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Nous contacterLa nue-propriété et principe de démembrement Le démembrement sépare la pleine propriété d’un bien entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.
L’INVESTISSEMENT EN NUE-PROPRIETE
La dissociation de l’usufruit et de la nue-propriété permet de constituer un patrimoine immobilier à valeur patrimoniale en optimisant la fiscalité.
Objectifs recherchés :
- Constituer un patrimoine immobilier à valeur patrimoniale
- Obtenir des revenus complémentaires différés
- Réduire le montant de l'impôt sur le revenu ou de l'IFI
LE PRINCIPE DE NUE-PROPRIÉTÉ
L’investisseur acquiert la seule nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit, prévue pour une durée fixe (généralement 15 à 20 ans), est acquis par un bailleur institutionnel. Ce dernier assure la gestion locative et prend en charge l’entretien, les travaux et les taxes.
Au terme du démembrement, l’investisseur recouvre la pleine propriété du bien, automatiquement et sans formalités ni impôts.
NUE-PROPRIÉTÉ ET FISCALITÉ
Fiscalité des revenus
NUE-PROPRIÉTÉ ET FISCALITÉ
Fiscalité des revenus
L’investisseur nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant toute la période de démembrement et paie donc aucune imposition. En revanche, s’il a financé son acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers qu’il perçoit par ailleurs.
Au terme du démembrement, les revenus perçus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers selon les règles de droit commun.
Fiscalité du patrimoine
Fiscalité du patrimoine
Lorsqu’un bien est démembré, il incombe à l’usufruitier de le déclarer à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire est donc exonéré d’IFI pendant toute la durée du démembrement.
Fiscalité de la plus-value
Fiscalité de la plus-value
En cas de cession, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Pendant la période de démembrement, la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de cession de la nue-propriété et la valeur de la nue-propriété à la date d’acquisition.
Après le terme de l’usufruit, la plus-value imposable est déterminée en comparant le prix de cession de la pleine propriété à la valeur de la pleine propriété à la date d’acquisition.
Fiscalité de la transmission
Fiscalité de la transmission
Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire peut vendre ou donner son droit en nue-propriété. Dans ce cas, la valeur de son droit est estimée selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI qui précise que l’usufruit temporaire est égal à 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de 10 ans.
Après la période de démembrement, l’estimation de la valeur du bien se fait de façon classique pour le calcul des droits de mutation.
LES AVANTAGES ET CONTRAINTES
Avantages
- Valeur patrimoniale de l’investissement
- Valorisation optimisée : valorisation mécanique grâce au démembrement et valorisation économique en fonction des conditions de marché
- L’investisseur nu-propriétaire ne supporte aucun risque locatif ni aucun souci de gestion
- Liberté de revente : aucune durée minimale de détention n’est requise
- Choix d’une stratégie de sortie : continuation de la location (marché libre), occupation ou vente
- Déduction des intérêts d’emprunt sur revenus fonciers existants
Risques et contraintes
- Liquidité relative : les prix et délais de vente varient en fonction de l’évolution du marché immobilier
LE CONCEPT EN VIDÉO
Qu'est-ce que l'investissement immobilier démembré ?
Dans un modèle traditionnel, un investissement immobilier permet de générer une source de revenus supplémentaires grâce aux loyers. Mais ce modèle classique peut être challengé par une autre stratégie d’investissement immobilier, parfois plus pertinente, telle que l’acquisition en nue-propriété.
Mais en quoi consiste l’investissement en nue-propriété ?
SCPI ACTIVIMMO
Créée en septembre 2019, ActivImmo est la première SCPI labellisée ISR entièrement dédiée aux locaux d’activités et à la logistique urbaine. ActivImmo permet à ses associés d’investir en immobilier logistique locatif en France et en Europe.
SCPI ALTA CONVICTIONS
Alta Convictions est une SCPI de rendement à capital variable agile et conçue pour tirer profit du nouveau cycle immobilier. D’un point de vue sectoriel, elle privilégie actuellement des commerces et de la logistique. Géographiquement, elle cible des investissements dans les grandes métropoles françaises et jusqu’à 20% du portefeuille immobilier en Europe.
SCPI CAP FONCIÈRES & TERRITOIRES
Cap Foncières & Territoires investit principalement sur des actifs en région et des bâtis en respect avec l'environnement.
SCPI Coeur de Regions
Créée en 2018, cette SPCI sélectionne des actifs de bureaux, d’activité et des locaux commerciaux situés exclusivement en France et principalement en région
SCPI Comète
Lancée en décembre 2023, Comète est une SCPI diversifiée ayant pour vocation à investir au sein de l’Union européenne (France métropolitaine exclue), voire à l’international. Elle permet à ses associés d’investir indirectement dans toutes les classes d’actifs, et cible dans sa stratégie d’investissement des espaces urbains en croissance, des pôles tertiaires, industriels, logistiques ou d’excellence avec une forte demande locative ainsi que des marchés immobiliers profonds en contrepartie d’un risque immobilier.
SCPI Corum Eurion
CORUM Eurion, la troisième SCPI de la gamme CORUM L'Épargne, lancée en 2020 et investie entièrement en zone euro, elle allie responsabilité et recherche de performance.
SCPI Corum Origin
Une stratégie d'investissement et de ventes qui va à contre courant des cycles immobiliers pour tirer parti du marché et réaliser des affaires intéressantes suivant les cycles des différents marchés en zone euro.
SCPI Corum XL
CORUM XL est la première SCPI à avoir investi en dehors de la zone euro. Elle s’appuie sur une stratégie d’investissement combinant les cycles immobiliers et les opportunités qu’offrent les cours des devises, tout en diversifiant géographiquement son patrimoine.
SCPI CRISTAL RENTE
Créée en 2011, la SCPI des Grandes Enseignes investit principalement dans des biens immobiliers loués à des commerces du quotidien, bénéficiant des nouveaux services liés à l’essor du e-commerce tels que le Click & Collect. Avec cette stratégie d'investissement, CRISTAL Rente s'inscrit dans une démarche orientée long terme.