviction de Jean-Maximilien Vancayezeele, directeur général du groupe Crystal, est la suivante: «il faut parfois arbitrer un peu de rendement de court terme pour préserver la Valeur à long terme. Un portefeuille composé d’immeubles complètement rénovés et qui auront une faible consommation énergétique en 2035-2040, ce sera un must hâve. L'investisseur qui possédera ces immeubles rénovés aura de la valeur en main » . Et la demande est là, composée des Français expatriés (clients historiques du groupe) et de la clientèle internationale, notamment avec lesAméricains qui bénéficient d'un le taux de change favorable.
Un montage innovant en nue-propriété
Le groupe propose une formule originale qui permet de faire de la nue-propriété de prestige sur dix ans, alors qu'en général la durée est plutôt comprise entre 15 à 20 ans. Jean-Maximilien Vancayezeele affirme : « Pour un investisseur, il est mathématiquement plus rentable d'acheter en nue-propriété. Le démembrement est avantageux puisque le nu-propriétaire n’a pas d'impôt sur les loyers car il ne les perçoit pas, pas de charge de gestion du parc immobilier et il est exonéré d'IFI » . L'usufruit, traditionnellement, est souvent laissé aux bailleurs sociaux qui ciblent uniquement des actifs d'entrée ou milieu de gamme. Le groupe Crystal propose un démembrement sur des actifs premium en créant un fonds deal usufruit (sans bailleur social) plutôt réservé à des investisseurs initiés. Le groupe indépendant de gestion privée propose donc à la fois d'investir en nue-propriété, et pour une autre catégorie d'investisseurs d’avoir l'usufruit de ces actifs. Zenith Global Solution s’est associé avec Agarim, spécialiste de l'immobilier en nue-propriété pour concevoir ce programme. Jean-Maximilien Vancayezeele explique : « ^innovation réside dans la structuration d'un club deal d'usufruit optimisé fiscalement et bénéficiant d'un sous-jacent prime très résilient : un actif haussmannien situé dans le quartier Monceau (Paris 17e) »
Laplace a fait des chefs d'entreprise sa priorité. Le spécialiste du conseil en patrimoine renforce son implantation à Toulouse avec l'intégration de Primonial Gestion Privée, nouvelle étape dans la stratégie de croissance externe du groupe.
Accès aux fonds professionnels, souplesse des contrats, gestion des appels de fonds : l'assurance-vie luxembourgeoise reste le standard du marché pour les clients fortunés et des investissements supérieurs à 500 000 euros. Cette enveloppe n'est toutefois pas toujours la plus appropriée pour les actifs privés. L'assurance-vie française revient dans la course, portée par les réformes successives et le lancement de nouveaux produits.
La gestion de patrimoine n’est pas une affaire de chiffres, mais d’hommes. C’est l’un des messages de Benoist Lombard, directeur général adjoint du groupe Crystal et président de Maison Laplace. L’exercer, c’est saisir la société dans toute sa complexité. Pour pouvoir s’adapter à toutes ses mutations.
Le groupe a agi en partenariat avec Maison Laplace, MFO du groupe Crystal Opération emblématique à Neuilly-sur-Seine où Herrmann Immeubles a fait l'acquisition, en partenariat avec Maison Laplace, MFO du groupe Crystal, du 22-24 boulevard d'Inkermann. Ce « bien d'exception » , comme aiment à l'appeler ses acquéreurs, développe plus de 2 300 m² de surface privative. Accessible par une voie privée, il se compose d'un ancien hôtel particulier datant de 1914 et d'un immeuble contemporain construit en 2000 abritant 14 appartements de grand standing. L'ensemble est entouré d'un parc privé et dispose de deux niveaux de sous-sols comprenant 34 places de parkings.
"D'une durée maximale de dix ans, la détention de la nue-propriété leur permet de se bâtir un patrimoine immobilier grâce à une décote à l'achat et sans avoir besoin tout de suite de revenus", ajoute Lionel Sarrut.
Mardi 8 juillet 2025, retrouvez Benoist Lombard (Président, Maison Laplace) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.