Très souvent, la question de la transmission d’un bien immobilier se pose dès son acquisition et peut également se poser pendant la détention du bien, puisque les actifs immobiliers sont caractérisés par une détention à long terme. Mais quelles sont les options qui s’offrent au détenteur et comment varient-elles si le bien est détenu directement ou via une société ?

Quel régime d’acquisition choisir pour optimiser la transmission à terme ?

Au moment de l'achat, il est important de choisir le régime d'acquisition le plus approprié fiscalement. En fonction de la législation, cela peut être l'achat en nom propre, en indivision, via une SCI (Société Civile Immobilière) ou via d'autres structures juridiques.

Par exemple, il est possible d’envisager l’acquisition démembrée, c’est-à-dire d’acheter l'usufruit du bien tout en laissant la nue-propriété à ses héritiers. Cela peut permettre une transmission facilitée et réduire les droits de succession.

Comment transmettre un bien en cours de détention ?

1. Parts de sociétés détenant des biens immobiliers

Une SCI (Société Civile Immobilière) peut être utilisée pour détenir des biens immobiliers et permettre une gestion plus souple et transparente. Il est également possible d’opter pour une donation des parts sociales de la SCI avec réserve d'usufruit. Cela signifie qu’il est fait don de la nue-propriété des parts tout en conservant l'usufruit, permettant ainsi de percevoir les revenus de la SCI pendant toute sa vie.

Les parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) peuvent également être démembrées, permettant la transmission de la nue-propriété tout en conservant l'usufruit des revenus et offrant ainsi une gestion simplifiée du patrimoine immobilier, puisque celle-ci est déléguée à une société de gestion.

2. Bien immobiliers détenus directement

Les biens immobiliers locatifs, tels que des appartements, des maisons ou des immeubles, sont adaptés au démembrement, puisque cela permet de séparer la nue-propriété et l'usufruit. Il est ainsi possible de transmettre la propriété à ses enfants tout en conservant le droit de percevoir les revenus locatifs.

Les biens acquis en nue-propriété peuvent également être transmis pendant leur durée de détention. L’intérêt ici porte sur la base de calcul des frais de donation, qui est très largement réduite, car celle-ci est basée sur le prix décoté en nue-propriété et non sur le prix en pleine-propriété du bien. À noter que la minoration de valorisation du bien liée à sa détention en nue-propriété varie entre autres selon la durée de démembrement restante.

Cependant, chaque situation étant unique, il est indispensable de bénéficier d’un accompagnement personnalisé en fonction de ses besoins, grâce à un conseiller en gestion de patrimoine et/ou via des professionnels du droit et du chiffre, tels que des notaires ou des avocats spécialisés en droit immobilier.